Cession immobilière : Les dispositifs fiscaux méconnus permettant l’exonération de la plus value
Le Code Général des Impôts (CGI) permet dans certains cas d’obtenir des exonérations et des abattements sur la plus value de cession immobilière. Découvrez ces dispositions méconnues pouvant être mises en oeuvre par le contribuable
I. Une exonération du montant de la plus-value à hauteur de 150 000 €.
A l’occasion d’une cession immobilière, avant de déterminer le montant de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu, une exonération au profit des personnes physiques non résidentes est prévue. Afin de bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires.
A. L’article 150 U, II. 2° du CGI.
Cet article dispose :
« 2° : Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
L’exonération mentionnée au premier alinéa du présent 2° s’applique, aux cessions réalisées :
- a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
- b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession »
Ainsi, cette exonération s’applique ans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable.
B. Les conditions nécessaires pour bénéficier de l’exonération.
Ainsi, pour bénéficier de cette exonération, le cédant doit impérativement remplir les cinq conditions suivantes :
- Il doit être une personne physique non résidente au moment de la cession,
- être ressortissant d’un Etat membre de l’UE ou de l’EEE,
- avoir été fiscalement domicilié en France. Cela de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
- De plus, la cession doit avoir été réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France du cédant.
- Enfin, le bien cédé doit être un logement à usage d’habitation.
- Si vous remplissez toutes les conditions mentionnées ci-dessus, vous pouvez en effet prétendre à l’exonération prévue par l’article 150 U du CGI.
- De plus, l’exonération s’élèvent à un maximum de 150 000 €. Ce qui couvre fréquemment le montant total de la plus-value. Et permet ainsi au cédant de ne pas payer l’impôt sur le revenu au titre de cette plus-value.
Les conditions d’application de cette disposition sont appréciées de manière très restrictive. Notre Cabinet peut vous assister dans la formalisation de cette réclamation aux fins d’obtenir rapidement une décision favorable de l’administration.
II. L’imposition des non-résidents au taux de 19 %
Les plus-values réalisées par des non-résidents au titre de la cession de biens immobiliers situés en France, de droits portant sur de tels biens et de parts, d’actions ou d’autres droits dans des sociétés ou organismes, qu’elle qu’en soit la forme, à prépondérance immobilière française sont soumises au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI.
A. L’article 244 bis A, III bis du CGI.
Cet article dispose :
« III bis. 1. Les plus-values réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 du même I sont soumises au prélèvement selon le taux fixé au deuxième alinéa du I de l’article 219.
Toutefois, les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies sont soumis au prélèvement au taux de 19 %. »
B. Le taux applicable aux personnes physiques.
Ainsi, pour les plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2015, l’article 60 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014 a étendu le bénéfice du taux de 19 %, applicable aux personnes physiques résidentes d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE), aux personnes physiques domiciliées dans un Etat tiers à l’UE ou l’EEE.
Le taux applicable aux personnes morales, fixé à 33,1/3 %, reste inchangé.
Enfin, compte tenu de la censure partielle par le Conseil constitutionnel de l’article 60 précité de la loi de finances rectificative pour 2014 (décision n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014), le taux de 75 %, applicable aux plus-values réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238‑0 A du CGI, est supprimé.
- Si vous avez réalisé une cession immobilière depuis le 1er janvier 2015. Que vous être bien résident d’un état membre de l’UE, alors vous devez être imposé au taux de 19 %.
- Si vous avez été imposé au taux de 33,1/3 % : vous être en mesure de demander le remboursement du trop perçu par l’administration fiscale. Le trop perçu sera alors calculé avec l’application du taux à 19 %.
Pour plus de renseignements sur le déroulement de ces procédures, n’hésitez pas à contacter notre Cabinet. Pour cela, il vous suffit simplement de remplir le formulaire ci-contre.