TVA sur marge : point d’étape
La TVA sur marge est un dispositif fiscal codifié à l’article 268 du Code général des impôts permettant aux entreprises respectant certaines conditions de ne facturer la TVA que sur la marge réalisée lors de la revente d’un immeuble.
Les décisions rendues par les tribunaux dans l’affaire ICADE Promotion entraînent des changements significatifs concernant les conditions d’application de la TVA sur marge dans le domaine immobilier. Les professionnels du secteur doivent prendre en compte ces conséquences pratiques pour s’adapter à ces nouvelles conditions.
Q
Quels était les enjeux en matière de TVA sur marge dans l’affaire ICADE Promotion ?
R
Dans l’affaire Icade Promotion, la CJUE a été interrogée pour déterminer si l’ancienne transposition française des conditions d’application du régime dérogatoire était compatible avec la directive TVA.
En particulier, il était demandé si la France pouvait soumettre l’application du régime au fait que l’acquisition initiale de l’immeuble ne donne pas lieu à une taxation à la TVA, soit que cette vente est située hors du champ de la TVA, soit que celle-ci est exonérée.
Les juges ont également apporté d’autres précisions utiles quant aux conditions d’identité entre le bien acheté et le bien revendu.
Q
Quel a été le jugement de la CJUE ?
R
Dans une décision en date du 30 septembre 2021, la CJUE a jugé que l’application de la TVA sur marge devait être plus restreinte et ne peut s’appliquer que dans deux situations :
– lorsque les livraisons de terrains à bâtir ont été taxées à la TVA lors de leur acquisition sans que l’assujetti revendeur ait eu le droit de déduire cette taxe ;
– lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA mais uniquement si le prix auquel le revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA ayant été acquittée en amont par le vendeur initial.
Q
En quoi le régime français de TVA sur marge a-t-il été remis en cause ?
R
Le régime français permettant l’application du régime simplement quand l’acquisition initiale de l’immeuble ne donne pas lieu à une taxation à la TVA est contraire à la directive TVA.
Les développements de la CJUE ont été repris par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 12 mai 2022 (v. notamment Le Moniteur, Opérations immobilière, TVA sur marge : le juge national confirme sans surprise la position de la CJUE ; T. Poiret, F. Ouairy).
Q
Quelles sont aujourd’hui les implication concrètes pour les professionnels de l’immobilier dans l’application de la TVA sur marge ?
R
L’arrêt Icade Promotion a plusieurs implications pratiques pour les acteurs du secteur immobilier :
Le contribuable a désormais le « choix » entre invoquer la doctrine administrative favorable (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40) et l’application du texte français (article 268 du CGI) à la lumière des décisions du Conseil d’Etat et de la CJUE. Cette doctrine administrative a par ailleurs été complétée par la réponse ministérielle Grau (Rep min. Grau, quest. n°42486 du 12/02/2022.
Les opérateurs doivent soigneusement rédiger les contrats de vente et les actes notariés pour déterminer si la TVA sur marge est applicable et préciser le régime invoqué.
Le secteur doit anticiper le changement de doctrine annoncé dans la réponse ministérielle. Il pourrait devoir ajuster leurs prix de vente en tenant compte de la TVA sur le prix, ce qui devrait avoir un impact sur leur compétitivité sur le marché.
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