Contrairement à l'engagement de construire (CGI art. 1594-0 G A), l'article 1115 du CGI ne prévoit pas de mécanisme de prorogation de droit au profit du marchand de biens. La prorogation, lorsqu'elle est sollicitée, relève de l'appréciation discrétionnaire de l'administration fiscale. Seuls deux mécanismes permettent en pratique d'aller au-delà du délai légal de 5 ans (ou 2 ans en vente à la découpe) : la force majeure, dont les conditions cumulatives sont strictement appréciées par les juridictions, et le cas particulier des biens situés en zone d'aménagement concerté (ZAC) pour lesquels une prorogation annuelle est expressément prévue.
Le législateur a délibérément organisé une asymétrie entre les deux engagements de l'article 1115 et de l'article 1594-0 G A : seul l'engagement de construire bénéficie d'un mécanisme de prorogation expressément prévu par les textes (annuelle, renouvelable, sur demande motivée au DDFIP). L'engagement de revendre, lui, n'a pas son équivalent — l'article 1115 du CGI ne mentionne aucune procédure de prorogation.
En pratique, lorsque le marchand de biens se trouve dans l'incapacité de revendre dans le délai imparti, ses options sont étroites : invoquer la force majeure devant le juge (les conditions sont cumulatives et strictement appréciées) ; bénéficier de la prorogation annuelle renouvelable spécifique aux biens situés en zone d'aménagement concerté (ZAC), prévue par l'article 266 bis de l'annexe III au CGI ; ou solliciter l'administration sur le terrain de la tolérance gracieuse, sans garantie de réponse favorable.
Cette asymétrie suppose une maîtrise opérationnelle du calendrier dès l'acquisition. Le cabinet sécurise les opérations en amont (structuration, calendrier, documentation des aléas) pour éviter d'avoir à mobiliser ces voies étroites en aval.
Aucune n'offre de garantie absolue. Mais leur articulation correcte permet de défendre efficacement une opération qui n'a pas pu être bouclée dans le délai initial.
Trois conditions cumulatives : extériorité (cause externe au marchand de biens et à son organisation) ; imprévisibilité (au moment de l'engagement) ; irrésistibilité (impossibilité absolue de revendre malgré toutes diligences). Une difficulté commerciale ordinaire — marché atone, absence d'acheteur — ne suffit jamais. La jurisprudence reconnaît rarement la force majeure sur ce terrain.
Pour les biens situés en zone d'aménagement concerté et acquis par la personne en charge de l'aménagement ou de l'équipement de la zone, une prorogation annuelle renouvelable peut être accordée par le DDFIP. Les motifs admis : retards de commercialisation tenant à des difficultés administratives ou techniques, ainsi que les délais nécessaires à la sécurisation foncière de l'ensemble de la zone.
Hors ZAC et hors force majeure, le marchand de biens peut solliciter l'administration par lettre motivée auprès du DDFIP — mais la réponse est discrétionnaire. Cette voie n'est pas codifiée et n'offre aucune garantie. En pratique, elle peut prospérer dans des situations limites (retards de chantier dans une opération mixte revendre/construire), mais le contribuable doit anticiper le refus et prévoir un budget de déchéance.
Lorsqu'une même opération comporte à la fois un engagement de revendre (1115) et un engagement de construire (1594-0 G A), la prorogation expresse obtenue sur l'engagement de construire peut indirectement justifier le maintien de l'opération dans le régime favorable. La doctrine BOFiP admet une certaine fongibilité entre les deux engagements (BOI-ENR-DMTOI-10-50) — sous condition stricte de la qualité d'assujetti TVA et de la cohérence économique de l'opération.
Lorsqu'un client se trouve en limite de délai, le cabinet intervient en deux temps. D'abord en stratégie : analyse de la situation factuelle, identification de la voie la plus probable de succès (force majeure, ZAC, tolérance, bascule sur engagement de construire), constitution du dossier probatoire (correspondances, attestations, calendrier des diligences). Ensuite en représentation : rédaction de la demande motivée, saisine de l'administration, suivi des échanges, contentieux le cas échéant.
L'expérience cumulée du cabinet sur ces dossiers permet d'anticiper les angles d'attaque de l'administration et de construire une argumentation qui résiste à l'examen contentieux.
Non, pas dans les mêmes conditions. L'article 1594-0 G A du CGI prévoit expressément une prorogation annuelle renouvelable de l'engagement de construire (sur demande motivée au DDFIP, en lettre recommandée avec AR, dans le mois suivant l'expiration du délai). L'article 1115 du CGI, qui régit l'engagement de revendre, ne prévoit aucun mécanisme équivalent. Les seules voies en pratique : force majeure, prorogation ZAC, tolérance gracieuse de l'administration.
Trois conditions cumulatives : (1) extériorité — la cause de l'impossibilité de revendre doit être externe au marchand de biens et à son organisation ; (2) imprévisibilité — la cause ne pouvait être anticipée au moment de la prise d'engagement ; (3) irrésistibilité — il était impossible de revendre malgré toutes les diligences raisonnables. La jurisprudence exige les trois et écarte les difficultés ordinaires de marché (absence d'acheteur, prix d'offre insuffisant).
L'article 266 bis de l'annexe III au CGI prévoit une prorogation annuelle renouvelable du délai de revente pour les biens situés en zone d'aménagement concerté, acquis par l'entité chargée de l'aménagement ou de l'équipement de la zone. La prorogation est accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques (DDFIP/DRFIP). Les motifs admis incluent les retards de commercialisation liés à des difficultés administratives ou techniques, ainsi que les délais nécessaires à la sécurisation foncière de l'ensemble de la zone (préemptions, expropriations, rétrocessions).
Oui, mais sans garantie. Hors cas légalement prévus (ZAC, force majeure), le marchand de biens peut adresser une demande motivée au DDFIP du lieu de situation de l'immeuble, en exposant les circonstances qui empêchent la revente dans le délai et en demandant une appréciation favorable. La réponse est discrétionnaire. En pratique, cette voie peut prospérer lorsque l'opération relève d'une logique économique évidente et que les difficultés ne tiennent pas à un défaut du marchand. Mais elle ne doit jamais être tenue pour acquise — un budget de déchéance doit être provisionné.
La déchéance entraîne le rappel des droits non perçus, payables dans le mois suivant la rupture de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois soit 2,40 %/an), conformément au I de l'article 1840 G ter du CGI. Si l'administration estime par ailleurs que l'opération relève de l'abus de droit (LPF art. L.64 ou L.64 A), s'ajoute une majoration de 40 % ou 80 % au titre du b de l'article 1729 du CGI.
Réagir en amont. Trois axes : (1) documenter dès maintenant les diligences entreprises (mandats actifs, démarches commerciales, correspondances avec acquéreurs potentiels) — utile pour invoquer la force majeure ou la tolérance ; (2) analyser les voies alternatives (vente partielle, bascule sur engagement de construire si l'opération comporte des travaux, restructuration de l'opération) ; (3) provisionner le coût d'une éventuelle déchéance (droits + intérêt 2,40 %/an depuis l'acquisition). Un audit anticipé limite considérablement le risque d'une sanction lourde.
Sujets fréquemment articulés avec la prorogation de l'engagement de revendre.
Vue d'ensemble : revendre, construire, prorogations, reprise.
Voir la page Engagement de revendreCadre général : conditions, sanctions, abus de droit (L.64, L.64 A).
Voir la page Engagement de construireLe mécanisme expressément prévu par l'art. 1594-0 G A — points de comparaison.
Voir la page ContentieuxRéponse à proposition de rectification, recours hiérarchique, contentieux.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser les voies de prorogation possibles et constituer le dossier probatoire avant l'expiration du délai.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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