Prorogation de l'engagement de revendre :
une faculté étroite

Non, pas dans les mêmes conditions. Le IV du A de l'article 1594-0 G du CGI prévoit expressément une prorogation annuelle renouvelable de l'engagement de construire (sur demande motivée au DDFIP, en lettre recommandée avec AR, dans le mois suivant l'expiration du délai ; l'absence de refus motivé dans les deux mois vaut acceptation). L'article 1115 du CGI, qui régit l'engagement de revendre, ne prévoit aucun mécanisme équivalent. Trois issues existent lorsque la revente ne peut intervenir dans le délai : la substitution, avant l'échéance, d'un engagement de construire à l'engagement de revendre (CGI, art. 1594-0 G, A, II), qui vaut accomplissement de ce dernier ; la prorogation annuelle renouvelable réservée aux immeubles en ZAC acquis par l'aménageur (CGI, art. 1594-0 G, A, IV bis) ; et, à titre d'exception, la force majeure.

La force majeure est admise par la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 70) : l'acquéreur doit établir une circonstance extérieure et imprévisible l'ayant placé dans l'impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée du délai. Trois conditions cumulatives : (1) extériorité : la cause de l'impossibilité de revendre doit être externe au marchand de biens et à son organisation ; (2) imprévisibilité : la cause ne pouvait être anticipée au moment de la prise d'engagement ; (3) irrésistibilité : impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée du délai. La baisse du marché, l'absence d'acquéreur au prix espéré ou la perspective d'une moins-value ne caractérisent pas l'irrésistibilité (Cass. com., 14 sept. 2010, n° 09-15.495 ; CA Versailles, 24 janv. 2002, n° 1999-2214).

Le IV bis du A de l'article 1594-0 G du CGI prévoit une prorogation annuelle renouvelable du délai de revente pour les biens situés en zone d'aménagement concerté, acquis par l'entité chargée de l'aménagement ou de l'équipement de la zone ; la procédure est fixée à l'article 266 bis de l'annexe III au CGI. La prorogation est accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques (DDFIP/DRFIP). La demande doit lui être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai ; elle est motivée et précise les immeubles concernés et le montant des droits en jeu. À la différence de l'engagement de construire, le silence de l'administration ne vaut pas acceptation. Les motifs admis incluent les retards de commercialisation liés à des difficultés administratives ou techniques, ainsi que les délais nécessaires à l'appropriation de l'ensemble du foncier de la zone (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 60).

La déchéance entraîne le rappel des droits non perçus, payables dans le mois suivant la rupture de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois soit 2,40 %/an), conformément au I de l'article 1840 G ter du CGI. L'intérêt est décompté à partir du premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110 ; Cass. com., 6 nov. 2024, n° 23-11.616). Si l'administration retient par ailleurs l'abus de droit de l'article L. 64 du LPF, une majoration de 80 % (ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'est ni l'initiateur principal ni le principal bénéficiaire) s'ajoute au titre du b de l'article 1729 du CGI. Sur le fondement de l'article L. 64 A, cette majoration spécifique ne s'applique pas (BOI-CF-IOR-30-20, § 130) ; seules les majorations de droit commun peuvent être appliquées si elles sont justifiées (40 % pour manquement délibéré, 80 % pour manœuvres frauduleuses).

Réagir en amont. Trois axes : (1) documenter dès maintenant les diligences entreprises (mandats actifs, démarches commerciales, correspondances avec acquéreurs potentiels), éléments utiles pour invoquer la force majeure ; (2) analyser les voies alternatives : substituer, avant l'échéance du délai de revente, un engagement de construire si les travaux envisagés conduisent à un immeuble neuf (CGI, art. 1594-0 G, A, II), vente partielle, restructuration de l'opération ; (3) provisionner le coût d'une éventuelle déchéance : droits liquidés au tarif en vigueur au jour de l'acquisition, majorés de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois décompté à partir du premier jour du mois suivant l'expiration du délai de présentation de l'acte à la formalité, c'est-à-dire pratiquement depuis l'acquisition (Cass. com., 6 nov. 2024, n° 23-11.616) ; pour cinq ans de délai, l'intérêt atteint ainsi environ 12 % des droits. Un audit anticipé limite considérablement le risque d'une sanction lourde.