Prorogation engagement de revendre

Or, au sens de l’article 1115 du CGI, les acquisitions d’immeubles réalisées par un assujetti à la TVA sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Si la revente n’a pas lieu dans un délai de 5 ans alors le régime favorable est déchu.

L’acquéreur est tenu du paiement, dans le mois suivant l’expiration du délai, des droits et taxes de mutation dont la perception a été différée assortis de l’intérêt de retard (article 1840 G ter, CGI).

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Le délai de l’engagement de revendre est-il prorogeable ?

Les textes ne prévoient aucune prorogation au délai de revente de 5 ans ou 2 ans, à l’exception des personnes chargées de l’aménagement des ZAC. Toutefois, il y aurait lieu de prendre en compte la force majeure invoquée par un acquéreur.

Comment la force majeure permet de proroger l’engagement de revendre ?

Le fait d’invoquer la force majeure fait obstacle à ce que l’administration réclame l’application des droits de mutation à titre onéreux et des intérêts de retard. Indirectement, cela revient à proroger l’engagement de revendre.

Quelles sont les conditions pour invoquer la force majeure pour proroger l’engagement de revendre ?

Pour caractériser un cas de force majeure, l’événement ayant empêché la revente doit avoir un caractère imprévisible, irrésistible et insurmontable.

Le caractère imprévisible de la force majeure

Premièrement, la difficulté rencontrée par l’acquéreur doit revêtir un réel caractère d’imprévisibilité pour un professionnel de l’immobilier. La Cour de cassation a pu retenir que l’occupation par des squatters de locaux de l’immeuble pour partie vacant n’est pas imprévisible pour un professionnel de l’immobilier (Cour de cassation, chambre commerciale, 8 décembre 2009, 08-70.331).

Dans le même sens, la Cour de cassation a qualifié de prévisible pour un professionnel immobilier les difficultés rencontrées pour revendre le terrain acquis du fait de contraintes d’urbanisme fixées par la ville alors qu’un certificat d’urbanisme positif avait été délivré le jour de la vente (Cour de cassation, Chambre commerciale, 14 septembre 2010, 09-15.495, Inédit au recueil Lebon). Il revenait au professionnel immobilier « de vérifier sur place le raccordement aux réseaux publics d’assainissement du terrain dont l’achat est envisagé ».

En outre, dans un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation a retenu que « Dès lors qu’il a été retenu que les circonstances invoquées comme constitutives de la force majeure n’étaient pas imprévisibles, les motifs refusant de les considérer comme insurmontables sont surabondants et le moyen les critiquant ne peut être accueilli » (cour de cassation, chambre commerciale, 19 juin 1990, 89-10.127, Publié au bulletin). En d’autres termes, ce caractère d’imprévisibilité revêt une importance particulière et il suffit que la difficulté rencontrée soit prévisible pour que cette difficulté ne constitue pas un cas de force majeure.

Le caractère irrésistible de la force majeure

L’événement ayant empêché la revente doit être irrésistible. De plus, la force majeure ne peut pas être caractérisée par le fait de subir une moins-value. Ainsi, pour une offre de préemption faite pour un prix inférieur de plus de la moitié à la valeur proposée du fait d’une occupation illicite de l’immeuble, la Cour de cassation a pu considérer, que le montant offert n’est pas constitutif d’une difficulté insurmontable de revente (Cour de cassation, Chambre commerciale, 8 décembre 2009, 08-70.331, Non publié au bulletin). La Cour de cassation apprécie que « si l’offre pouvait s’avérer peu avantageuse pour la société, il n’était pas justifié d’une impossibilité absolue de revendre le bien occupé pendant la période ». Dans une autre décision, la Cour de cassation a estimé que « [L’acquéreur] ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité absolue de le revendre dans le délai de quatre ans en fonction des contraintes d’urbanisme mais risquait de subir une moins-value au lieu de réaliser la plus-value escomptée » (Cour de cassation, Chambre commerciale, 14 septembre 2010, 09-15.495).

Le caractère insurmontable de la force majeure

La Cour de cassation considère que pour constituer un cas de force majeure, l’événement doit être insurmontable par l’impossibilité absolue de revendre l’immeuble (Cour de cassation, Chambre commerciale, 14 février 1989, 86-13.143). La Cour de cassation a jugé que la revente d’un immeuble n’est pas absolument impossible si, 2 ans après l’acquisition, le quartier où était situé l’immeuble fait l’objet d’un avant-projet d’aménagement, lequel, après une concertation, doit entraîner l’expropriation et la démolition de cet immeuble car le caractère insurmontable doit être caractérisé pendant toute la durée du délai de revente (Cour de cassation, Chambre commerciale, 14 février 1989, 86-13.143).

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Les substitutions d'engagements

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