Fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière regroupe l'ensemble des règles fiscales applicables aux opérations sur immeubles : TVA immobilière (VEFA, BEFA, terrains, travaux), droits de mutation (frais de notaire, engagements de construire et de revendre), impôt sur les sociétés et sur le revenu sur les loyers et plus-values, IFI, taxe de 3 % (CGI art. 990 D à H), taxes locales (foncier, bureaux IDF, TASCOM, logements vacants) et taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

Une vente d'immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) par un assujetti est soumise à la TVA sur le prix total. Une vente d'immeuble ancien est en principe exonérée, avec une option possible pour la TVA (sur le prix total ou sur la marge selon la situation). Les ventes de terrains à bâtir obéissent à un régime spécifique. La qualification — neuf, ancien, terrain à bâtir — et le statut du vendeur (assujetti ou non) déterminent le régime applicable, l'assiette et la déductibilité.

L'engagement de revendre (article 1115 du CGI) permet aux marchands de biens d'acquérir des immeubles en bénéficiant d'un droit de mutation réduit (125 €), à condition de revendre l'immeuble dans un délai de 5 ans. À défaut, les droits sont rappelés avec intérêts. L'engagement peut être transféré à un nouvel acquéreur ou substitué par un engagement de construire (article 1594-0 G, A) sous conditions. Voir notre article sur les frais de notaire des marchands de biens.

La taxe de 3 % (CGI art. 990 D à 990 H) est due chaque année par les entités juridiques (sociétés, fonds, trusts) qui détiennent — directement ou indirectement — des immeubles situés en France, sur leur valeur vénale. Elle vise à neutraliser l'opacité des chaînes de détention. De nombreuses exonérations existent (entités cotées, organismes étatiques, sociétés conventionnées qui déclarent leurs actionnaires). Les contentieux sur cette taxe sont fréquents — elle constitue un enjeu central de la fiscalité immobilière des non-résidents.

L'optimisation passe par : (i) le choix du régime applicable à chaque flux (vente, location, refacturation) ; (ii) la structuration des véhicules (groupe TVA, sectorisation) ; (iii) la politique d'option pour la TVA sur les baux commerciaux ; (iv) la rédaction soignée des clauses TVA dans les actes ; (v) la gestion proactive des crédits de TVA et des remboursements. La sécurisation préalable évite les redressements ultérieurs sur des opérations souvent à enjeu élevé.

La plus-value immobilière d'un non-résident (CGI art. 244 bis A) est soumise à un prélèvement à la source de 19 % au titre de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux (sauf exonération sociale pour les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime étranger). Des abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Les non-résidents hors UE/EEE doivent généralement désigner un représentant fiscal accrédité. Voir aussi notre page fiscalité des non-résidents.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 M€, qu'il soit détenu directement ou via des sociétés (parts, actions). Les résidents fiscaux français sont imposables sur l'ensemble de leur patrimoine immobilier mondial ; les non-résidents le sont uniquement sur leurs biens situés en France (sauf convention fiscale plus favorable). L'IFI suppose une évaluation annuelle, l'application d'abattements (résidence principale, biens professionnels) et la déduction des dettes affectées au patrimoine immobilier.

La fiducie immobilière permet de transférer temporairement la propriété d'un immeuble à un fiduciaire dans une finalité de sûreté ou de gestion. La fiscalité est largement neutralisée : pas de droits de mutation à titre onéreux à la mise en place dans la majorité des cas, transparence pour la TVA et l'IS, isolement comptable dans le patrimoine fiduciaire. Cette neutralité fait de la fiducie un outil puissant pour les financements structurés et les opérations de portage.