La plus-value immobilière réalisée par un particulier lors de la cession d'un bien immobilier est imposée selon un régime spécifique codifié aux articles 150 U et suivants du CGI. Le taux global de taxation est de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), majoré d'une surtaxe progressive (2 % à 6 %) pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Plusieurs abattements pour durée de détention permettent une exonération progressive : 22 ans pour l'IR (abattement de 6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e), 30 ans pour les prélèvements sociaux. Plusieurs cas d'exonération existent — le plus connu étant celui de la résidence principale (CGI art. 150 U II 1°). Cette page synthétise les règles applicables.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers repose sur les articles 150 U à 150 VH du CGI. La plus-value brute est la différence entre le prix de cession (diminué des frais et taxes) et le prix d'acquisition (majoré des frais et travaux justifiés). Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans (IR) ou 30 ans (prélèvements sociaux).
Le taux global est de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), majoré d'une surtaxe progressive de 2 % à 6 % pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €. Mais de nombreux cas d'exonération existent : résidence principale (le plus important), première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, cession d'un logement par les retraités ou les invalides modestes, cessions au profit du logement social, expropriations, et plusieurs autres cas spécifiques.
Le cabinet structure les cessions immobilières à enjeu pour optimiser le régime applicable : qualification de la résidence principale, articulation avec une opération de marchand de biens, arbitrage entre cession directe et cession via une SCI, anticipation des cas d'exonération.
Plus-value brute = prix de cession (diminué des frais et taxes supportés par le vendeur) − prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Le prix d'acquisition peut être majoré forfaitairement (travaux : 15 % du prix d'acquisition après 5 ans de détention, ou montant réel sur justificatifs) ou des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réel). Ces majorations réduisent l'assiette imposable.
IR : abattement de 6 % par année de détention de la 6e à la 21e, puis 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux : abattement progressif différent → exonération totale après 30 ans (1,65 %/an de la 6e à la 21e + 1,60 % la 22e + 9 %/an au-delà). Conséquence : entre 22 et 30 ans, l'IR est exonéré mais les PS restent dus en partie.
L'article 150 U II 1° du CGI exonère la plus-value sur la cession de la résidence habituelle et effective du propriétaire au moment de la cession. Conditions strictes : occupation effective au jour de la cession (ou peu avant en cas de mise en vente avec déménagement), absence d'utilisation à des fins locatives ou professionnelles. Cas particuliers : résidences secondaires (pas exonérées), maisons en cours de construction, biens en démembrement.
Une surtaxe progressive s'applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € : 2 % de 50 000 à 60 000 €, 3 % de 60 000 à 100 000 €, 4 % de 100 000 à 150 000 €, 5 % de 150 000 à 200 000 €, 6 % au-delà de 200 000 € (CGI art. 1609 nonies G). Cette surtaxe peut alourdir significativement la fiscalité globale.
Les non-résidents fiscaux français sont imposés sur les plus-values immobilières françaises selon un régime spécifique de l'article 244 bis A du CGI : prélèvement à la source de 19 % (UE/EEE) ou 19 % avec représentant fiscal selon les cas, plus prélèvements sociaux sous conditions de résidence (cf. décision De Ruyter). Application aux ventes d'immeubles et de SCI à prépondérance immobilière. Articulation avec la convention bilatérale applicable.
Le cabinet structure les opérations immobilières à enjeu en intégrant la fiscalité de la plus-value : qualification de la résidence principale (vigilance sur l'occupation effective), arbitrage des dates de cession (durée de détention pour optimiser les abattements), articulation avec les autres dispositifs (engagement de revendre du marchand de biens, démembrement, transmission), gestion de la surtaxe.
Pour les non-résidents cédant un bien français, nous coordonnons le calcul (CGI art. 244 bis A), le mandat de représentant fiscal éventuel, l'articulation avec la convention bilatérale, et la défense face à des prélèvements sociaux contestables au regard de la jurisprudence De Ruyter.
Le taux global est de 36,2 % sur la plus-value imposable : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (CGI art. 200 B) + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G).
L'exonération totale intervient après 30 ans de détention (IR + prélèvements sociaux). À 22 ans, l'IR est exonéré mais les PS restent partiellement dus (taux dégressif de 22 à 30 ans). À 30 ans, plus aucun prélèvement n'est dû. Important : ces durées sont calculées en années pleines à compter de la date d'acquisition.
Les principales exonérations (CGI art. 150 U II) : (1) cession de la résidence principale (1°) ; (2) première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi (1° bis) ; (3) cession au profit du logement social ; (4) cession par les retraités modestes (≤ certains seuils de revenu fiscal de référence) ; (5) expropriations ; (6) cession en cas d'invalidité, de pension de retraite ou de revenu fiscal de référence faible. Une dizaine de cas existent — analyse au cas par cas.
L'article 150 U II 1° du CGI exonère la cession de la résidence habituelle et effective du propriétaire au moment de la cession. Le critère central : occupation effective à titre de résidence principale au jour de la vente (la jurisprudence admet une période courte d'inoccupation entre la mise en vente et la cession effective si elle est justifiée par les diligences de vente). Une résidence secondaire, un bien locatif, un bien occupé par un tiers ne sont pas concernés.
Plus-value imposable = (Prix de cession − frais et taxes) − (Prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux justifiés). Le prix d'acquisition peut être majoré forfaitairement de 15 % au titre des travaux après 5 ans de détention (sauf preuve d'un montant réel supérieur sur justificatifs). Les frais d'acquisition peuvent être pris en compte au forfait de 7,5 % ou au réel. La plus-value brute est ensuite diminuée des abattements pour durée de détention pour aboutir à la plus-value nette imposable.
Oui. L'article 244 bis A du CGI prévoit un régime spécifique : prélèvement à la source de 19 % au moment de la cession (avec représentant fiscal pour les non-résidents hors UE/EEE), plus les prélèvements sociaux sous conditions (la jurisprudence De Ruyter exonère les contribuables affiliés à un autre régime de sécurité sociale UE/EEE/Suisse). Les abattements pour durée de détention s'appliquent dans les mêmes conditions que pour les résidents. Voir notre analyse CSG & prélèvements sociaux des non-résidents.
La déclaration et le paiement de la plus-value se font lors de la cession via le notaire, qui établit le formulaire 2048-IMM et reverse l'impôt à l'administration. Le contribuable n'a pas de déclaration ultérieure spécifique à faire (la plus-value est libératoire). Pour les non-résidents, les modalités peuvent inclure l'intervention d'un représentant fiscal accrédité.
Cadre général : marchand de biens, TVA, droits de mutation, plus-values.
Voir la page Marchand de biensRégime des marchands de biens vs régime des particuliers.
Voir la page Pôle Non-résidentsRégime CGI art. 244 bis A pour la plus-value des non-résidents.
Voir la page CSGArticulation avec la jurisprudence De Ruyter pour les PS.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour calculer la plus-value, identifier les exonérations applicables et arbitrer le calendrier de cession.
Article rédigé par
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
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