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Engagement de revendre & abus de droit
Quand l'administration peut-elle remettre en cause l'engagement de revendre sur le fondement de l'abus de droit ? Critères, jurisprudence, sécurisation. Lire l'analyse →
Fiscalité immobilière — Marchand de biens
Engagements fiscaux du marchand de biens :
revendre, construire, proroger
Le régime fiscal du marchand de biens repose sur deux engagements alternatifs qui conditionnent les exonérations de droits de mutation : l'engagement de revendre dans les 5 ans (CGI art. 1115) et l'engagement de construire dans les 4 ans (CGI art. 1594-0 G A). Leur articulation, leur prorogation, leur reprise par un sous-acquéreur et les abus de droit qui les entourent constituent un terrain technique et contentieux à part entière. Cette page rassemble nos analyses détaillées par sujet.
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— En bref
- Engagement de revendre
- 5 ans (CGI art. 1115) — exonération droits de mutation
- Engagement de construire
- 4 ans (CGI art. 1594-0 G A) — exonération sous condition de construction
- Prorogation
- Possible sur justification, encadrée par BOFiP et jurisprudence
- Reprise sous-acquéreur
- Conditions strictes — qualité d'assujetti, continuité de l'engagement
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Un régime puissant, mais d'une grande technicité
Le régime du marchand de biens permet d'échapper aux droits de mutation à titre onéreux sur les acquisitions immobilières destinées à la revente ou à la construction — un avantage fiscal majeur (économie de l'ordre de 5,8 % sur le prix d'achat). En contrepartie, le contribuable s'engage formellement, dans l'acte d'acquisition, à respecter une obligation de revendre ou de construire dans un délai légal.
Le non-respect de l'engagement entraîne la déchéance rétroactive et la réclamation des droits, majorations et intérêts de retard. La sécurisation de l'opération suppose une maîtrise fine des délais, des conditions de prorogation, des règles de reprise par un sous-acquéreur et des risques d'abus de droit.
Notre cabinet traite régulièrement ces dossiers — analyse pré-acquisition, sécurisation rédactionnelle des actes, gestion des prorogations, contentieux post-rectification.
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Les sujets que nous traitons en détail
Cette page sert de point d'entrée. Chaque sujet ci-dessous renvoie vers une analyse complète qui actualise la doctrine BOFiP et la jurisprudence la plus récente.
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Délai réduit de l'engagement de revendre
Le délai réduit applicable aux acquisitions destinées à la location simple — conditions, pièges, retours d'expérience. Lire l'analyse →
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Prorogation de l'engagement de revendre
Procédure, motifs recevables, doctrine administrative et marges de négociation avec l'administration. Lire l'analyse →
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Prorogation de l'engagement de construire
Différences avec la prorogation de l'engagement de revendre, calendrier, doctrine, contentieux. Lire l'analyse →
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Reprise de l'engagement de construire (sous-acquéreur)
Conditions strictes pour qu'un sous-acquéreur assujetti puisse reprendre l'engagement initial sans déclenchement de la déchéance. Lire l'analyse →
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Activité occulte de marchand de biens
Quand un professionnel de l'immobilier bascule-t-il dans la qualification d'activité occulte ? Conséquences fiscales et pénales. Lire l'analyse →
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Sortie du régime — preuve objective
Comment apporter la preuve objective de la sortie du régime pour basculer sur l'amortissement de l'immeuble. Lire l'analyse →
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Notre approche au cabinet
Le cabinet intervient à toutes les étapes du cycle de vie de l'engagement : analyse pré-acquisition (qualification de l'opération, choix de l'engagement le plus adapté, rédaction des clauses dans la promesse et l'acte authentique), suivi opérationnel (calendrier, formalisme de prorogation, coordination avec le notaire), et contentieux (réponse aux propositions de rectification, recours hiérarchique, contentieux devant le tribunal administratif puis le Conseil d'État).
Notre profondeur de jurisprudence sur ces sujets — issue de centaines de dossiers traités — permet de sécuriser les opérations en amont et de défendre les contribuables en cas de remise en cause.
— Voir aussi
Pages connexes
Sujets fréquemment articulés avec les engagements fiscaux du marchand de biens.
Pôle Immobilier
Fiscalité immobilière
Vue d'ensemble du pôle : marchand de biens, TVA immobilière, droits de mutation, plus-values.
Voir la page Pôle ImmobilierTVA immobilière
Articulation avec le régime de TVA applicable aux opérations immobilières.
Voir la page Pôle ImmobilierDroits de mutation immobilière
Cadre général des droits de mutation à titre onéreux et exonérations.
Voir la page ContentieuxAvocat contrôle fiscal
Procédure de rectification, recours hiérarchique, contentieux devant le tribunal administratif.
Voir la pageUne opération marchand de biens à sécuriser ?
Premier échange confidentiel pour analyser votre projet, choisir le bon engagement, sécuriser la rédaction des actes, ou défendre vos intérêts en cas de rectification.
Article rédigé par
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
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