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Déchéance de l'engagement et abus de droit
Revente tardive, engagement mal rédigé, montage contesté sur le fondement de l'abus de droit (LPF, art. L. 64). Engagement de revendre et abus de droit.
Fiscalité immobilière · Marchands de biens
Avocat fiscaliste marchand de biens :
engagements, TVA, contrôle
Le cabinet conseille et défend les marchands de biens sur l'ensemble de leur fiscalité : engagement de revendre dans les cinq ans (CGI, art. 1115) et engagement de construire dans les quatre ans (CGI, art. 1594-0 G), TVA sur marge à la revente, requalification en activité occulte, sortie du régime d'un immeuble conservé. Avant l'acte, pour choisir et rédiger ; pendant l'opération, pour tenir les délais ; en contrôle et au contentieux, pour défendre.
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Quand consulter un avocat fiscaliste pour une opération de marchand de biens ?
À trois moments. Avant l'acquisition, pour choisir l'engagement (revendre ou construire), rédiger la clause dans la promesse et l'acte, et vérifier si la revente pourra être taxée sur la marge. Pendant l'opération, lorsque le délai approche : prorogation de l'engagement de construire, substitution d'un engagement à l'autre, revente à un autre assujetti qui reprend l'engagement dans le délai initial restant, sans nouveau délai. En contrôle, lorsque l'administration réclame les droits de mutation dont l'achat a été exonéré, écarte la marge ou requalifie une activité non déclarée.
Le non-respect d'un engagement rend exigibles les droits dont la mutation a été exonérée, avec l'intérêt de retard, dans le mois qui suit la rupture de l'engagement (CGI, art. 1840 G ter). L'enjeu se chiffre en points de prix d'acquisition : c'est pourquoi le choix et la rédaction de l'engagement se décident avant la signature.
CGI, art. 1115, 1594-0 G, 691 bis et 1840 G ter, lus sur Légifrance le 6 octobre 2026.
— En bref
- Engagement de revendre
- Revente dans les 5 ans (CGI, art. 1115) ; 2 ans pour les ventes par lots ouvrant le droit de préemption des locataires
- Engagement de construire
- Travaux produisant un immeuble neuf, ou terminant un immeuble inachevé, dans les 4 ans (CGI, art. 1594-0 G) ; droit fixe de 125 € (art. 691 bis) ; prolongation annuelle sur demande
- TVA à la revente
- Sur la marge pour un terrain à bâtir, ou un immeuble ancien vendu sur option, acquis sans droit à déduction (CGI, art. 268) ; identité de qualification exigée par la jurisprudence, puis par le CIBS en 2027
- Activité non déclarée
- Activité occulte : majoration de 80 % (CGI, art. 1728) et reprise sur 10 ans en IR et IS pour les revenus non déclarés (LPF, art. L. 169)
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Un régime puissant, qui se joue dans l'acte
Le régime du marchand de biens permet de réduire fortement les droits de mutation sur les acquisitions destinées à la revente ou à la construction : taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu de 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux à 5 %, taux relevé applicable aux actes passés et aux conventions conclues jusqu'au 31 mars 2028, avec l'engagement de revendre ; droit fixe de 125 € avec l'engagement de construire. En contrepartie, l'acquéreur s'engage dans l'acte à revendre ou à construire dans un délai légal.
Le non-respect de l'engagement entraîne la déchéance : les droits dont l'acquisition a été exonérée deviennent exigibles dans le mois qui suit la rupture de l'engagement, assortis de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1840 G ter, I et art. 1727), décompté à partir du premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité. La déchéance n'emporte pas, par elle-même, d'autre pénalité que l'intérêt de retard ; des majorations distinctes peuvent s'y ajouter selon les circonstances : retard de paiement (CGI, art. 1731), manquement délibéré, abus de droit ou manœuvres frauduleuses (CGI, art. 1729).
À la revente, une autre question se pose : la TVA est-elle due sur le prix total ou sur la seule marge ? Pour un terrain à bâtir acheté à un particulier, l'écart peut représenter une part importante du résultat de l'opération. Le régime, ses conditions et un cas chiffré figurent dans notre page TVA sur marge en immobilier.
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Contrôle et contentieux du marchand de biens
Les redressements des marchands de biens suivent quelques schémas récurrents. Le cabinet intervient dès l'avis de vérification, rédige les observations à la proposition de rectification, mène la réclamation puis le contentieux : devant le tribunal judiciaire pour les droits d'enregistrement (LPF, art. L. 199), devant le juge administratif pour la TVA et l'impôt sur les bénéfices.
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Activité occulte
Achats et reventes répétés sans déclaration : majoration de 80 % (CGI, art. 1728, 1, c) et reprise sur dix ans en IR et IS, limitée aux revenus non déclarés (LPF, art. L. 169). Elle suppose d'abord que les opérations relèvent de l'activité de marchand de biens, ce qui se discute : requalification en marchand de biens. Activité occulte de marchand de biens.
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Sortie du régime et amortissement
Un immeuble en stock ne s'amortit pas ; le transférer en immobilisation suppose un changement d'affectation réel (location durable, par exemple), traduit en comptabilité et cohérent avec l'activité exercée. Preuve objective de la sortie du régime.
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Marge remise en cause
Historique TVA de l'acquisition, changement de qualification du bien, démolition ou détachement parcellaire. TVA sur marge en immobilier.
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Les sujets que nous traitons en détail
Chaque sujet renvoie vers une analyse complète, à jour de la doctrine BOFiP et de la jurisprudence.
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Engagement de revendre
Champ, délai de cinq ans, revente partielle, déchéance et intérêt de retard. Lire l'analyse →
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Engagement de construire
Immeuble neuf dans les quatre ans, justification des travaux, limites de superficie. Lire l'analyse →
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Substitution d'un engagement à l'autre
Passer de l'engagement de revendre à l'engagement de construire, ou l'inverse, dans les limites de l'article 1594-0 G. Lire l'analyse →
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Prorogation de l'engagement de construire
Prolongation annuelle renouvelable sur demande ; silence de l'administration pendant deux mois valant acceptation. Lire l'analyse →
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Prorogation de l'engagement de revendre
Prolongation prévue par le texte pour la seule zone d'aménagement concerté ; force majeure démontrée, qui peut faire échec à la déchéance ; procédure et doctrine. Lire l'analyse →
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Délai réduit à deux ans
Ventes par lots déclenchant le droit de préemption des locataires : conditions et pièges. Lire l'analyse →
07
Reprise de l'engagement par un sous-acquéreur
Conditions pour qu'un acquéreur assujetti reprenne l'engagement initial sans déchéance. Lire l'analyse →
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TVA sur marge à la revente
Terrain à bâtir ou immeuble ancien acquis sans droit à déduction : conditions, calcul, arrêt Icade Promotion, CIBS 2027. Lire l'analyse →
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Frais de notaire du marchand de biens
Ce que coûte l'acquisition avec et sans engagement, simulateur à l'appui. Lire l'analyse →
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Notre approche au cabinet
Le cabinet intervient à toutes les étapes : analyse avant l'acquisition (qualification de l'opération, choix de l'engagement, rédaction des clauses dans la promesse et l'acte authentique, régime de TVA de la revente), suivi de l'opération (calendrier, demandes de prorogation, substitution, coordination avec le notaire), contrôle et contentieux (réponse à la proposition de rectification, réclamation, tribunal, cour d'appel, cassation).
Le cabinet est distingué par Leaders League en TVA (Excellent, 2026) et classé Best Lawyers 2026.
- Leaders League, Fiscalité immobilière : Forte notoriété (2026)
- Leaders League, TVA : Excellent (2026)
- Cabinet classé Best Lawyers 2026
— Questions fréquentes
Le marchand de biens et son avocat
Que se passe-t-il si l'engagement de revendre n'est pas respecté ?
Les droits dont la mutation a été exonérée deviennent exigibles, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727, et doivent être acquittés dans le mois qui suit la rupture de l'engagement (CGI, art. 1840 G ter, I). La déchéance n'entraîne pas, par elle-même, d'autre pénalité ; une majoration peut s'y ajouter en cas de retard de paiement, de manquement délibéré, d'abus de droit ou de manœuvres frauduleuses.
Peut-on remplacer l'engagement de revendre par un engagement de construire ?
Oui. L'acquéreur qui a pris l'engagement de revendre peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire, qui prend effet à la date où il est souscrit auprès de l'administration. À l'inverse, l'engagement de construire peut être remplacé par l'engagement de revendre dans la limite de cinq ans à compter de sa souscription par le premier acquéreur (CGI, art. 1594-0 G, A, II).
L'engagement de revendre peut-il être prorogé ?
Le texte ne prévoit une prolongation annuelle renouvelable que pour les immeubles situés dans une zone d'aménagement concerté et acquis par l'aménageur (CGI, art. 1594-0 G, A, IV bis). L'engagement de construire, lui, peut être prolongé chaque année sur demande ; l'absence de refus motivé dans les deux mois vaut acceptation (même article, IV).
Un marchand de biens paie-t-il la TVA sur le prix total ou sur la marge ?
Sur la marge, lorsqu'il revend un terrain à bâtir, ou un immeuble ancien sur option, acquis sans droit à déduction (CGI, art. 268) et sous la même qualification, condition posée par la jurisprudence puis inscrite au CIBS en 2027 ; sur le prix total dans les autres cas, notamment pour un immeuble achevé depuis cinq ans au plus. Voir notre page TVA sur marge en immobilier.
Qu'est-ce qu'une activité occulte de marchand de biens ?
C'est l'activité d'achat et de revente exercée sans avoir déposé les déclarations dans le délai légal et sans s'être fait connaître du guichet unique des formalités des entreprises (LPF, art. L. 169 ; C. com., art. L. 123-33). Elle entraîne une majoration de 80 % (CGI, art. 1728, 1, c) et un délai de reprise de dix ans en impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, limité aux catégories de revenus qui n'ont figuré dans aucune déclaration déposée à temps.
Cité par
— Voir aussi
Pages connexes
Sujets fréquemment articulés avec la fiscalité du marchand de biens.
Contentieux
Requalification en marchand de biens
Habitude, intention spéculative, SCI, résidence principale : critères et jurisprudence.
Voir la page TVATVA sur marge en immobilier
Conditions, calcul, arrêt Icade Promotion et passage au CIBS.
Voir la page OpérationsAvocat fiscaliste immobilier
Acquisition, cession, refinancement : la fiscalité de l'opération, jusqu'à l'acte.
Voir la page Pôle ImmobilierTVA immobilière
Le régime de TVA des ventes, des locations et des options.
Voir la page Pôle ImmobilierDroits de mutation immobilière
Cadre général des droits de mutation à titre onéreux et exonérations.
Voir la page QualificationTerrain à bâtir : TVA et droits de mutation
La définition fiscale du terrain à bâtir et ses effets.
Voir la pageUne opération de marchand de biens à sécuriser ?
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Les informations de cette page ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient se substituer à une analyse fiscale personnalisée. État du droit : 6 octobre 2026. À compter du 1er janvier 2027, les dispositions de TVA du CGI sont reprises dans le CIBS.