PORTAIL THéMATIQUE Marchand de biens — Engagements fiscaux 07 sujets
Fiscalité immobilière — Marchand de biens

Engagements fiscaux du marchand de biens :
revendre, construire, proroger

Le régime fiscal du marchand de biens repose sur deux engagements, substituables l'un à l'autre sous conditions (CGI, art. 1594-0 G, A, II), qui conditionnent les exonérations de droits de mutation : l'engagement de revendre dans les 5 ans (CGI art. 1115) et l'engagement de construire dans les 4 ans (CGI art. 1594-0 G A). Leur articulation, leur prorogation, leur reprise par un sous-acquéreur et les abus de droit qui les entourent constituent un terrain technique et contentieux à part entière. Cette page rassemble nos analyses détaillées par sujet.

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— En bref
Engagement de revendre
5 ans (CGI art. 1115) — exonération droits de mutation
Engagement de construire
4 ans (CGI art. 1594-0 G A) — exonération sous condition de construction
Prorogation
Annuelle et renouvelable sur demande pour l'engagement de construire ; pas de prorogation de droit commun pour l'engagement de revendre (seuls cas : ZAC et force majeure)
Reprise sous-acquéreur
Conditions strictes — qualité d'assujetti, continuité de l'engagement
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Un régime puissant, mais d'une grande technicité

Le régime du marchand de biens permet de réduire fortement les droits de mutation sur les acquisitions immobilières destinées à la revente ou à la construction : taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu de 6,32 % dans la plupart des départements, taux relevé applicable aux actes passés et aux conventions conclues jusqu'au 31 mars 2028, avec l'engagement de revendre, droit fixe de 125 € avec l'engagement de construire. En contrepartie, le contribuable s'engage formellement, dans l'acte d'acquisition, à respecter une obligation de revendre ou de construire dans un délai légal.

Le non-respect de l'engagement entraîne la déchéance rétroactive : les droits dont l'acquisition a été exonérée deviennent exigibles dans le mois qui suit la rupture de l'engagement, assortis de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1840 G ter, I et art. 1727), décompté à partir du premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité. Une majoration ne s'y ajoute qu'en cas de manquement délibéré ou d'abus de droit (CGI, art. 1729). La sécurisation de l'opération suppose une maîtrise fine des délais, des conditions de prorogation, des règles de reprise par un sous-acquéreur et des risques d'abus de droit.

Notre cabinet traite régulièrement ces dossiers — analyse pré-acquisition, sécurisation rédactionnelle des actes, gestion des prorogations, contentieux post-rectification.

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Les sujets que nous traitons en détail

Cette page sert de point d'entrée. Chaque sujet ci-dessous renvoie vers une analyse complète qui actualise la doctrine BOFiP et la jurisprudence la plus récente.

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Engagement de revendre & abus de droit

Quand l'administration peut-elle remettre en cause l'engagement de revendre sur le fondement de l'abus de droit ? Critères, jurisprudence, sécurisation. Lire l'analyse →

02

Délai réduit de l'engagement de revendre

Le délai réduit à deux ans applicable aux ventes par lots déclenchant le droit de préemption des locataires (vente à la découpe) — conditions, pièges, retours d'expérience. Lire l'analyse →

03

Prorogation de l'engagement de revendre

Procédure, motifs recevables, doctrine administrative et marges de négociation avec l'administration. Lire l'analyse →

04

Prorogation de l'engagement de construire

Différences avec la prorogation de l'engagement de revendre, calendrier, doctrine, contentieux. Lire l'analyse →

05

Reprise de l'engagement de construire (sous-acquéreur)

Conditions strictes pour qu'un sous-acquéreur assujetti puisse reprendre l'engagement initial sans déclenchement de la déchéance. Lire l'analyse →

06

Activité occulte de marchand de biens

Quand un professionnel de l'immobilier bascule-t-il dans la qualification d'activité occulte ? Conséquences fiscales (majoration de 80 % de l'art. 1728 du CGI, délai de reprise porté à dix ans, LPF, art. L. 169) et, le cas échéant, risque de poursuites pour fraude fiscale (CGI, art. 1741). Lire l'analyse →

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Sortie du régime — preuve objective

Comment apporter la preuve objective de la sortie du régime pour basculer sur l'amortissement de l'immeuble. Lire l'analyse →

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Notre approche au cabinet

Le cabinet intervient à toutes les étapes du cycle de vie de l'engagement : analyse pré-acquisition (qualification de l'opération, choix de l'engagement le plus adapté, rédaction des clauses dans la promesse et l'acte authentique), suivi opérationnel (calendrier, formalisme de prorogation, coordination avec le notaire), et contentieux (réponse aux propositions de rectification, réclamation contentieuse, saisine du tribunal judiciaire, compétent en matière de droits d'enregistrement (LPF art. L. 199), puis cour d'appel et Cour de cassation).

Notre profondeur de jurisprudence sur ces sujets — issue de centaines de dossiers traités — permet de sécuriser les opérations en amont et de défendre les contribuables en cas de remise en cause.

Cité par

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