Recodification — TVA

À compter du 1^er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).

Pôle Fiscalité immobilière — TVA

TVA immobilière

Q: Quel est le régime de TVA d'une vente d'immeuble en France ?

La vente d'un immeuble neuf (achevé depuis cinq ans au plus) par un assujetti est soumise à la TVA sur prix total. La vente d'un immeuble ancien est en principe exonérée, avec une option possible pour la TVA (prix total ou marge selon la situation). Les ventes de terrains à bâtir obéissent à un régime spécifique. La qualification — neuf, ancien, terrain à bâtir — et le statut du vendeur déterminent le régime applicable.

Q: Quand un immeuble est-il considéré comme « neuf » au sens de la TVA ?

Deux conditions cumulatives (CGI, art. 257, I, 2, 2°) : l'immeuble n'est pas achevé depuis plus de cinq ans, et il résulte d'une construction nouvelle, d'une surélévation, ou de travaux l'ayant rendu à l'état neuf. Les critères de la remise à l'état neuf sont alternatifs, un seul suffit : la majorité des fondations ; la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; ou l'ensemble des six éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II — planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et, pour les opérations réalisées en métropole, système de chauffage — chacun rendu à l'état neuf dans une proportion d'au moins deux tiers. Atteindre les deux tiers sur une partie seulement de ces éléments ne suffit pas, et la preuve s'apporte poste par poste. Le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 et suivants, et la jurisprudence du Conseil d'État précisent les critères.

Q: Qu'est-ce que la TVA sur marge et quand s'applique-t-elle ?

La TVA sur marge (CGI art. 268) ne porte que sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le texte pose deux conditions : (1) l'opération porte sur un terrain à bâtir, ou sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour lequel l'option de l'article 260, 5° bis a été formulée ; (2) l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction. S'y ajoute une condition d'identité, d'origine jurisprudentielle, qui porte sur la seule qualification juridique du bien, appréciée à l'acquisition (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20). Une division en lots ou des travaux de viabilisation ne la rompent pas par eux-mêmes (CJUE, 30 sept. 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Elle est en revanche rompue lorsque la qualification change : terrain acquis non bâti revendu comme terrain à bâtir, terrain acquis bâti puis démoli (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp), ou bien acquis bâti divisé pour céder séparément des parcelles hors emprise du bâtiment (CE 11 oct. 2022 n° 464561, la distinction devant ressortir des actes de vente).

Q: Une location nue d'immeuble peut-elle être soumise à la TVA ?

Pas de plein droit. La location nue d'immeuble est en principe exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA (CGI art. 260 2°) sur les locaux nus à usage professionnel. L'option ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (CGI, ann. II, art. 194), mais elle permet de récupérer la TVA sur les travaux et charges du bien — utile pour les bailleurs réalisant d'importants travaux de rénovation.

Q: Quels sont les taux de TVA applicables en matière immobilière ?

Le taux normal est 20 % (ventes d'immeubles neufs, location avec option, prestations standards). Le taux intermédiaire de 10 % s'applique notamment aux travaux d'amélioration, transformation et entretien dans les logements achevés depuis plus de 2 ans. Le taux réduit de 5,5 % vise certains travaux d'amélioration énergétique. La qualification du taux est régulièrement contestée en contrôle — le BOI-TVA-LIQ précise les critères.

Q: Comment fonctionne le droit à déduction de TVA en matière immobilière ?

Le droit à déduction (CGI art. 271, directive 2006/112/CE art. 168) permet à l'assujetti de récupérer la TVA supportée sur les achats utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction. Trois coefficients sont à calculer : assujettissement, taxation, admission (annexe II art. 206). Pour les immeubles, la régularisation s'opère sur 20 ans (annexe II art. 207). Une affectation mixte ou un changement d'usage déclenche une régularisation.

Q: Que faire en cas de contrôle TVA sur une opération immobilière ?

Trois étapes : (1) analyser la proposition de rectification pour identifier les points contestables — qualification de l'immeuble, statut d'assujetti, condition d'option, taux retenu ; (2) répondre dans le délai de 30 jours (prorogeable à 60 jours) avec des éléments factuels et juridiques précis ; (3) en cas de maintien, saisir l'interlocuteur départemental, puis la commission départementale des impôts, et le cas échéant le tribunal administratif. Un accompagnement précoce limite très significativement le risque financier.

Avocats fiscalistes à Paris, nous accompagnons foncières, promoteurs, marchands de biens, hôteliers, family offices et particuliers sur l'ensemble des problématiques de TVA immobilière — champ d'application, régimes d'imposition, exonérations et options, droit à déduction, livraisons d'immeubles, baux commerciaux, TVA sur marge, mentions notariées, et défense en contrôle. Le cabinet est cité en « Forte notoriété » par Décideurs / Leaders League en TVA (2025) et fiscalité immobilière (2026).

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Qu'est-ce que la TVA immobilière ?

La TVA immobilière désigne l'application de la TVA aux opérations portant sur des immeubles : ventes, locations et travaux. Elle concerne les opérations réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, c'est-à-dire dans le cadre d'une activité économique.

Pour les ventes, la règle tient en deux temps : la vente d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans est soumise à la TVA ; au-delà de cinq ans, elle est en principe exonérée, sauf option pour la TVA (articles 261, 5 et 260, 5° bis du CGI). Selon le cas, la taxe porte sur le prix total ou sur la marge (article 268). Les locations nues sont en principe exonérées, avec une option possible pour les locaux professionnels.

Pour la vente d'un immeuble pas à pas (neuf, ancien, option, marge, cession d'un immeuble loué), voir le guide de la TVA sur la vente d'un immeuble.

CGI art. 256, 257, 260, 261, 5, 261 D et 268. Vérifié le 1^er octobre 2026.

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Notre approche de la TVA immobilière

La TVA immobilière est l'un des terrains les plus contentieux du droit fiscal français. La frontière entre immeuble neuf et immeuble ancien, entre livraison à soi-même et simple travaux, entre TVA sur prix total et TVA sur marge détermine le régime applicable, l'assiette et la déductibilité. Une erreur de qualification peut entraîner un rappel de TVA, des intérêts de retard et, le cas échéant, des pénalités.

Notre approche : structurer en amont (choix du régime, rédaction des clauses, option à la TVA), sécuriser les opérations complexes (VEFA, BEFA, ventes de terrains, démolitions, indemnités d'éviction, pas-de-porte) et défendre en cas de contentieux devant l'administration et les juridictions administratives.

Le cabinet est régulièrement consulté par des foncières cotées et non cotées, des promoteurs, des marchands de biens, des hôteliers et opérateurs parahôteliers, ainsi que par les notaires partenaires sur les actes nécessitant une analyse TVA fine.

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Les 9 axes de la TVA immobilière

1. Champ d'application de la TVA

Une opération immobilière est soumise à la TVA dès lors qu'elle constitue une livraison de biens ou une prestation de services réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (CGI art. 256).

Prolongement de la directive 2006/112/CE sur le système commun de TVA dans l'UE.
Notion d'assujetti : activité économique, organisation, régularité — vise marchands de biens, promoteurs et particuliers en démarche active de commercialisation.
Critère de la démarche active consacré par la CJUE (aff. C-180/10 et C-181/10 Słaby) et repris par le Conseil d'État (CE, 9 nov. 2015, n° 384682).
Faisceau d'indices : publicité, viabilisation, division en lots, coordination d'intervenants — sujet régulièrement contesté en contrôle fiscal.

2. Régimes d'imposition

Selon la nature du bien (neuf / ancien) et son identification (immeuble bâti / terrain à bâtir), l'opération relève de la TVA sur prix total, de la TVA sur marge, ou d'une exonération.

TVA sur prix total — régime de droit commun pour un assujetti.
TVA sur marge (CGI art. 268) — uniquement sur la différence prix de vente − prix d'achat, sous conditions.
Exonération de plein droit pour la cession d'immeubles anciens (sauf option).
Détermination en fonction des caractéristiques de l'immeuble, de l'identité de l'acquéreur et de l'affectation future du bien.
Sources : CGI art. 257, 260 et BOI-TVA-IMM-10-10.

3. Exonérations & régimes de faveur

Certaines opérations sont exonérées de plein droit (location nue, cession d'immeubles anciens), avec faculté d'option pour la taxation dans le secteur professionnel — afin de bénéficier du droit à déduction.

Location nue de locaux professionnels — option possible (CGI art. 260 2°).
Cession d'immeuble ancien — option pour la TVA (CGI art. 260 5° bis).
Arbitrage à mener : l'exonération peut entraîner l'application de droits d'enregistrement alternatifs.
Analyse au cas par cas, en fonction du profil des parties et de l'opération envisagée.

4. Livraison d'immeuble & TVA

Est soumise de plein droit à la TVA la livraison, par un assujetti agissant en tant que tel, d'un immeuble neuf — c'est-à-dire non achevé depuis plus de cinq ans, qu'il résulte d'une construction nouvelle, d'une surélévation ou de travaux l'ayant rendu à l'état neuf (CGI, art. 257, I, 2, 2°).

Vente par promoteur, vente en l'état futur d'achèvement, revente dans les cinq ans de l'achèvement, revente après travaux ayant rendu l'immeuble à l'état neuf.
Le caractère « substantiel » des travaux qualifiant un immeuble de neuf est une question de fait (analyse technique).
Critères précisés au BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 et suivants.
Voir notre note d'arrêt CE 12 novembre 2025 sur le régime parahôtelier.

5. TVA et location immobilière

La location nue est en principe exonérée de TVA — option possible pour les locaux professionnels lorsque le locataire est assujetti, permettant la récupération de la TVA sur travaux et frais.

L'option engage jusqu'au 31 décembre de la huitième année civile suivant celle de son exercice : elle ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la neuvième année civile suivante (CGI, ann. II, art. 194). Une option exercée en 2026 ne peut ainsi être dénoncée qu'à compter du 1er janvier 2035. Lorsque l'option porte sur un immeuble non encore achevé, le délai se décompte à partir de l'année de l'achèvement.
À elle seule, l'option ne réduit pas les droits de mutation dus sur la vente de l'immeuble : son intérêt est le droit à déduction de la TVA d'amont. La cession d'un droit au bail relève, elle, d'un régime propre, le droit d'enregistrement étant déterminé selon le tarif de l'article 719 (CGI, art. 725).
Particulièrement utile pour les bailleurs réalisant d'importants travaux de rénovation ou d'aménagement.
Voir notre article sur le régime parahôtelier post-arrêt CE 12 nov. 2025.

6. TVA sur marge

Régime spécifique permettant de taxer non pas le prix total, mais uniquement la marge réalisée lors d'une revente d'immeuble (CGI art. 268).

Deux conditions légales (CGI, art. 268) : l'opération porte sur un terrain à bâtir, ou sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour lequel l'option de l'article 260, 5° bis a été formulée ; et l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction.
S'y ajoute une condition d'identité, d'origine jurisprudentielle, qui porte sur la seule qualification juridique du bien, appréciée à l'acquisition (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20). Une division en lots ou des travaux de viabilisation ne la rompent pas par eux-mêmes (CJUE, 30 sept. 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727) ; seul un changement de qualification l'écarte.
CE 27 mars 2020 n° 428234 (Promialp) — la marge est écartée lorsque le bien revendu comme terrain à bâtir avait, lors de son acquisition, le caractère d'un terrain bâti, le bâtiment ayant été démoli par l'acheteur-revendeur.
CE 11 octobre 2022 n° 464561 — bien acquis bâti dont sont cédées des parcelles hors emprise du bâtiment : la distinction doit ressortir des actes de vente, la seule autorisation préalable de division ne suffisant pas.
Documentation rigoureuse indispensable.
Le régime complet, avec un cas chiffré : TVA sur marge en immobilier.

7. Mentions obligatoires & facturation

En matière de TVA immobilière, les obligations de mention ne concernent pas uniquement la facturation classique : elles s'appliquent également aux actes notariés qui constatent des ventes ou mutations d'immeubles taxées.

Régime de TVA applicable — TVA sur prix total ou TVA sur marge.
Fondement juridique — CGI art. 257 (immeubles neufs) ou art. 268 (marge).
Qualification de l'opération (livraison, cession de droits, etc.) et qualité des parties (assujetti / non-assujetti).
Base d'imposition et taux applicable.
Mention de l'option formulée, le cas échéant.

8. Droit à déduction & coefficients

Principe fondamental du système de TVA (art. 168 directive 2006/112/CE et CGI art. 271) — récupération de la taxe supportée sur les achats utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction. Conditionnement : facture conforme, affectation à une activité taxable, intention d'usage économique.

Déduction immédiate, conditionnée à une facture conforme (CGI art. 289) et à l'affectation du bien ou service à une activité taxable.
Intention d'usage économique suffit même si l'opération avale n'aboutit pas — CJUE 29 février 1996, C-110/94 (INZO) et CJUE 15 janvier 1998, C-37/95 (Ghent Coal Terminal).
Système des trois coefficients (assujettissement, taxation, admission) à calculer ligne par ligne — CGI annexe II art. 206, BOI-TVA-DED-20-10.
Régularisation sur 20 ans pour les immeubles (annexe II art. 207) — changement d'affectation, cession en cours de période, modification du coefficient d'admission.
Prorata de déduction, sectorisation distincte, groupe TVA (CGI art. 256 C, depuis 2023) — outils de pilotage pour les structures à activité mixte (foncières louant à des assujettis et non-assujettis, holdings mixtes).
BOI-TVA-DED-10 à BOI-TVA-DED-60 — doctrine BOFiP exhaustive sur les conditions, l'exercice et la régularisation du droit à déduction.
Contentieux fréquent sur la preuve de l'affectation et sur les opérations dites « holding » (immixtion dans la gestion des filiales conditionnant la déductibilité — CJUE Larentia + Minerva, C-108/14 et C-109/14).

9. Contrôle fiscal & contentieux

Les ventes ou locations d'immeubles font fréquemment l'objet de contrôles. L'administration examine la qualification (assujetti, immeuble neuf, option) et peut requalifier l'opération avec rappel, pénalités et intérêts.

Contestation ou négociation lors des propositions de rectification.
Contentieux possible sur l'existence d'une activité professionnelle, la possibilité d'option, ou la requalification de l'immeuble.
Représentation devant le tribunal administratif, la CAA et le Conseil d'État.
Sécurisation préalable et accompagnement en régularisation spontanée pour limiter les pénalités.

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Expert référent — François Ouairy

Avocat associé en charge du bureau de Paris, spécialisé en TVA, fiscalité immobilière et fiscalité du patrimoine. Best Lawyers 2026 en Tax Law ; cabinet classé Best Lawyers 2026 (Best Law Firms, Tax Law, Paris) ; forte notoriété Leaders League en TVA (2025) et en fiscalité immobilière (2026). Auteur d'articles de référence dans Defrénois (notaires) et Lextenso sur l'engagement de revendre, les démarches actives de commercialisation foncière et les cessions patrimoniales par des assujettis à la TVA.

François Ouairy Associé — Avocat fiscaliste

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Questions fréquentes

Quel est le régime de TVA d'une vente d'immeuble en France ?

La vente d'un immeuble neuf (achevé depuis cinq ans au plus) par un assujetti est soumise à la TVA sur prix total. La vente d'un immeuble ancien est en principe exonérée, avec une option possible pour la TVA (prix total ou marge selon la situation). Les ventes de terrains à bâtir obéissent à un régime spécifique. La qualification — neuf, ancien, terrain à bâtir — et le statut du vendeur déterminent le régime applicable.

Quand un immeuble est-il considéré comme « neuf » au sens de la TVA ?

Deux conditions cumulatives (CGI, art. 257, I, 2, 2°) : l'immeuble n'est pas achevé depuis plus de cinq ans, et il résulte d'une construction nouvelle, d'une surélévation, ou de travaux l'ayant rendu à l'état neuf. Les critères de la remise à l'état neuf sont alternatifs, un seul suffit : la majorité des fondations ; la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; ou l'ensemble des six éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II — planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et, pour les opérations réalisées en métropole, système de chauffage — chacun rendu à l'état neuf dans une proportion d'au moins deux tiers. Atteindre les deux tiers sur une partie seulement de ces éléments ne suffit pas, et la preuve s'apporte poste par poste. Le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 et suivants, et la jurisprudence du Conseil d'État précisent les critères.

Qu'est-ce que la TVA sur marge et quand s'applique-t-elle ?

La TVA sur marge (CGI art. 268) ne porte que sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le texte pose deux conditions : (1) l'opération porte sur un terrain à bâtir, ou sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour lequel l'option de l'article 260, 5° bis a été formulée ; (2) l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction. S'y ajoute une condition d'identité, d'origine jurisprudentielle, qui porte sur la seule qualification juridique du bien, appréciée à l'acquisition (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20). Une division en lots ou des travaux de viabilisation ne la rompent pas par eux-mêmes (CJUE, 30 sept. 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Elle est en revanche rompue lorsque la qualification change : terrain acquis non bâti revendu comme terrain à bâtir, terrain acquis bâti puis démoli (CE 27 mars 2020, n° 428234, Promialp), ou bien acquis bâti divisé pour céder séparément des parcelles hors emprise du bâtiment (CE 11 oct. 2022 n° 464561, la distinction devant ressortir des actes de vente).

Une location nue d'immeuble peut-elle être soumise à la TVA ?

Pas de plein droit. La location nue d'immeuble est en principe exonérée de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA (CGI art. 260 2°) sur les locaux nus à usage professionnel. L'option ne peut être dénoncée qu'à compter du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (CGI, ann. II, art. 194), mais elle permet de récupérer la TVA sur les travaux et charges du bien — utile pour les bailleurs réalisant d'importants travaux de rénovation.

Quels sont les taux de TVA applicables en matière immobilière ?

Le taux normal est 20 % (ventes d'immeubles neufs, location avec option, prestations standards). Le taux intermédiaire de 10 % s'applique notamment aux travaux d'amélioration, transformation et entretien dans les logements achevés depuis plus de 2 ans. Le taux réduit de 5,5 % vise certains travaux d'amélioration énergétique. La qualification du taux est régulièrement contestée en contrôle — le BOI-TVA-LIQ précise les critères.

Comment fonctionne le droit à déduction de TVA en matière immobilière ?

Le droit à déduction (CGI art. 271, directive 2006/112/CE art. 168) permet à l'assujetti de récupérer la TVA supportée sur les achats utilisés pour des opérations ouvrant droit à déduction. Trois coefficients sont à calculer : assujettissement, taxation, admission (annexe II art. 206). Pour les immeubles, la régularisation s'opère sur 20 ans (annexe II art. 207). Une affectation mixte ou un changement d'usage déclenche une régularisation.

Que faire en cas de contrôle TVA sur une opération immobilière ?

Trois étapes : (1) analyser la proposition de rectification pour identifier les points contestables — qualification de l'immeuble, statut d'assujetti, condition d'option, taux retenu ; (2) répondre dans le délai de 30 jours (prorogeable à 60 jours) avec des éléments factuels et juridiques précis ; (3) en cas de maintien, saisir l'interlocuteur départemental, puis la commission départementale des impôts, et le cas échéant le tribunal administratif. Un accompagnement précoce limite très significativement le risque financier.

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Mise à jour : 15 septembre 2026

© BENSAID Avocats — Les informations publiées sur ce site ne constituent pas un conseil juridique. Sources : CGI art. 256, 256 A (champ), 256 C (groupe TVA), 257 (immeubles neufs), 260 2° & 5° bis (options), 268 (TVA sur marge), 271, 273 (droit à déduction), 289 (facture conforme) ; CGI annexe II art. 206-207 (coefficients & régularisation 20 ans) ; directive UE 2006/112/CE ; BOI-TVA-IMM ; BOI-TVA-DED-10 à 60 ; CE 9 nov. 2015 n° 384682 (démarche active) ; CJUE C-180/10 et C-181/10 Słaby ; CJUE 29 fév. 1996 C-110/94 INZO ; CJUE C-108/14 et C-109/14 Larentia + Minerva ; CE 27 mars 2020 n° 428234 (Promialp) ; CE 11 octobre 2022 n° 464561. Mise à jour éditoriale : mai 2026.