La fiducie-sûreté s'impose comme la garantie la plus aboutie du droit français des financements structurés. Le bien est transféré dans un patrimoine fiduciaire distinct, ce qui permet une réalisation efficace, en principe à l'abri de la procédure collective du constituant, et une articulation fine avec les pools bancaires. La Cass. com., 22 janvier 2025 (n° 22-20.526), à propos d'un transfert de titres de capital en fiducie et d'une demande d'administrateur provisoire, illustre la force du dessaisissement opéré au profit du fiduciaire. Le cabinet, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève, structure et défend ces opérations.
La fiducie (C. civ. art. 2011 et suivants) permet à un constituant de transférer des biens, droits ou sûretés à un fiduciaire, qui les détient dans un patrimoine d'affectation séparé, à charge d'agir au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires. En matière de garantie, la fiducie-sûreté affecte ce mécanisme à la sécurisation d'une créance : le bien sort du patrimoine du constituant pour garantir le remboursement.
L'atout décisif est la mise à l'écart du patrimoine fiduciaire : les actifs transférés ne se trouvent plus dans le patrimoine du constituant et échappent, en principe, à la procédure collective de ce dernier — sous réserve des conventions de mise à disposition du bien au constituant, qui appellent une rédaction rigoureuse. C'est ce qui distingue la fiducie-sûreté des sûretés réelles classiques (hypothèque, nantissement), souvent neutralisées ou ralenties par l'ouverture d'une sauvegarde ou d'un redressement.
La réalisation est elle aussi plus efficace : à défaut de paiement, le bénéficiaire devient pleinement propriétaire ou fait vendre le bien selon les modalités prévues, sans la lourdeur d'une saisie classique. Pour les pools bancaires et les financements à effet de levier, cette prévisibilité explique le retour en grâce de l'outil.
La Cass. com., 22 janvier 2025 (n° 22-20.526), publiée au bulletin, en offre une illustration : à propos d'un transfert de titres de capital en fiducie garantissant un emprunt obligataire, la Cour confirme la portée du dessaisissement du constituant — le fiduciaire exerce les prérogatives attachées aux droits transférés. La logique vaut, transposée, pour la fiducie-sûreté immobilière : une fois le bien transféré, le constituant ne peut plus en disposer.
La puissance de la fiducie-sûreté tient à sa rédaction. Le contrat de fiducie, le choix du fiduciaire et l'articulation avec les autres créanciers déterminent l'efficacité réelle de la garantie.
Définition précise des biens transférés, de la mission du fiduciaire, des cas de réalisation et des modalités de restitution. Le choix d'un fiduciaire habilité (établissement de crédit, avocat, entreprise d'investissement) conditionne la sécurité de l'opération.
Coordination des rangs, désignation des bénéficiaires, agent des sûretés et clauses de partage. La fiducie-sûreté s'intègre aux financements syndiqués en clarifiant qui contrôle l'actif en cas de défaut.
Sécuriser la réalisation en cas de défaut : attribution au bénéficiaire ou vente, en tenant compte des conventions de mise à disposition du bien au constituant, qui peuvent réintroduire l'actif dans le champ de la procédure si elles sont mal rédigées.
Le régime de la fiducie recherche une neutralité fiscale lorsque le constituant est bénéficiaire ; les transferts, droits d'enregistrement et conséquences à la sortie doivent être anticipés dès la structuration.
Me Jonathan Bensaid, avocat fondateur, structure et défend des fiducies-sûretés immobilières dans les financements structurés : rédaction du contrat de fiducie, choix du fiduciaire, articulation avec les pools bancaires et sécurisation de la réalisation. Le cabinet est inscrit aux Barreaux de Paris & Genève et intervient en conseil comme en contentieux.
C'est une garantie par laquelle un constituant transfère la propriété d'un bien immobilier (ou des titres d'une société immobilière) à un fiduciaire, qui le détient dans un patrimoine d'affectation séparé au profit d'un créancier bénéficiaire, en garantie d'une créance. En cas de défaut, le bénéficiaire peut se faire attribuer le bien ou le faire vendre selon les modalités prévues au contrat de fiducie, sans recourir à une saisie classique.
Parce que le bien sort du patrimoine du constituant pour rejoindre un patrimoine fiduciaire distinct. Il échappe en principe à la procédure collective du constituant, là où une hypothèque ou un nantissement peuvent être neutralisés ou ralentis par l'ouverture d'une sauvegarde ou d'un redressement. La réalisation est par ailleurs plus rapide et prévisible, ce qui rassure les prêteurs et les pools bancaires.
L'arrêt, publié au bulletin, concerne un transfert de titres de capital en fiducie garantissant un emprunt obligataire et une demande de désignation d'un administrateur provisoire. Il confirme la portée du dessaisissement opéré par la fiducie : le fiduciaire exerce les prérogatives attachées aux droits transférés. Cette logique illustre, pour la fiducie-sûreté immobilière, qu'une fois le bien transféré, le constituant n'en a plus la disposition.
En principe oui, car les actifs transférés ne figurent plus dans le patrimoine du constituant. La vigilance porte sur les conventions de mise à disposition du bien au constituant : mal rédigées, elles peuvent réintroduire l'actif dans le périmètre de la procédure. Une structuration soignée est donc déterminante pour préserver l'efficacité de la garantie.
Le cabinet, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève, structure la fiducie-sûreté (contrat de fiducie, choix du fiduciaire, articulation avec les pools bancaires et l'agent des sûretés), sécurise les modalités de réalisation et défend les opérations en cas de contentieux. Il intervient pour les prêteurs comme pour les emprunteurs sur les financements immobiliers structurés.
Ressources liées sur la fiducie, les sûretés et les financements structurés.
Constitution, gestion et sûreté : l'outil fiduciaire au service du patrimoine et du financement.
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Voir la pagePremier échange confidentiel. Rédaction du contrat de fiducie, choix du fiduciaire, articulation avec les pools bancaires, sécurisation de la réalisation et défense des opérations de financement structuré.
Article rédigé par
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
© BENSAID Avocats — Cet article est pédagogique et indicatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Sources : C. civ. art. 2011 et s. (fiducie) ; art. 2372-1 et s. / 2488-1 et s. (fiducie-sûreté) ; Code de commerce (procédures collectives) ; Cass. com., 22 janvier 2025, n° 22-20.526, publié au bulletin. Mise à jour : juin 2026.