Analyse · Patrimoine VHNWI & UHNWI · CGI art. 235 ter C et 975, VII (LF 2026, art. 7)

Taxe holding patrimoniale et IFI : l'exonération de l'article 975, VII du CGI

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 7) a créé la taxe holding patrimoniale (CGI art. 235 ter C, 20 % par an sur certains biens d'agrément) et, en miroir, une exonération d'IFI au VII de l'article 975 du CGI. Cette exonération porte sur les parts ou actions de la société taxée, à hauteur de leur seule fraction immobilière : elle ne vaut que pour l'immobilier, au premier chef les logements dont la famille se réserve la jouissance. Yachts, véhicules, bijoux, métaux précieux et vins n'entrent pas dans l'IFI : pour eux, la taxe s'ajoute sans contrepartie. Analyse du texte et deux cas chiffrés (holdings de 12 M€ et de 45 M€).

Auditer ma holding (IFI et 235 ter C) Faire le diagnostic 235 ter C
Analyse de Me François Ouairy, avocat associé · Paris · Mise à jour le 5 octobre 2026
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L'essentiel en 30 secondes

L'article 7 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé deux dispositifs liés : (1) la taxe holding patrimoniale (article 235 ter C du CGI), égale à 20 % de la valeur vénale, à la clôture, des biens énumérés au II de cet article, due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ; (2) une exonération d'IFI au VII de l'article 975 du CGI, au profit des titres de la société qui a supporté cette taxe.

Texte exact du VII de l'article 975 du CGI : « Les actifs mentionnés au 2° de l'article 965 sont exonérés lorsqu'ils ont été soumis à la taxe instituée à l'article 235 ter C au titre de l'exercice de la société mentionnée au premier alinéa du A du I du même article 235 ter C clos au cours de l'année précédant le 1er janvier. » Les actifs du 2° de l'article 965 sont les parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers.

Conséquence pratique : l'exonération n'agit que sur la fraction immobilière des titres. Le texte ne précise pas si elle couvre toute cette fraction, ou seulement les logements compris dans l'assiette de la taxe au titre du 7° du II. Elle ne compense en tout cas rien pour les yachts, aéronefs, véhicules, bijoux, métaux précieux, vins ou chevaux, qui n'ont jamais été soumis à l'IFI. Et même pour un logement, elle économise au plus 1,5 % par an face à une taxe de 20 % : la restructuration avant la clôture reste en général la question centrale.

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La taxe, l'exonération et leur articulation

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1. Taxe holding patrimoniale (235 ter C)

Taxe annuelle de 20 % sur la valeur vénale, à la clôture, d'une liste fermée de biens détenus par une holding patrimoniale. Voir l'analyse complète de la taxe holding patrimoniale.

  • Sociétés visées : société dont le siège est en France soumise à l'IS ; société dont le siège est hors de France, soumise à un impôt équivalent ou société de capitaux, lorsqu'au moins une personne physique remplissant la condition de contrôle (I, A, 2° et I, B, 1) a son domicile fiscal en France
  • Trois conditions à la clôture : actifs d'une valeur vénale totale d'au moins 5 M€ ; au moins 50 % des droits de vote ou financiers détenus par une personne physique avec son cercle familial, ou pouvoir de décision exercé en fait ; revenus passifs supérieurs à 50 % des produits d'exploitation et financiers
  • Biens taxés (II, A) : biens de chasse et de pêche ; véhicules non affectés à une activité professionnelle, véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs ; bijoux et métaux précieux ; chevaux de course ou de concours ; vins et alcools ; logements dont la personne de contrôle (cercle familial compris) se réserve la jouissance
  • Hors assiette : biens de la liste affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dans la proportion de cette affectation ; bijoux et métaux précieux exposés dans un lieu accessible au public ou aux salariés (hors bureaux) ; trésorerie, titres, immobilier loué aux conditions du marché et œuvres d'art, qui comptent toutefois pour le seuil de 5 M€
  • Présomption : détention par un trust ou par une entité établie dans un État ou territoire non coopératif, sauf preuve contraire
  • Redevable : la société si son siège est en France ; sinon, les personnes physiques remplissant la condition de contrôle et domiciliées en France, sur la fraction de la valeur de leur participation représentative des biens taxés, sauf si elles justifient que le choix du siège et la détention des titres n'ont pas pour but principal de contourner la loi fiscale française
  • Plafonnement (X) : réservé à ces personnes physiques ; la taxe est réduite de l'excédent du total de la taxe et des impôts dus au titre des revenus de l'année précédente sur 75 % de ces revenus
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2. Exonération d'IFI (975, VII)

Les parts ou actions de la société soumise à la taxe sont exonérées d'IFI au 1er janvier qui suit l'année de clôture de l'exercice taxé, sans option à exercer.

  • Ce qui est exonéré : les actifs du 2° de l'article 965, c'est-à-dire les parts ou actions à hauteur de leur fraction représentative de biens ou droits immobiliers ; le texte ne la limite pas expressément aux logements taxés
  • Ce qui n'est pas concerné : yachts, véhicules, aéronefs, bijoux, métaux précieux, vins, chevaux et œuvres d'art, qui ne sont pas dans l'assiette de l'IFI : l'exonération ne leur apporte rien
  • Calendrier : exercice clos le 31 décembre 2026, exonération pour l'IFI 2027 ; exercice clos le 30 juin 2027, exonération pour l'IFI 2028
  • Portée à préciser : aucun commentaire administratif au 5 octobre 2026 ; une lecture littérale couvre toute la fraction immobilière des titres de la société taxée, même si elle n'est taxée qu'à raison d'un yacht ou de bijoux ; une lecture fondée sur l'objet du texte la limite aux logements compris dans l'assiette de la taxe. Reste aussi à savoir si une société remplissant les conditions mais dont l'assiette est nulle a été « soumise à la taxe »
  • Plafonnements distincts : l'IFI reste plafonné à 75 % des revenus (art. 979) ; la taxe ne l'est que lorsqu'elle est due par une personne physique au titre d'une société étrangère (X)
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3. Arbitrage économique pour un logement

Le cas type où les deux impositions se rencontrent : un logement dont la famille se réserve la jouissance.

  • Logement dans la holding taxée : 20 % de sa valeur chaque année (diminuée, le cas échéant, des emprunts d'acquisition retenus par le texte), titres exonérés d'IFI l'année suivante
  • Logement détenu directement : pas de taxe holding, IFI au barème (taux marginal maximal de 1,5 %, abattement de 30 % si c'est la résidence principale)
  • Constat : l'exonération d'IFI ne compense pas la taxe ; l'écart se compte en dizaines de points
  • Autres voies : un loyer de marché payé par l'occupant ou une location à un tiers aux conditions du marché font en principe sortir le logement du 7° ; la société n'est alors plus taxée sur ce bien et, si elle n'est plus taxée sur aucun autre, ses titres retrouvent l'IFI de droit commun
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4. Cas particuliers à mesurer

Situations dans lesquelles l'articulation demande une analyse au cas par cas.

  • Œuvres d'art en holding : hors du champ de l'IFI (article 965) et absentes de la liste du II de l'article 235 ter C. Elles ne sont pas taxées en tant que telles, mais comptent pour le seuil de 5 M€. Seuls les bijoux et métaux précieux sont visés.
  • Holdings mixtes : un logement taxé et des immeubles loués aux conditions du marché dans la même société ; l'étendue de l'exonération des titres dépend de la lecture retenue du VII, à sécuriser avant de déclarer l'IFI
  • Sortie en cours d'année : les conditions s'apprécient à chaque clôture ; une société qui n'est plus taxée au titre d'un exercice perd l'exonération d'IFI au 1er janvier suivant
  • Constitutionnalité : la décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026 n'a pas examiné l'article 7 au fond (§ 60). Une question prioritaire de constitutionnalité peut donc être soulevée à l'occasion d'un litige ; elle n'emporte pas, par elle-même, suspension de l'obligation de déclarer et de payer
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Deux cas pratiques chiffrés : holdings de 12 M€ et de 45 M€

Hypothèses simplifiées : valeurs et assiette supposées constantes chaque année, indépendamment du financement de la taxe ; conditions réunies à chaque clôture ; distributions supposées imposées en totalité comme revenus distribués au PFU, sans option pour le barème. Ordres de grandeur, à reprendre sur pièces.

La taxe ne dépend pas de la fortune personnelle

L'article 235 ter C s'applique dès qu'une société réunit ses conditions à la clôture (5 M€ d'actifs, contrôle familial d'au moins 50 %, revenus passifs majoritaires), quelle que soit la fortune de l'associé. Sont concernés les VHNWI (Very High Net Worth, patrimoine de 5 à 30 M€) qui logent une partie de leurs biens dans une holding soumise à l'IS, comme les UHNWI (Ultra High Net Worth, plus de 30 M€) et leurs structures étrangères.

Cas A : holding française de 12 M€

Profil VHNWI : patrimoine total d'environ 25 M€

Dirigeant d'entreprise familiale. Une SAS holding française soumise à l'IS, détenue à 100 % par la famille et sans activité opérationnelle, détient 12 M€ d'actifs : portefeuille de titres 4 M€ (hors assiette, mais compté pour le seuil), résidence secondaire occupée gratuitement par la famille 5 M€ (sans emprunt), voitures de collection 2 M€, bijoux, métaux précieux et vins 1 M€. Revenus : dividendes et intérêts du portefeuille. Assiette de la taxe : 8 M€.

A1. Statu quo

Taxe : 20 % × 8 M€ = 1,6 M€ par an, due par la société, sans plafonnement, non déductible. Exonération d'IFI (975, VII) : la fraction immobilière des titres (5/12 de leur valeur, soit environ 5 M€) sort de l'IFI, ce qui économise au plus 75 000 € par an au taux marginal de 1,5 %. Les voitures, bijoux et vins n'étaient pas à l'IFI : rien n'est compensé pour eux. Coût net sur 5 ans : environ 7,6 M€ (8 M€ de taxe, moins 0,375 M€ d'IFI au plus).

A2. Sortie des biens au patrimoine personnel

Distribution en nature des 8 M€ de biens, sous réserve de bénéfices distribuables suffisants : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (taux 2026), soit environ 2,5 M€ une fois, auxquels s'ajoutent l'impôt sur les sociétés sur les plus-values latentes de la holding et les frais de mutation du logement, à chiffrer. Ensuite, plus de taxe ; le logement détenu directement revient à l'IFI (au plus 75 000 € par an). Coût sur 5 ans : environ 2,9 M€ hors IS sur plus-values et frais. Écart avec A1 : environ 4,7 M€.

A3. Restructuration ciblée

Le logement est occupé contre un loyer de marché (hypothèse : 150 000 € par an) : il sort du 7°, et l'IS sur ce loyer coûte environ 37 500 € par an. Les voitures sont affectées à une activité réelle de location, ce qui les exclut dans la proportion de cette affectation (coûts d'exploitation à chiffrer). Bijoux, métaux précieux et vins (1 M€) sont distribués : PFU d'environ 314 000 €. La société n'étant plus taxée sur aucun bien, ses titres retrouvent en principe l'IFI sur le logement (au plus 75 000 € par an). Coût sur 5 ans : environ 0,9 M€ hors coûts de l'activité de location. Écart avec A1 : environ 6,7 M€. L'activité doit être effective et documentée.

Cas B : holding luxembourgeoise de 45 M€

Profil UHNWI, fortune nette d'environ 150 M€, domicilié en France et contrôlant seul une holding luxembourgeoise, société de capitaux qui réunit les conditions de la taxe. Elle détient 45 M€ de biens visés : bijoux 22 M€ et métaux précieux 8 M€ (or physique), un yacht de 12 M€, une cave de 3 M€. Aucun immeuble : l'article 975, VII ne joue aucun rôle. Si les 30 M€ de bijoux et métaux étaient des œuvres d'art, l'assiette tomberait à 15 M€.

B1. Statu quo

La société ayant son siège hors de France, la taxe est due par l'associé (III, 2) sur la fraction de sa participation représentative des biens visés : 20 % × 45 M€ = 9 M€ par an avant plafonnement, sauf à justifier que le siège luxembourgeois n'a pas pour but principal de contourner la loi française. Plafonnement (X), hypothèse : 8 M€ de revenus mondiaux et 3 M€ d'impôts sur ces revenus. La taxe est réduite de (9 + 3) − 6 = 6 M€ et ramenée à 3 M€ par an, soit 15 M€ sur 5 ans. Avec une holding française, la société paierait 9 M€ par an, sans plafonnement.

B2. Sortie des biens au patrimoine personnel

Distribution en nature des 45 M€ : PFU de 31,4 %, soit environ 14,1 M€ une fois, hors fiscalité luxembourgeoise de la distribution et des plus-values latentes. Ensuite, plus de taxe. Écart avec B1 sur 5 ans : faible (14,1 M€ contre 15 M€) tant que le plafonnement joue ; la sortie devient nettement favorable au-delà de 5 ans ou si les revenus de l'associé augmentent, ce qui réduit l'effet du plafonnement.

B3. Affectation à une activité réelle

Le yacht est exploité en location commerciale (charter) par la société ou une société liée : il sort de l'assiette dans la proportion de cette affectation, ce qui exclut l'usage familial. Les bijoux sont exposés dans un lieu accessible au public, exclusion prévue par le texte, ce qui suppose qu'ils ne soient plus portés. Or et vins (11 M€) sont distribués : PFU d'environ 3,5 M€. Coût sur 5 ans : environ 3,5 M€ hors coûts d'exploitation (équipage, assurance, lieu d'exposition). Écart avec B1 : environ 11,5 M€. Risque : redressement si le charter n'est pas une activité réelle ou si les bijoux restent à l'usage de la famille.

Constat commun

L'exonération d'IFI de l'article 975, VII ne protège que la fraction immobilière des titres : elle allège un peu le coût d'un logement taxé, jamais celui d'un yacht, de bijoux ou d'une cave. Le choix se fait entre statu quo, sortie et affectation réelle, chiffrés avec l'IS sur les plus-values latentes, les frais de mutation et, pour une société étrangère, le plafonnement. Pour une holding qui clôt au 31 décembre, la situation au 31 décembre 2026 détermine la première taxe.

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Avocat référent : Me François Ouairy

Me François Ouairy, avocat associé au barreau de Paris, accompagne les familles, les family offices et leurs conseils dans l'audit de leurs holdings patrimoniales au regard des articles 235 ter C et 975, VII : vérification des conditions à la clôture, chiffrage des scénarios, restructuration avant le 31 décembre 2026, défense en cas de contrôle et, le cas échéant, question prioritaire de constitutionnalité.

  • CGI art. 235 ter C
  • CGI art. 975, VII
  • LF 2026 art. 7
  • Holdings patrimoniales
  • VHNWI & UHNWI
  • Contrôle et contentieux fiscal
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Questions des family offices, VHNWI & UHNWI

L'exonération d'IFI prévue au VII de l'article 975 du CGI est-elle automatique ?

Oui, elle s'applique de plein droit, sans option. Elle vise les parts ou actions de la société (à hauteur de leur fraction immobilière) lorsque celle-ci a été soumise à la taxe de l'article 235 ter C au titre d'un exercice clos au cours de l'année précédant le 1er janvier. Exemple : exercice clos le 31 décembre 2026, exonération pour l'IFI 2027.

L'exonération couvre-t-elle tous les biens détenus par la holding ?

Non. Elle ne porte que sur les titres et seulement à hauteur de leur fraction représentative d'immobilier. Les yachts, véhicules, bijoux, métaux précieux ou vins ne sont pas à l'IFI : l'exonération ne change rien pour eux. Pour l'immobilier, la question ouverte est de savoir si elle couvre toute la fraction immobilière des titres ou seulement les logements compris dans l'assiette de la taxe ; aucun commentaire administratif ne la tranche au 5 octobre 2026, et le cabinet retient la lecture prudente pour les immeubles loués aux conditions du marché.

Payer la taxe pour être exonéré d'IFI peut-il être intéressant ?

Presque jamais. L'IFI culmine à 1,5 % par an (tranche supérieure), la taxe est de 20 % par an. Sur 5 ans, à valeur constante, la taxe atteint la valeur du logement, contre 7,5 % d'IFI au plus. Les voies à comparer sont la sortie du bien, un loyer de marché ou l'affectation à une activité réelle.

Les œuvres d'art détenues par la holding sont-elles taxées ?

En principe non. Les œuvres d'art ne figurent pas dans la liste du II de l'article 235 ter C et sont hors du champ de l'IFI. Un objet qui relève, par sa nature, des bijoux ou des métaux précieux reste taxable, sauf exposition dans un lieu accessible au public ou aux salariés. Les œuvres comptent par ailleurs dans la valeur totale des actifs pour le seuil de 5 M€.

La taxe peut-elle être contestée devant le Conseil constitutionnel ?

La question reste ouverte. Saisi de la loi de finances pour 2026, le Conseil constitutionnel a relevé que l'article 7 avait été adopté selon une procédure conforme à la Constitution, sans l'examiner au fond (décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026, § 60). Une question prioritaire de constitutionnalité peut donc être soulevée à l'occasion d'un litige. Elle n'emporte pas, par elle-même, suspension de l'obligation de déclarer et de payer ; les effets d'une éventuelle décision, y compris sur l'exonération du VII de l'article 975, dépendraient de ce que déciderait le Conseil.

Quand faut-il agir avant le premier exercice taxable ?

La taxe est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Pour une holding qui clôt au 31 décembre, la situation à cette date détermine la première taxe, payable au plus tard le 15 mai 2027. Pour une autre date de clôture, le premier exercice taxable est le premier clos à compter du 31 décembre 2026. Une distribution, une mutation immobilière ou la mise en place d'un bail demandent plusieurs semaines : l'audit est à engager sans attendre.

Cité par

Auditer votre holding patrimoniale avant le 31 décembre 2026

Premier échange confidentiel. Vérification des conditions de la taxe, chiffrage des scénarios (statu quo, sortie des biens, loyer de marché ou affectation à une activité), incidence sur l'IFI et mise en œuvre.

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© BENSAID Avocats. Les informations publiées sur ce site ne constituent pas un conseil juridique. Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 7 ; CGI art. 235 ter C (exercices clos à compter du 31 décembre 2026) ; CGI art. 975 (version en vigueur depuis le 21 février 2026), VII ; CGI art. 965 (assiette de l'IFI) et 979 (plafonnement) ; Conseil constitutionnel, décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026. Mise à jour : 5 octobre 2026.