Biens professionnels et exonération IFI : les locations immobilière

Qu’est-ce que l’IFI et les biens professionnels ?

L’IFI est un impôt français qui remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis 2018. Il concerne principalement les actifs immobiliers détenus par les particuliers. Cependant, certains biens peuvent être exonérés de cet impôt s’ils sont considérés comme des biens professionnels.

L’article 975 du Code Général des Impôts (CGI) énonce que les actifs immobiliers affectés à l’activité commerciale de la société, constituant l’outil de travail du contribuable, peuvent être exonérés de l’IFI sous certaines conditions.

Les conditions générales d’exonération d’IFI pour les biens professionnels

Selon l’article 975, V du CGI, les activités commerciales éligibles à l’exonération IFI incluent celles mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI, à l’exclusion des activités de gestion de son propre patrimoine immobilier. Cependant, par exception, certaines activités de gestion de patrimoine peuvent être considérées comme commerciales et donc éligibles à l’exonération.

La location meublée : une activité commerciale

La location meublée de locaux d’habitation est explicitement considérée comme une activité commerciale éligible pour l’exonération IFI. Pour bénéficier de cette exonération, deux conditions supplémentaires doivent être respectées par les personnes physiques :

1. réception de recettes annuellement : Les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 €.
2. proportion des revenus : Plus de 50 % des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu doivent provenir de cette activité.

Ces conditions ne s’appliquent pas si l’activité est exercée par une société. Par conséquent, si les biens immobiliers sont détenus par une SARL familiale, et que le gérant exerce cette activité de manière principale et effective, ils peuvent être exonérés d’IFI.

Exigences spécifiques pour les gérants de SARL

Pour qu’un gérant de SARL puisse bénéficier de l’exonération IFI sur les biens professionnels, il doit démontrer que l’activité est exercée de manière réelle et effective. Voici quelques critères clés :

• Gestion active : Le gérant doit s’impliquer activement dans la gestion quotidienne des biens immobiliers. Cela inclut la prospection de nouveaux locataires, la gestion courante et la prise en charge des travaux nécessaires.
• Absence de gestionnaire délégué : L’activité ne doit pas être sous-traitée à des sociétés gestionnaires dédiées.
• Diligence réelle : Le gérant doit fournir des preuves tangibles de son implication active, comme des échanges réguliers avec des locataires, des documents relatifs à la gestion et l’entretien des biens.

Cas pratiques et jurisprudence

L’activité de location meublée doit répondre à des critères stricts pour être considérée comme professionnelle et éligible à l’exonération IFI. La jurisprudence récente, comme la décision du Tribunal de Versailles du 30 avril 2024, a clarifié que l’exonération s’applique uniquement si le contribuable peut démontrer une implication réelle et effective.

La décision du Tribunal de Versailles du 30 avril 2024 (RG 22/01600) a confirmé que l’exonération de l’IFI pour les biens professionnels ne s’applique que si le contribuable démontre une implication réelle et effective dans la gestion des biens. Cette décision précise que l’activité doit être exercée de manière active, sans délégation complète à des sociétés de gestion tierces.

Exemple de non-exonération d’IFI

Un cas de non-exonération a été constaté lorsque :

• Les biens étaient gérés par des sociétés tierces.
• Le gestionnaire locatif était responsable des travaux et des démarches administratives.
• Il n’y avait pas de preuves suffisantes de la participation active du gérant dans la gestion des biens.

Conclusion

L’exonération de l’IFI pour les biens professionnels, en particulier pour les activités de location meublée, est possible sous certaines conditions. Les gérants de SARL de famille doivent s’assurer qu’ils répondent aux critères de gestion active et démontrer leur implication réelle pour bénéficier de cette exonération. En cas de doute, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour évaluer la situation spécifique de leur entreprise et de leurs biens immobiliers.

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