À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).
Le régime de TVA applicable aux prestations parahôtelières a été refondu par l'article 84 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). La doctrine administrative a suivi en deux temps : une première publication au BOFiP du 7 août 2024 (commentée et contestée), puis une réorganisation et précisions par la mise à jour du 26 mars 2025 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Le Conseil d'État, par sa décision du 12 novembre 2025 (n° 498267), a censuré partiellement la doctrine administrative : pour un séjour de moins d'une semaine, elle ne pouvait pas tenir le nettoyage régulier et la fourniture de linge pour nécessairement satisfaits dès lors que la prestation précède l'arrivée. Cette page synthétise l'état de la doctrine au lendemain de cet arrêt.
La location meublée d'habitation est en principe exonérée de TVA. Elle devient imposable lorsqu'elle s'accompagne d'au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Pour l'hébergement relevant du secteur hôtelier ou d'un secteur similaire, le séjour proposé ne doit pas, en outre, dépasser trente nuitées. Ces règles résultent de la loi de finances pour 2024 et sont commentées au BOFiP sous la référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20.
Le Conseil d'État, le 12 novembre 2025 (n° 498267), a partiellement censuré cette doctrine : pour un séjour de moins d'une semaine, le nettoyage et le linge antérieurs à l'arrivée ne satisfont pas nécessairement aux critères, dont la régularité s'apprécie en fonction de la durée du séjour.
CGI art. 261 D, 4°, b et b bis ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 ; CE, 12 novembre 2025, n° 498267. Vérifié le 1er octobre 2026.
Le principe demeure : l'article 261 D, 4° du CGI exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d'habitation. Font exception à cette exonération — et sont donc taxées à la TVA — les opérations mentionnées aux b, b bis et c du 4° de l'article 261 D : il s'agit principalement des prestations relevant du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (parahôtellerie).
Pour basculer dans la qualification parahôtelière, deux conditions doivent être cumulativement réunies : (1) la durée du séjour proposée n'excède pas 30 nuitées ; (2) le local meublé est assorti d'au moins 3 des 4 prestations annexes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, et réception (même non personnalisée) de la clientèle.
L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) a marqué une étape importante : il a censuré partiellement la doctrine administrative publiée le 7 août 2024 et jugé que la régularité du nettoyage et du renouvellement du linge s'apprécie en fonction de la durée du séjour : pour un séjour de moins d'une semaine, la doctrine ne pouvait pas les tenir pour nécessairement satisfaits par une prestation antérieure à l'arrivée. Il rappelle par ailleurs que l'exception à l'exonération, pour l'hébergement hôtelier ou assimilé, ne s'interprète pas strictement. En revanche, il a confirmé l'admissibilité de la réception numérique, à condition qu'elle assure réellement l'accueil, l'orientation et l'information des clients.
L'évolution récente du régime crée un terrain technique exigeant. Voici les points qui structurent la pratique post-arrêt.
La qualification parahôtelière suppose cumulativement : (a) une durée de séjour n'excédant pas 30 nuitées ; (b) la fourniture d'au moins 3 des 4 prestations annexes. Sans ces deux conditions réunies, la location meublée reste exonérée de TVA en vertu du principe de l'article 261 D.
Le Conseil d'État a censuré l'interprétation administrative qui admettait qu'un service initial unique de nettoyage ou de fourniture de linge suffisait à satisfaire les critères pour les séjours les plus courts. Désormais, ces critères doivent être appréciés strictement — il faut une fourniture régulière ou la possibilité effective d'une telle fourniture, et non une simple prestation initiale.
La réception numérique — sans personnel physique permanent — est admise par la doctrine et confirmée par le Conseil d'État, dès lors que le dispositif assure concrètement l'accueil, l'orientation et l'information des clients. Une simple boîte à clés isolée ne suffit pas (les commentaires ne disent pas le contraire) : il faut un dispositif vraiment opérant (visiophone, application, hotline disponible, alternative physique).
La doctrine BOFiP retient que le prestataire doit disposer des moyens nécessaires à la fourniture des prestations annexes — directement ou via mandataires — sans qu'il soit exigé que les services soient effectivement fournis à chaque client. C'est l'offre intégrée qui caractérise la parahôtellerie, pas la consommation effective par le client final.
Lorsque la qualification parahôtelière est retenue, l'opération bascule dans la TVA au taux réduit de 10 % (CGI art. 279, a). Corrélativement, le prestataire ouvre droit à déduction sur les achats et travaux liés à l'activité — ce qui peut représenter un avantage substantiel sur des opérations d'investissement immobilier (récupération de la TVA d'acquisition ou de construction).
Le cabinet accompagne investisseurs, exploitants hôteliers, plateformes et gestionnaires de patrimoine immobilier sur l'ensemble des décisions stratégiques liées au régime parahôtelier : analyse de qualification (les 4 prestations sont-elles bien organisées ?), structuration du véhicule (option pour la TVA, droit à déduction, articulation avec la TVA d'acquisition), mise à jour des contrats avec les prestataires de services (réception numérique, nettoyage, linge), défense en cas de contrôle.
L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 oblige à réauditer les organisations en place. Le cabinet propose un kit de mise en conformité qui couvre les contrats prestataires, la documentation des moyens disponibles, et la formalisation des dispositifs de réception numérique.
Non. L'article 261 D, 4° du CGI pose un principe d'exonération sans possibilité d'option pour les locations de logements meublés à usage d'habitation. La TVA n'est due que dans des cas exceptionnels, notamment lorsque la prestation relève du secteur hôtelier ou parahôtelier (b, b bis et c du 4° de l'art. 261 D). En l'absence de bascule en parahôtellerie, la location meublée reste hors champ TVA.
Les 4 prestations sont : (1) la fourniture du petit-déjeuner ; (2) le nettoyage régulier des locaux ; (3) la fourniture de linge de maison ; (4) la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Ce seuil de 3 prestations sur 4 résulte de la loi (CGI art. 261 D, 4°, b et b bis). Le Conseil d'État (12 nov. 2025, n° 498267) a jugé que la régularité du nettoyage et du linge s'apprécie en fonction de la durée du séjour, sans présomption automatique pour les séjours de moins d'une semaine. La durée de séjour ne doit en principe pas excéder 30 nuitées.
L'arrêt n° 498267 a censuré partiellement la doctrine administrative du 7 août 2024 : pour un séjour de moins d'une semaine, elle tenait le nettoyage régulier et la fourniture de linge pour nécessairement satisfaits dès lors que la prestation précédait l'arrivée. Cette présomption est annulée ; la régularité s'apprécie en fonction de la durée du séjour. En revanche, le Conseil d'État a confirmé l'admissibilité de la réception numérique, à condition qu'elle assure réellement l'accueil, l'orientation et l'information des clients.
Un dispositif numérique — visiophone, application mobile, hotline accessible, espace client en ligne — qui assure, en l'absence de personnel physique permanent, l'accueil, l'orientation et l'information de la clientèle. Le Conseil d'État a relevé que les commentaires n'énoncent pas que la simple boîte à clés suffit : isolée, elle ne suffit pas. Il faut un dispositif réellement opérant, idéalement complété par une alternative physique d'urgence.
Non. La doctrine retient que le prestataire doit disposer des moyens nécessaires pour fournir les prestations à l'ensemble des clients hébergés — directement ou par l'intermédiaire de prestataires/mandataires. Il n'est pas exigé que les prestations soient effectivement consommées par chaque client. C'est l'offre intégrée qui caractérise la parahôtellerie, et la disponibilité des moyens constitue le critère.
Le taux de TVA applicable à la parahôtellerie est de 10 % (CGI art. 279, a — taux réduit pour les prestations d'hébergement). En contrepartie, l'exploitant ouvre droit à déduction sur ses achats et travaux liés à l'activité — ce qui peut représenter une économie substantielle sur des opérations d'acquisition ou de rénovation d'immeubles.
Depuis le 1er janvier 2025, le seuil de franchise en base de TVA applicable aux prestations d'hébergement (catégorie « ventes et fourniture de logement ») est fixé à 85 000 € HT de chiffre d'affaires annuel, avec une tolérance de dépassement portant le plafond effectif à 93 500 € HT (CGI art. 293 B, I-1°). Le seuil unique abaissé à 25 000 € initialement prévu par la LF 2025 a été suspendu le 30 avril 2025 et reporté au cadre budgétaire 2026 : à ce jour, ce sont les seuils 85 000 / 93 500 € qui s'appliquent.
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