À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
Le régime de TVA applicable aux prestations parahôtelières a été refondu par l'article 84 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). La doctrine administrative a suivi en deux temps : une première publication au BOFiP du 7 août 2024 (commentée et contestée), puis une réorganisation et précisions par la mise à jour du 26 mars 2025 (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Le Conseil d'État, par sa décision du 12 novembre 2025 (n° 498267), a censuré partiellement la doctrine administrative et imposé une lecture stricte des critères du nettoyage régulier et du renouvellement du linge — y compris pour les séjours les plus courts. Cette page synthétise l'état de la doctrine au lendemain de cet arrêt.
Le principe demeure : l'article 261 D, 4° du CGI exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d'habitation. Font exception à cette exonération — et sont donc taxées à la TVA — les opérations mentionnées aux b, b bis et c du 4° de l'article 261 D : il s'agit principalement des prestations relevant du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (parahôtellerie).
Pour basculer dans la qualification parahôtelière, deux conditions doivent être cumulativement réunies : (1) la durée du séjour proposée n'excède pas 30 nuitées ; (2) le local meublé est assorti d'au moins 3 des 4 prestations annexes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, et réception (même non personnalisée) de la clientèle.
L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) a marqué une étape importante : il a censuré partiellement la doctrine administrative publiée le 7 août 2024 et imposé une lecture stricte des critères du nettoyage et du renouvellement du linge — un service initial unique ne suffit plus à remplir ces conditions. En revanche, il a confirmé l'admissibilité de la réception numérique, à condition qu'elle assure réellement l'accueil, l'orientation et l'information des clients.
L'évolution récente du régime crée un terrain technique exigeant. Voici les points qui structurent la pratique post-arrêt.
La qualification parahôtelière suppose cumulativement : (a) une durée de séjour n'excédant pas 30 nuitées ; (b) la fourniture d'au moins 3 des 4 prestations annexes. Sans ces deux conditions réunies, la location meublée reste exonérée de TVA en vertu du principe de l'article 261 D.
Le Conseil d'État a censuré l'interprétation administrative qui admettait qu'un service initial unique de nettoyage ou de fourniture de linge suffisait à satisfaire les critères pour les séjours les plus courts. Désormais, ces critères doivent être appréciés strictement — il faut une fourniture régulière ou la possibilité effective d'une telle fourniture, et non une simple prestation initiale.
La réception numérique — sans personnel physique permanent — est admise par la doctrine et confirmée par le Conseil d'État, dès lors que le dispositif assure concrètement l'accueil, l'orientation et l'information des clients. Une simple boîte à clés isolée ne suffit pas : il faut un dispositif vraiment opérant (visiophone, application, hotline disponible, alternative physique).
La doctrine BOFiP retient que le prestataire doit disposer des moyens nécessaires à la fourniture des prestations annexes — directement ou via mandataires — sans qu'il soit exigé que les services soient effectivement fournis à chaque client. C'est l'offre intégrée qui caractérise la parahôtellerie, pas la consommation effective par le client final.
Lorsque la qualification parahôtelière est retenue, l'opération bascule dans la TVA au taux réduit de 10 % (CGI art. 279, a). Corrélativement, le prestataire ouvre droit à déduction sur les achats et travaux liés à l'activité — ce qui peut représenter un avantage substantiel sur des opérations d'investissement immobilier (récupération de la TVA d'acquisition ou de construction).
Le cabinet accompagne investisseurs, exploitants hôteliers, plateformes et gestionnaires de patrimoine immobilier sur l'ensemble des décisions stratégiques liées au régime parahôtelier : analyse de qualification (les 4 prestations sont-elles bien organisées ?), structuration du véhicule (option pour la TVA, droit à déduction, articulation avec la TVA d'acquisition), mise à jour des contrats avec les prestataires de services (réception numérique, nettoyage, linge), défense en cas de contrôle.
L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 oblige à réauditer les organisations en place. Le cabinet propose un kit de mise en conformité qui couvre les contrats prestataires, la documentation des moyens disponibles, et la formalisation des dispositifs de réception numérique.
Non. L'article 261 D, 4° du CGI pose un principe d'exonération sans possibilité d'option pour les locations de logements meublés à usage d'habitation. La TVA n'est due que dans des cas exceptionnels, notamment lorsque la prestation relève du secteur hôtelier ou parahôtelier (b, b bis et c du 4° de l'art. 261 D). En l'absence de bascule en parahôtellerie, la location meublée reste hors champ TVA.
Les 4 prestations sont : (1) la fourniture du petit-déjeuner ; (2) le nettoyage régulier des locaux ; (3) la fourniture de linge de maison ; (4) la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Pour basculer en TVA, il faut au moins 3 sur 4, en plus d'une durée de séjour n'excédant pas 30 nuitées.
L'arrêt n° 498267 a censuré partiellement la doctrine administrative du 7 août 2024 en imposant une lecture stricte des critères du nettoyage régulier et de la fourniture de linge — y compris pour les séjours les plus courts. Auparavant, certains exploitants se prévalaient d'une tolérance qui permettait de considérer ces critères comme remplis par un service initial unique. Cette interprétation est désormais censurée. En revanche, le Conseil d'État a confirmé l'admissibilité de la réception numérique, à condition qu'elle assure réellement l'accueil, l'orientation et l'information des clients.
Un dispositif numérique — visiophone, application mobile, hotline accessible, espace client en ligne — qui assure, en l'absence de personnel physique permanent, l'accueil, l'orientation et l'information de la clientèle. Le Conseil d'État a précisé que la simple boîte à clés isolée ne suffit pas. Il faut un dispositif réellement opérant, idéalement complété par une alternative physique d'urgence.
Non. La doctrine retient que le prestataire doit disposer des moyens nécessaires pour fournir les prestations à l'ensemble des clients hébergés — directement ou par l'intermédiaire de prestataires/mandataires. Il n'est pas exigé que les prestations soient effectivement consommées par chaque client. C'est l'offre intégrée qui caractérise la parahôtellerie, et la disponibilité des moyens constitue le critère.
Le taux de TVA applicable à la parahôtellerie est de 10 % (CGI art. 279, a — taux réduit pour les prestations d'hébergement). En contrepartie, l'exploitant ouvre droit à déduction sur ses achats et travaux liés à l'activité — ce qui peut représenter une économie substantielle sur des opérations d'acquisition ou de rénovation d'immeubles.
Le seuil de franchise en base de TVA pour les prestations d'hébergement est fixé à 91 900 € de chiffre d'affaires annuel (au 1er janvier 2025). Une réforme initialement prévue par la LF 2025 — abaissant le seuil à 25 000 € pour aligner sur le régime des micro-entreprises — a été suspendue le 30 avril 2025 et reportée au cadre budgétaire 2026. À ce jour, le seuil de 91 900 € reste donc applicable.
Sujets fréquemment articulés avec la TVA parahôtellerie.
Vue d'ensemble : qualification, parahôtellerie, Dutreil, transmission.
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Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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