Hôtel TVA : les risques liés à la structuration

TVA hôtel : rappel des règles applicables

Pour rappel, les locations immobilières entrent en principe dans le champ d’application de la TVA. Toutefois, l’article 261 D, 4° du CGI exonère notamment les locations saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. 

D’autres locations immobilières sont taxées de plein droit à la TVA immobilière :

1. Les locations de locaux ou terrains à usage professionnel aménagés (magasins, ateliers, salles de spectacle, etc.) c’est-à-dire munis de mobiliers, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.
2. Les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules, sauf application de l’article 257 ter du CGI ou des règles applicables aux collectivités locales.
3. Certaines locations réputées commerciales.

Il existe enfin une exception concernant les hôtels et des prestations hôtelières en général. En effet, l’article 261 D, 4°-a et b du CGI prévoit la taxation à la TVA des prestations hôtelières ou parahôtelières fournies dans des établissements d’hébergement qui font l’objet d’une exploitation professionnelle.

Sont ainsi imposables les prestations d’hébergement fournies :

–  dans les hôtels et les résidences de tourisme classés (L 311-6 du Code du tourisme).

–  dans les villages de vacances classés ou agréés (D 325-4 à D 325-8 du Code du tourisme).

–  ainsi que les prestations parahôtelières (v. notre article consacré au régime TVA de la parahôtellerie).

L’application des règles TVA aux hôtels pour la location des murs

Sur les 17 405 hôtels exploités en France, la plupart sont structurés de la façon suivante :

1. Une société dite opérationnelle supporte l’activité économique et rend les prestations hôtelières aux clients finaux.
2. Une société de détention (souvent SCI ou SNC) possède les actifs immobiliers (murs de l’hôtel, construction, etc.) et les loue à la société opérationnelle.

Ce schéma présente plusieurs avantages. Il permet notamment de faciliter le refinancement de l’activité en isolant les actifs immobiliers. Le schéma permet aussi de faciliter la cession :

• à titre onéreux, par exemple un repreneur souhaite investir uniquement sur l’immobilier).
• ou à titre gratuit, pour désintéressement d’un hériter ne souhaitant pas reprendre l’exploitation.

En matière de TVA, les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un hôtel sont toujours taxées. La même règle s’applique si l’exploitant rend des prestations para-hôtelières. Le taux de TVA applicable est de 10% (articles 261 D, 4°-c et 279 du CGI).

TVA hôtel : quels sont les faits soumis au TA de Nîmes ?

Une SCI est propriétaire d’un bien immobilier situé à Paris 8e. Il s’agit de locaux à usage d’hôtel, donnés à bail commercial à une société d’exploitation.

Ce bail commercial prévoit que le bien loué servira exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce à usage d’hôtel. La SCI n’a pas facturé de TVA à la société d’exploitation. Après un contrôle sur pièces, l’administration fiscale lui a notifié des rappels de TVA.

Le jugement du TA de Nîmes sur le traitement TVA de location des murs

Dans un jugement en date du 10 janvier 2024 (n°2103946), le tribunal administratif de Nîmes a rappelé plusieurs éléments importants (décision également commentée ici). Sont en effet sans incidence :

1. Le fait que la SCI ne fournit pas de prestations de services à caractère commercial,
2. Le fait que les locaux sont loués civilement nus,
3. Le fait que la perception de la TVA n’ait pas été prévue par les parties.

En conséquence, le tribunal a confirmé le redressement fiscal et les rappels de TVA.

Quelques conseils TVA pour les exploitants d’hôtels

Le fait que la location des murs soit systématiquement taxée à la TVA a pour conséquence que la société de détention sera automatiquement assujettie redevable de la TVA. À ce titre, celle-ci pourra bénéficier du droit à déduction de la TVA sur l’acquisition de l’immeuble ou sur les travaux immobiliers.

L’autre conséquence directe est qu’il est inutile de formuler des lettres d’option TVA pour la partie hôtel, la location y étant soumise de plein droit.

Dans la pratique, il est souvent indispensable d’effectuer une ventilation, car la mise à disposition de chambres d’hôtel n’est pas la seule activité réalisée. Or des règles et des taux TVA différents s’appliquent pour ces mises à disposition de locaux n’ayant pas vocation à être le support d’une activité hôtelière. Généralement, un hôtel va disposer d’un espace restauration, des chambres réservées à un usage privatif ou encore de salles de réunion.

La méthode employée par l’hôtel pour opérer cette ventilation pour les besoins de la TVA doit être la plus préciser possible pour éviter les redressements fiscaux.

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