À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
Le montage classique de l'exploitation hôtelière — SCI propriétaire de l'immeuble qui le donne en location à une société d'exploitation (SARL/SAS) — soulève des questions techniques de TVA. La société d'exploitation est de plein droit assujettie à la TVA sur ses prestations d'hébergement (taux réduit 10 %, CGI art. 279 a) et bénéficie d'un droit à déduction étendu. Mais le bail commercial entre la SCI et l'exploitant pose des choix structurants : option pour la TVA ou exonération ? Qualification de la SCI comme assujetti ou non ? Régime de la TVA d'acquisition de l'immeuble ? Articulation avec la parahôtellerie de l'article 261 D, 4° du CGI ? L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) a recadré la doctrine et oblige à réauditer les schémas en place.
L'exploitation hôtelière est assujettie de plein droit à la TVA sur ses prestations d'hébergement. Le b du 4° de l'article 261 D du CGI exclut explicitement de l'exonération générale des locations meublées les prestations relevant du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire. Le taux applicable est de 10 % (CGI art. 279, a). Corrélativement, l'exploitant ouvre droit à déduction sur ses achats et investissements.
La structuration la plus fréquente isole l'actif dans une SCI patrimoniale et l'exploitation dans une société commerciale (SARL/SAS) qui prend l'immeuble à bail. Cette dissociation patrimoine/exploitation soulève une cascade de questions de TVA : la SCI doit-elle opter pour la TVA sur le bail commercial ? Cette option permet-elle de récupérer la TVA d'acquisition ou de construction ? Quelle articulation avec les opérations parahôtelières ?
L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) ajoute une couche d'analyse pour les structures à mi-chemin entre hôtellerie et location meublée saisonnière : la lecture stricte des critères parahôteliers (nettoyage régulier, fourniture de linge) impose désormais de documenter précisément l'organisation des services. Beaucoup de schémas hôteliers historiques nécessitent un audit de mise en conformité.
Chaque risque ouvre un point de vigilance contractuel et fiscal. Leur articulation conditionne la rentabilité réelle du montage.
Lorsque la SCI loue l'immeuble nu à une société d'exploitation, le bail relève en principe d'une location de locaux nus à usage professionnel, exonérée de TVA (CGI art. 261 D, 2°). La SCI peut opter pour la TVA (CGI art. 260, 2°) — l'option permet de récupérer la TVA d'acquisition et travaux, mais la rend irrévocable pendant un certain délai. Choix stratégique à arbitrer dès le montage.
Sur une acquisition d'immeuble neuf ou de VEFA, la TVA d'acquisition est substantielle (jusqu'à 20 %). Sa récupération par la SCI suppose : (a) que la SCI soit assujettie à la TVA (option du bail) ; (b) qu'elle dégage un coefficient de déduction approprié ; (c) que la cohérence du schéma soit maintenue dans la durée. Une rupture du schéma peut déclencher une régularisation de la TVA déduite.
La refacturation de charges, de travaux ou de prestations entre la SCI et l'exploitant doit suivre des règles précises. Une refacturation à prix coûtant n'est pas systématiquement neutre fiscalement. Il faut documenter la nature des opérations (services intra-groupe, locations subsidiaires, mandats) et leur cohérence économique pour éviter une requalification en distribution déguisée ou en cession d'actif.
Lorsque la SCI fournit elle-même les prestations annexes (petit-déjeuner, nettoyage, linge, réception) plutôt que de les laisser à l'exploitant, le risque est qu'elle bascule elle-même en activité parahôtelière, avec les conséquences sur sa qualification (assujettie de plein droit), son régime juridique et ses obligations déclaratives. L'arrêt CE 12 novembre 2025 oblige à documenter rigoureusement qui assume quoi.
En cas de cession de l'immeuble ou de résiliation du bail, le coefficient de déduction de la TVA peut être remis en cause. Une cession d'immeuble en exonération de TVA après récupération de la TVA d'acquisition déclenche une régularisation par vingtième sur la durée d'amortissement résiduelle (CGI ann. II art. 207). Anticipation indispensable lors de la sortie.
Le cabinet accompagne les opérateurs hôteliers, foncières et investisseurs sur tout le cycle d'une opération hôtelière : structuration initiale (choix SCI/SARL/SAS, option TVA, récupération TVA d'acquisition), suivi opérationnel (refacturations, mises à jour BOFiP, audit parahôtelier), opérations de sortie (cession, résiliation, régularisations TVA).
Notre maîtrise transversale — TVA, IS, IR, droits d'enregistrement, BIC — permet de structurer les schémas dans leur globalité plutôt que par silos fiscaux. La documentation contractuelle (bail commercial, mandats, conventions intra-groupe) est sécurisée pour résister aux contrôles.
Oui, de plein droit. Le b du 4° de l'article 261 D du CGI exclut les prestations relevant du secteur hôtelier de l'exonération générale des locations meublées. L'exploitant facture la TVA à 10 % (CGI art. 279, a) sur ses prestations d'hébergement et bénéficie d'un droit à déduction sur ses achats et investissements.
Pour des raisons patrimoniales (isoler l'actif immobilier d'éventuelles difficultés de l'exploitation), fiscales (souplesse sur le régime applicable, choix de l'option TVA, optimisation IS/IR) et opérationnelles (cession séparée de l'immobilier ou du fonds, transmission, partenariats). En contrepartie, la dissociation crée un bail commercial entre les deux entités, dont le régime TVA est à arbitrer (option ou exonération).
Oui, à condition d'opter pour la TVA sur le bail commercial conclu avec la société exploitante (CGI art. 260, 2°). Cette option rend la SCI assujettie à la TVA, ce qui ouvre le droit à déduction de la TVA d'amont (acquisition, travaux, charges). L'option doit être prise dès le montage et est irrévocable pendant un délai minimum (en principe 9 ans en location nue).
Trois pièges classiques : (1) refacturation à prix coûtant sans marge — peut être requalifiée en distribution déguisée ou en libéralité si la SCI n'est pas un véhicule transparent ; (2) refacturation de prestations annexes (nettoyage, gestion) — peut basculer la SCI elle-même en parahôtellerie ; (3) refacturation de travaux — articulation TVA collectée / TVA déductible à documenter précisément. Une convention intra-groupe bien rédigée sécurise ces opérations.
L'arrêt n° 498267 du 12 novembre 2025 impose une lecture stricte des critères parahôteliers (nettoyage régulier, fourniture de linge). Conséquence pratique pour les résidences de tourisme, aparthotels et hôtels avec services réduits : il faut réauditer l'organisation des services, documenter les contrats prestataires, formaliser le dispositif de réception (notamment numérique). Le cabinet propose un kit de mise en conformité dédié.
Si la SCI a récupéré la TVA d'acquisition et cède l'immeuble en exonération de TVA (CGI art. 261, 5° pour les immeubles achevés depuis plus de 5 ans), elle doit procéder à une régularisation de la TVA initialement déduite, par vingtièmes sur la durée résiduelle (CGI ann. II art. 207). L'option pour la TVA sur la cession (CGI art. 260, 5° bis) peut neutraliser la régularisation — choix à arbitrer en fonction de la position de l'acquéreur.
Sujets fréquemment articulés avec la structuration hôtelière.
Vue d'ensemble : qualification, parahôtellerie, Dutreil, transmission.
Voir la page TVARégime, critères, arrêt CE 12 novembre 2025 et précisions doctrinales.
Voir la page TVATraitement TVA des indemnités d'annulation : prestation imposable ou hors champ ?
Voir la page PlateformesRégime fiscal de la location courte durée et plateformes.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser le schéma SCI/exploitant, sécuriser la TVA d'acquisition et les options de bail, et anticiper les régularisations en sortie.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
© BENSAID Avocats — Les informations de ce site ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient se substituer à une analyse fiscale personnalisée.