Recodification — TVA

À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).

Hôtellerie — TVA & structuration

Hôtel & TVA :
les risques de structuration

Le montage classique de l'exploitation hôtelière — SCI propriétaire de l'immeuble qui le donne en location à une société d'exploitation (SARL/SAS) — soulève des questions techniques de TVA. La société d'exploitation est de plein droit assujettie à la TVA sur ses prestations d'hébergement (taux réduit 10 %, CGI art. 279 a) et bénéficie d'un droit à déduction étendu. Mais le bail commercial entre la SCI et l'exploitant pose des choix structurants : option pour la TVA ou exonération ? Qualification de la SCI comme assujetti ou non ? Régime de la TVA d'acquisition de l'immeuble ? Articulation avec la parahôtellerie de l'article 261 D, 4° du CGI ? L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) a recadré la doctrine et oblige à réauditer les schémas en place.

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— En bref
Cadre TVA hôtelier
CGI art. 261 D, 4° — assujettissement de plein droit
Taux applicable
10 % (CGI art. 279, a — prestations d'hébergement)
Schéma fréquent
SCI propriétaire + société exploitante (SARL/SAS)
Choix structurant
Option TVA du bail commercial — droit à déduction de la SCI
Décision-clé
CE 12 novembre 2025, n° 498267 — recadrage parahôtelier
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La structuration hôtelière, terrain de TVA à plusieurs étages

L'exploitation hôtelière est assujettie de plein droit à la TVA sur ses prestations d'hébergement. Le b du 4° de l'article 261 D du CGI exclut explicitement de l'exonération générale des locations meublées les prestations relevant du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire. Le taux applicable est de 10 % (CGI art. 279, a). Corrélativement, l'exploitant ouvre droit à déduction sur ses achats et investissements.

La structuration la plus fréquente isole l'actif dans une SCI patrimoniale et l'exploitation dans une société commerciale (SARL/SAS) qui prend l'immeuble à bail. Cette dissociation patrimoine/exploitation soulève une cascade de questions de TVA : la SCI doit-elle opter pour la TVA sur le bail commercial ? Cette option permet-elle de récupérer la TVA d'acquisition ou de construction ? Quelle articulation avec les opérations parahôtelières ?

L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) ajoute une couche d'analyse pour les structures à mi-chemin entre hôtellerie et location meublée saisonnière : la lecture stricte des critères parahôteliers (nettoyage régulier, fourniture de linge) impose désormais de documenter précisément l'organisation des services. Beaucoup de schémas hôteliers historiques nécessitent un audit de mise en conformité.

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5 risques de structuration à anticiper

Chaque risque ouvre un point de vigilance contractuel et fiscal. Leur articulation conditionne la rentabilité réelle du montage.

1. Option TVA du bail commercial SCI → exploitant

Lorsque la SCI loue l'immeuble nu à une société d'exploitation, le bail relève en principe d'une location de locaux nus à usage professionnel, exonérée de TVA (CGI art. 261 D, 2°). La SCI peut opter pour la TVA sur le fondement de l'article 260, 2° du CGI — mais cette option n'est ouverte que si le preneur est lui-même assujetti à la TVA (ou si le bail prévoit expressément cette qualité, à défaut de quoi l'option ne peut être valablement exercée). L'option permet de récupérer la TVA d'acquisition et travaux ; elle est irrévocable jusqu'au 31 décembre de la 9e année qui suit celle de la prise d'option (BOI-TVA-CHAMP-50-10). Choix stratégique à arbitrer dès le montage.

2. Récupération de la TVA d'acquisition de l'immeuble

Sur une acquisition d'immeuble neuf ou de VEFA, la TVA d'acquisition est substantielle (jusqu'à 20 %). Sa récupération par la SCI suppose : (a) que la SCI soit assujettie à la TVA (option du bail) ; (b) que l'immeuble soit affecté à une activité taxable ouvrant droit à déduction (location avec TVA, parahôtellerie, etc.) ; (c) que la cohérence du schéma soit maintenue dans la durée. Une rupture du schéma peut déclencher une régularisation de la TVA déduite.

3. Refacturation entre SCI et exploitant

La refacturation de charges, de travaux ou de prestations entre la SCI et l'exploitant doit suivre des règles précises. En matière de TVA, une refacturation peut générer des frottements (TVA collectée par la SCI vs déduction limitée chez le preneur) ou poser une question de cohérence économique de l'opération (refacturation à prix coûtant, marge interne, mandats). Une documentation rigoureuse de la nature des opérations (services intra-groupe, locations subsidiaires, mandats) est indispensable pour sécuriser le régime TVA applicable et préserver la chaîne de déduction.

4. Bascule en parahôtellerie : auto-fourniture des services

Lorsque la SCI fournit elle-même les prestations annexes (petit-déjeuner, nettoyage, linge, réception) plutôt que de les laisser à l'exploitant, le risque est qu'elle bascule elle-même en activité parahôtelière, avec les conséquences sur sa qualification (assujettie de plein droit), son régime juridique et ses obligations déclaratives. L'arrêt CE 12 novembre 2025 oblige à documenter rigoureusement qui assume quoi.

5. Sortie de schéma : régularisation TVA

En cas de cession de l'immeuble ou de résiliation du bail, le coefficient de déduction de la TVA peut être remis en cause. Une cession d'immeuble en exonération de TVA après récupération de la TVA d'acquisition déclenche une régularisation par vingtième sur la durée d'amortissement résiduelle (CGI ann. II art. 207). Anticipation indispensable lors de la sortie.

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Notre approche au cabinet

Le cabinet accompagne les opérateurs hôteliers, foncières et investisseurs sur tout le cycle d'une opération hôtelière : structuration initiale (choix SCI/SARL/SAS, option TVA, récupération TVA d'acquisition), suivi opérationnel (refacturations, mises à jour BOFiP, audit parahôtelier), opérations de sortie (cession, résiliation, régularisations TVA).

Notre maîtrise transversale — TVA, IS, IR, droits d'enregistrement, BIC — permet de structurer les schémas dans leur globalité plutôt que par silos fiscaux. La documentation contractuelle (bail commercial, mandats, conventions intra-groupe) est sécurisée pour résister aux contrôles.

— Questions fréquentes

Tout ce que vous devez savoir avant de structurer une opération hôtelière

Une exploitation hôtelière est-elle toujours assujettie à la TVA ?

Oui, de plein droit. Le b du 4° de l'article 261 D du CGI exclut les prestations relevant du secteur hôtelier de l'exonération générale des locations meublées. L'exploitant facture la TVA à 10 % (CGI art. 279, a) sur ses prestations d'hébergement et bénéficie d'un droit à déduction sur ses achats et investissements.

Pourquoi dissocier la SCI propriétaire et la société exploitante ?

Pour des raisons patrimoniales (isoler l'actif immobilier d'éventuelles difficultés de l'exploitation), fiscales (souplesse sur le régime applicable, choix de l'option TVA, optimisation IS/IR) et opérationnelles (cession séparée de l'immobilier ou du fonds, transmission, partenariats). En contrepartie, la dissociation crée un bail commercial entre les deux entités, dont le régime TVA est à arbitrer (option ou exonération).

La SCI peut-elle récupérer la TVA d'acquisition ou de construction ?

Oui, à condition d'opter pour la TVA sur le bail commercial conclu avec la société exploitante (CGI art. 260, 2°). Cette option rend la SCI assujettie à la TVA, ce qui ouvre le droit à déduction de la TVA d'amont (acquisition, travaux, charges). L'option doit être prise dès le montage et est irrévocable jusqu'au 31 décembre de la 9e année qui suit celle de la prise d'option (BOI-TVA-CHAMP-50-10).

Quels sont les pièges de la refacturation entre SCI et exploitant ?

Trois pièges classiques : (1) refacturation à prix coûtant sans marge — questionne la cohérence économique du schéma et peut être remise en cause sur le terrain de l'IS, indépendamment du sujet TVA ; (2) refacturation de prestations annexes (nettoyage, gestion) — peut basculer la SCI elle-même en parahôtellerie ; (3) refacturation de travaux — articulation TVA collectée / TVA déductible à documenter précisément. Une convention intra-groupe bien rédigée sécurise ces opérations.

Comment se positionner après l'arrêt CE du 12 novembre 2025 ?

L'arrêt n° 498267 du 12 novembre 2025 impose une lecture stricte des critères parahôteliers (nettoyage régulier, fourniture de linge). Conséquence pratique pour les résidences de tourisme, aparthotels et hôtels avec services réduits : il faut réauditer l'organisation des services, documenter les contrats prestataires, formaliser le dispositif de réception (notamment numérique). Le cabinet propose un kit de mise en conformité dédié.

Que se passe-t-il en cas de cession de l'immeuble ?

Si la SCI a récupéré la TVA d'acquisition et cède l'immeuble en exonération de TVA (CGI art. 261, 5 pour les immeubles achevés depuis plus de 5 ans), elle doit procéder à une régularisation de la TVA initialement déduite, par vingtièmes sur la durée résiduelle (CGI ann. II art. 207). L'option pour la TVA sur la cession (CGI art. 260, 5° bis) peut neutraliser la régularisation — choix à arbitrer en fonction de la position de l'acquéreur.

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François Ouairy, avocat associé

Article rédigé par

Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.

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