Recodification — TVA

À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).

Locations courte durée — TVA & plateformes

Airbnb & TVA :
les règles fiscales applicables

Mettre un bien sur Airbnb ne déclenche pas mécaniquement la TVA. Le principe de l'article 261 D, 4° du CGI demeure : les locations meublées sont exonérées de TVA sans option, sauf à basculer dans la qualification de parahôtellerie (b, b bis ou c du 4°). Pour cela, le loueur doit fournir au moins 3 des 4 prestations annexes (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, accueil). L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 (n° 498267) a annulé partiellement la doctrine du 7 août 2024 et impose une lecture stricte du nettoyage régulier et du renouvellement du linge : un service initial unique avant l'entrée du client ne suffit plus à satisfaire ces critères, qui supposent une fourniture régulière en cours de séjour ou la mise à disposition effective de moyens pendant l'occupation. La réception peut en revanche être électronique, y compris associée à une boîte à clés, à condition que le dispositif comporte une véritable fonction d'accueil, d'orientation et d'information. Pour les loueurs assujettis, les seuils de franchise en base TVA en 2026 (CGI art. 293 B, version LF 2025) sont : année N-1 85 000 € de CA total (ou 37 500 € pour les services autres qu'hébergement), année en cours 93 500 € (ou 41 250 €). La réforme à 25 000 € initialement prévue par la LF 2025 art. 32 a été définitivement supprimée par la loi du 3 novembre 2025.

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— En bref
Principe
Location meublée = exonérée TVA (CGI art. 261 D, 4°)
Bascule TVA
Si parahôtellerie : 3 services sur 4 (petit-déj, ménage, linge, accueil)
Taux
10 % (CGI art. 279, a) — droit à déduction associé
Franchise en base 2026
N-1 : 85 000 € (CA total) / 37 500 € (services). En cours : 93 500 € / 41 250 €
CE 12 nov. 2025
Lecture stricte du ménage/linge (régularité requise), accueil électronique admis si véritable fonction d'accueil
— 01

Airbnb : pas un régime fiscal, une plateforme

Le passage par Airbnb ou toute autre plateforme similaire (Booking, Vrbo, Abritel) ne constitue pas en soi un fait générateur ou un régime fiscal autonome. Ce qui compte, c'est la nature de la prestation rendue par le loueur — location nue, location meublée d'habitation, ou prestation parahôtelière — appréciée selon les critères du CGI et de la doctrine BOFiP. La plateforme est un canal de commercialisation et un tiers de confiance pour le paiement, pas un statut fiscal.

Le réflexe à avoir : cartographier l'offre du loueur. Quels services sont effectivement proposés ? À quelle fréquence ? Pour quelle durée de séjour ? L'analyse fait basculer le régime entre exonération TVA (location meublée pure) et imposition à 10 % (parahôtellerie). L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 a tranché plusieurs points jusque-là tolérés — notamment le caractère insuffisant de la simple boîte à clés et la lecture stricte des critères de nettoyage et de linge.

Pour les multi-loueurs et les conciergeries Airbnb, la question se complique : qui est l'assujetti ? Le propriétaire ou le gestionnaire ? Quelles refacturations ? Comment articuler la franchise en base de TVA et les éventuels services soumis ? Une analyse au cas par cas est indispensable.

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Deux cas pratiques traités au cabinet

Anonymisés. Les montants sont arrondis. Documents et procédure justifiés sur demande, sous secret professionnel.

Conciergerie Airbnb — basculement TVA évité, économie ~45 k€/an

Multi-loueur via plateforme, 8 logements en région parisienne, CA annuel 320 k€. L'administration prétendait imposer l'ensemble de l'activité au régime parahôtelier (TVA 10 % sur tout le CA + perte de la franchise en base) au motif d'une fourniture de linge à l'arrivée et d'un accueil par boîte à clés. Notre stratégie post-arrêt CE 12 nov. 2025 : (1) démontrer que le linge et le ménage fournis uniquement avant l'entrée du client, sans renouvellement en cours de séjour, ne caractérisent pas les critères au sens de la lecture stricte imposée par le Conseil d'État ; (2) prouver en revanche que la boîte à clés s'accompagnait d'un véritable livret d'accueil + contact 24/7 + hotline, donc accueil valide ; (3) absence de petit-déjeuner et absence de ménage en cours de séjour : seul 1 service sur 4 véritablement caractérisé — bien en deçà du seuil parahôtelier. Issue : maintien du régime exonéré, abandon du redressement, économie ~45 k€/an de TVA non collectée.

Résidence de tourisme — bascule volontaire en parahôtellerie, +18 k€ de TVA déductible

Investisseur immobilier détenant 4 appartements en résidence de tourisme à Cannes, achetés 1,2 M€ avec 280 k€ de travaux. L'option pour la TVA aurait été perdue sans services suffisants. Notre stratégie : (1) construire une offre parahôtelière conforme (petit-déjeuner via partenariat boulangerie, linge fourni à chaque entrée, ménage à chaque entrée et tous les 7 jours pour séjours longs, accueil électronique avec livret + numéro), soit 4 services sur 4 ; (2) déclarer l'activité en parahôtellerie de plein droit ; (3) déduire la TVA d'amont sur acquisition + travaux. Économie : 295 k€ de TVA déductible sur 5 ans, contre une TVA collectée annuelle de 24 k€ (10 % sur 240 k€ de loyers).

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5 questions opérationnelles à résoudre avant de lister

Avant de mettre une annonce sur Airbnb, et a fortiori avant de monter une opération récurrente, voici les 5 questions à se poser pour cadrer le régime applicable.

1. Combien de temps les séjours durent-ils ?

La durée du séjour proposée est un critère cumulatif central. Si la durée n'excède pas 30 nuitées, la qualification parahôtelière peut s'envisager (sous réserve des autres critères). Au-delà de 30 nuitées, la location reste dans le champ de l'exonération TVA, sauf situations particulières (location à des entreprises pour le logement de leurs salariés, etc.).

2. Quelles prestations annexes sont offertes ?

Quatre prestations sont à passer en revue : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception. Au moins 3 des 4 doivent être disponibles (dispositif organisé, moyens disponibles) pour basculer en parahôtellerie. L'arrêt CE 12 nov. 2025 impose une lecture stricte du nettoyage et du linge — pas de tolérance pour un service initial unique.

3. La réception est-elle effectivement assurée ?

La réception, même non personnalisée, est admise — y compris en mode numérique. Mais l'arrêt CE 12 nov. 2025 a précisé que la simple boîte à clés isolée ne suffit pas. Il faut un dispositif réel : visiophone, application avec hotline, espace client en ligne actif, complété idéalement par une alternative physique. La documentation contractuelle avec les prestataires de réception est essentielle.

4. Quel chiffre d'affaires annuel ?

En cas de bascule en parahôtellerie, la franchise en base de TVA (CGI art. 293 B, version LF 2025) s'applique tant que le CA annuel reste sous les seuils 2026 : année N-1 85 000 € (CA total, dont prestations d'hébergement) / 37 500 € (autres prestations) ; année en cours 93 500 € / 41 250 €. Au-delà, la TVA est due au taux de 10 %. La réforme à 25 000 € initialement prévue par la LF 2025 art. 32 a été définitivement supprimée par la loi du 3 novembre 2025.

5. Conciergerie ou exploitation directe ?

Lorsqu'une conciergerie Airbnb est mandatée par le propriétaire, l'analyse se complique. Qui est l'assujetti à la TVA — propriétaire ou conciergerie ? Quelle est la nature des refacturations ? La conciergerie facture en général une commission (TVA 20 %) qui doit être traitée distinctement de l'imposition de la location elle-même. Le mandatement doit être documenté précisément.

— Arbre de décision interactif

Votre activité Airbnb est-elle assujettie à la TVA ?

Répondez aux 5 questions ci-dessous : durée des séjours, fourniture du petit-déjeuner, ménage, linge, accueil. L'arbre applique le critère « 3 services sur 4 » du CGI art. 261 D, 4° intégré à la grille de lecture stricte imposée par l'arrêt CE du 12 novembre 2025 (n° 498267) sur le caractère régulier du ménage et du linge.

Outil pédagogique. La qualification opérationnelle dépend de circonstances factuelles précises (intensité, qualité, organisation des services). Pour une analyse de votre situation, contactez le cabinet.

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Notre approche au cabinet

Le cabinet accompagne loueurs particuliers (multi-biens), conciergeries Airbnb, résidences de tourisme et investisseurs locatifs courte durée sur la qualification de leur activité, l'option ou non pour la TVA, l'optimisation du droit à déduction (notamment en cas d'investissement immobilier neuf), et la mise à jour des organisations à la lumière de l'arrêt CE 12 novembre 2025.

Pour les opérateurs en flux (multi-biens en gestion ou plateformes structurées), nous sécurisons la documentation prestataires (réception numérique, nettoyage, linge), la cartographie des flux entre propriétaire / conciergerie / plateforme, et la cohérence déclarative sur l'IR/IS, la TVA et la CFE.

Depuis l'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025, la qualification de la parahôtellerie suppose une lecture précise et exigeante des conditions de fourniture des services. C'est l'organisation effective des prestations qui décide, pas leur étiquette.
— François Ouairy, avocat associé — pôle TVA & fiscalité immobilière
— Questions fréquentes

Tout ce que vous devez savoir avant de louer sur Airbnb

Une location Airbnb est-elle automatiquement soumise à la TVA ?

Non. Le principe de l'article 261 D, 4° du CGI est l'exonération sans option des locations meublées d'habitation. La TVA n'est due que si la location bascule en parahôtellerie, ce qui suppose deux conditions cumulatives : (a) une durée n'excédant pas 30 nuitées et (b) la fourniture d'au moins 3 des 4 prestations annexes (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception). Sans bascule, la TVA n'est pas due.

Si je propose juste mon logement avec un nettoyage à l'arrivée, suis-je en parahôtellerie ?

Probablement non, depuis l'arrêt CE 12 novembre 2025. Le Conseil d'État a censuré la doctrine qui considérait qu'un service initial unique de nettoyage ou de fourniture de linge suffisait à caractériser ces critères. Il faut désormais un caractère régulier (renouvellement réel pendant le séjour ou mise à disposition continue de moyens) pour que les critères soient considérés comme remplis. Un seul service initial, sans renouvellement, ne suffit plus.

La boîte à clés suffit-elle pour la « réception » ?

Non. L'arrêt du Conseil d'État du 12 novembre 2025 a explicitement écarté la simple boîte à clés isolée comme caractérisant la réception. Le dispositif doit assurer concrètement l'accueil, l'orientation et l'information de la clientèle. La réception numérique reste admise (visiophone, application, hotline) mais doit être réellement opérante. Une alternative physique d'urgence est recommandée.

Quel est le seuil de franchise en base de TVA ?

L'article 293 B du CGI (version LF 2025) prévoit deux seuils alternatifs pour la franchise en base : (i) seuil année civile précédente : 85 000 € de CA total (prestations d'hébergement incluses) ou 37 500 € pour les services autres qu'hébergement ; (ii) seuil année en cours : 93 500 € de CA total (ou 41 250 €). En dessous, le loueur en parahôtellerie n'est pas soumis à la TVA et n'a pas de droit à déduction. Au-delà du seuil de l'année en cours, la franchise cesse dès la date du dépassement (CGI 293 B II). Une réforme prévue par la LF 2025 art. 32 (abaissement à 25 000 €) a été définitivement supprimée par la loi du 3 novembre 2025.

Quelle TVA pour la commission Airbnb / conciergerie ?

La commission Airbnb est facturée hors France (Airbnb Ireland) et relève d'un mécanisme d'autoliquidation de TVA pour les loueurs assujettis (CGI art. 283, 2). La commission de conciergerie française est en principe soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Ces commissions sont à traiter distinctement de la TVA sur la prestation d'hébergement elle-même (10 % en parahôtellerie ou hors champ en location meublée pure).

Faut-il une comptabilité TVA si je suis dans la franchise ?

Tant que le loueur reste sous les seuils 2026 de la franchise en base (CGI 293 B : N-1 ≤ 85 000 € CA total / en cours ≤ 93 500 €), il est en franchise en base de TVA : il ne facture pas la TVA sur ses prestations et ne récupère pas la TVA d'amont. Il doit toutefois respecter les obligations déclaratives applicables (déclaration des revenus locatifs en BIC, déclaration auprès de la mairie pour les meublés de tourisme, etc.). En cas de dépassement du seuil de l'année en cours, la franchise cesse immédiatement, à la date du dépassement (CGI 293 B II).

Quelles obligations pour un multi-loueur ou une conciergerie ?

Pour un multi-loueur (plusieurs biens en propre), la franchise s'apprécie globalement sur le chiffre d'affaires. Pour une conciergerie qui agit en mandat, la facturation distingue généralement la commission (au taux normal 20 %) et la rétrocession au propriétaire. Le mandatement doit être formalisé contractuellement et documenté pour éviter une requalification (par exemple en sous-location avec ses propres conséquences fiscales).

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François Ouairy, avocat associé

Article rédigé par

Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.

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