Le marchand de biens détient ses immeubles en stocks (élément circulant), ce qui exclut l'amortissement. Lorsque le contribuable décide d'affecter définitivement un immeuble à la location ou à la conservation patrimoniale, ce changement d'affectation suppose un transfert comptable et fiscal des stocks vers les immobilisations — ouvrant la voie à l'amortissement. La jurisprudence du Conseil d'État (notamment les conclusions V. Daumas du 9 avril 2014 sous la décision n° 358278) et la doctrine BOFiP exigent toutefois une preuve objective de cette décision de gestion, qui doit être définitive et non provisoire. Une simple intention déclarée, ou une affectation locative transitoire, ne suffit pas — comme l'a rappelé la Cour administrative d'appel de Nancy par un arrêt du 16 mars 2023.
Le régime fiscal du marchand de biens repose sur une qualification comptable et fiscale : les immeubles destinés à la revente sont inscrits en stocks. Cette inscription a deux conséquences : (1) impossibilité d'amortir le bien (les stocks ne se déprécient pas durablement, ils tournent) ; (2) imposition au résultat au moment de la revente, sur la marge réalisée (régime BIC normal).
Lorsque le marchand de biens décide d'affecter définitivement un immeuble à un usage non destiné à la revente — typiquement la mise en location pérenne ou la conservation patrimoniale —, il opère une décision de gestion qui le fait sortir du régime des marchands de biens pour cet immeuble. Le bien est alors transféré du compte stocks au compte immobilisations, ouvrant la voie à l'amortissement.
La jurisprudence est exigeante sur la preuve de ce changement d'affectation. Une intention déclarée ne suffit pas. Le contribuable doit démontrer par des éléments objectifs que la décision est définitive et non provisoire. La CAA de Nancy, par arrêt du 16 mars 2023, a illustré cette exigence en jugeant qu'une simple lettre interne du 30 mai 2000 ne démontrait pas objectivement le changement d'affectation, et en confirmant en conséquence le redressement.
La preuve doit être faite par un faisceau d'indices objectifs, pas par une seule pièce.
Procès-verbal d'assemblée générale ou de conseil d'administration constatant le changement d'affectation, daté et signé. Cette pièce — la plus probante — doit énoncer clairement la décision de retirer le bien des stocks et de l'inscrire en immobilisations, en motivant le changement d'usage. À défaut, une décision de gérance formalisée par un acte écrit avec date certaine.
Le bien doit être effectivement retiré du compte stocks (généralement classe 3) et inscrit en compte immobilisations (classe 2). Cette écriture doit être passée à la date de la décision et concorder avec les amortissements ultérieurement pratiqués. Une comptabilité incohérente — bien resté en stocks tout en étant amorti — fragilise considérablement la position du contribuable.
Le bien doit faire l'objet d'une affectation matérielle non provisoire : mise en location avec bail de longue durée (3, 6, 9 ans), conservation à titre de bien d'exploitation (siège social, locaux d'activité), inscription au registre des immobilisations. Une mise en location courte durée orientée vers une revente proche n'opère pas la sortie du régime — elle reste dans la logique des stocks.
Les liasses fiscales postérieures à la décision doivent refléter le changement : déclaration des revenus locatifs (revenus fonciers ou BIC selon le cas), tableaux d'amortissements, valeur d'inscription en immobilisations. Une incohérence entre la décision déclarée et les liasses fiscales effectivement déposées est un indice fort de l'absence de décision de gestion réelle.
Le faisceau d'indices doit être cohérent dans le temps. La décision doit s'inscrire dans une stratégie d'ensemble (réorientation de l'activité, diversification du patrimoine, transmission préparée). Un changement d'affectation suivi peu après d'une revente fragilise la position : l'administration peut requalifier en simple maintien dans le régime des marchands de biens, et refuser les amortissements pratiqués entre temps.
Le cabinet sécurise les opérations de bascule stocks → immobilisations en deux temps. En amont : analyse de l'opportunité fiscale (gain d'amortissement vs perte du régime de marge à la revente, articulation avec l'IFI, impact sur la transmission), formalisation de la décision (PV d'AG, écritures comptables, mise en cohérence des liasses), constitution du dossier probatoire (acte, baux, registre des immobilisations).
En aval, en cas de redressement : analyse des moyens d'opposition au juge — caractère définitif de la décision, faisceau d'indices, cohérence comptable et déclarative — pour défendre le contribuable devant le tribunal administratif puis la CAA.
Parce qu'ils sont qualifiés de stocks et non d'immobilisations. Les stocks sont des actifs circulants destinés à la revente — ils ne font pas l'objet d'une dépréciation durable mais d'une rotation. L'amortissement est, à l'inverse, le mécanisme comptable et fiscal qui constate la dépréciation d'une immobilisation utilisée durablement par l'entreprise. La distinction est codifiée par le Plan comptable général et par le BOFiP (notamment BOI-BIC-AMT-10-20).
Par une décision de gestion définitive de transférer le bien du compte stocks au compte immobilisations. Cette décision suppose une affectation pérenne du bien à un usage non destiné à la revente : location longue durée, conservation à titre de bien d'exploitation, intégration patrimoniale durable. La décision doit être formalisée (PV d'AG, acte de gérance), traduite en comptabilité, et cohérente avec les déclarations fiscales ultérieures.
C'est l'exigence — posée notamment dans les conclusions de Vincent Daumas sous la décision du Conseil d'État du 9 avril 2014, n° 358278 — que le contribuable démontre par des éléments matériels et vérifiables sa décision de gestion. Une simple intention déclarée ne suffit pas. Il faut un faisceau d'indices : décision sociale formalisée, écritures comptables, baux de longue durée, liasses fiscales cohérentes, durée d'affectation pérenne. La CAA de Nancy, par arrêt du 16 mars 2023, a illustré cette exigence en jugeant qu'une simple lettre interne ne suffisait pas à objectiver le changement.
L'administration refuse la sortie du régime et donc les amortissements pratiqués. Elle réintègre les amortissements dans le résultat, redresse l'IS ou l'IR sur les exercices concernés, et applique les intérêts de retard de l'article 1727 du CGI (2,40 %/an). Si l'administration estime par ailleurs que la qualification comptable était volontairement erronée, elle peut ajouter une majoration de 40 % pour manquement délibéré (CGI art. 1729 a) — voire 80 % pour manœuvres frauduleuses dans les cas les plus graves.
Non. La mise en location de courte durée ou avec une perspective de revente proche reste dans la logique du régime des marchands de biens — le bien continue à être destiné à la revente. La sortie du régime suppose une affectation pérenne et non provisoire : baux de longue durée (3, 6, 9 ans minimum), inscription durable au registre des immobilisations, perspective de conservation au-delà de la durée d'amortissement attendue.
C'est le cas le plus délicat. Si la revente intervient peu après le changement d'affectation, l'administration peut considérer que la décision de gestion n'était pas réellement définitive et requalifier l'opération — refus rétroactif des amortissements + redressements. Si la revente intervient longtemps après (plusieurs années d'affectation effective), le bien est cédé en immobilisation : la plus-value est calculée selon les règles applicables aux cessions d'éléments d'actif (régime BIC long terme / court terme selon les cas, ou régime des plus-values immobilières des particuliers selon le statut du contribuable).
Trois étapes : (1) formaliser la décision (PV d'AG, acte de gérance) avec date certaine et motivation détaillée ; (2) traduire en comptabilité immédiatement (transfert stocks → immobilisations, démarrage des amortissements à la date de la décision) ; (3) concrétiser matériellement l'affectation (signature de baux longs, inscription durable, cohérence des liasses fiscales). Un audit préalable par le cabinet permet de constituer un dossier probatoire solide qui résiste au contrôle.
Sujets fréquemment articulés avec la sortie du régime des marchands de biens.
Vue d'ensemble : revendre, construire, prorogations, reprise.
Voir la page Marchand de biensLe risque inverse : requalification d'opérations patrimoniales en activité occulte.
Voir la page Locations meubléesLe hub des activités locatives : LMNP/LMP, parahôtellerie, transmission.
Voir la page Pôle ImmobilierCadre général des opérations immobilières et de leurs régimes fiscaux.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour formaliser la décision de gestion, constituer un dossier probatoire solide et défendre vos amortissements en cas de contrôle.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
© BENSAID Avocats — Les informations de ce site ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient se substituer à une analyse fiscale personnalisée.