Le risque d’imposition d’un agent immobilier pour activité occulte de marchand de biens

Dans une décision en date du 16 novembre 2023, la Cour administrative d’appel de Lyon aborde les risques spécifiques liés à la qualification d’activité de marchand de bien par un professionnels de l’immobilier.

Les conséquences financières sont importantes puisque la majoration de 80% pour activité occulte a été validée par les juges.

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Le Contexte de l’affaire

Un agent immobilier, dirigeant plusieurs sociétés dans le secteur de la construction et de l’immobilier, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité et d’un examen de sa situation fiscale personnelle pour les années 2013, 2014 et 2015. Ces contrôles ont révélé des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers en 2013 et 2014, menant l’administration à soupçonner une activité occulte de marchand de biens.

Les ventes examinées par les juges

La Cour a examiné les transactions immobilières de l’agent immobilier, notamment :

La vente de sa résidence de Saint-Beron en 2013.
L’acquisition puis la revente d’un immeuble à Le Pont-de-Beauvoisin en novembre et décembre 2013.
L’achat d’une maison dans la même commune en juillet 2014, dont plusieurs lots (rez-de-chaussée, premier niveau, combles aménagés) revendus séparément en 2014 et 2015.

Le caractère habituels des activités et l’intention spéculative : les critères de qualification d’un marchand de bien

La Cour a conclu que ces opérations d’achat et de revente, réalisées sur une brève période, conféraient à ces activités un caractère habituel. Les faibles délais entre les achats et les ventes, ainsi que la division et la vente en plusieurs lots de la maison acquise en 2014, ont été interprétés comme des indices d’une intention spéculative dès l’acquisition des biens.

Les enseignements de la décision : le risque de redressement pour activité occulte de marchand de biens pour les professionnels de l’immobilier

Cette décision met en lumière les risques liés aux opérations immobilières réalisées par les professionnels de l’immobiliers. Les conséquences sont lourdes puisque l’activité occulte est sanctionnée par une majoration de 80%. Il apparait nécessaire pour les professionnels de l’immobilier d’anticiper ces risque et de se sécuriser pour éviter de telles sanctions.

Lien vers la décision