Engagement de revendre :
l'abus de droit en ligne de mire

L'article 1115 du CGI permet à toute personne assujettie à la TVA au sens de l'article 256 A, et pas seulement aux marchands de biens au sens traditionnel, de bénéficier du taux réduit de droits d'enregistrement de 0,715 % au lieu de 6,32 % dans la plupart des départements, taux relevé applicable aux actes passés et aux conventions conclues jusqu'au 31 mars 2028 sauf prorogation (5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 % ; taxe de 0,6 % en sus pour les bureaux, commerces et locaux de stockage en Île-de-France), sous condition de revente dans les 5 ans à compter de l'acquisition. Le non-respect du délai entraîne la déchéance : rappel des droits non perçus, payables dans le mois suivant la rupture de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois, soit 2,40 %/an), conformément à l'article 1840 G ter, I du CGI. En cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du LPF, s'ajoute la majoration de 40 % ou 80 % du b de l'article 1729 du CGI ; sous l'article L. 64 A, seules les pénalités de droit commun peuvent être appliquées, si elles sont justifiées.

Trois fondements coexistent : (1) la déchéance ordinaire en cas de non-respect du délai de 5 ans (rappel des droits + intérêt de retard de l'art. 1727, soit 2,40 %/an, sur le fondement de l'art. 1840 G ter, I du CGI) ; (2) l'abus de droit au sens de L.64 LPF (but exclusivement fiscal, majoration 80 % CGI art. 1729 b — ramenée à 40 % si le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ou n'est pas le principal bénéficiaire) ou de L.64 A LPF (but principalement fiscal : inopposabilité de l'acte, sans majoration automatique du b de l'article 1729, mais pénalités de droit commun de 40 % ou 80 % possibles si l'administration les justifie) ; (3) l'absence des conditions de l'article 1115, notamment la qualité d'assujetti agissant en tant que tel au jour de l'acquisition, qui prive l'opération du régime de faveur sans qu'il soit besoin de recourir à l'abus de droit. La qualification d'activité occulte obéit à un régime distinct, avec ses effets propres (majoration de l'article 1728 du CGI, délai de reprise étendu) : voir notre analyse dédiée à l'activité occulte de marchand de biens.

Non. L'article 1115 du CGI vise toute personne assujettie à la TVA au sens de l'article 256 A, sans condition d'inscription ni de profession (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 20). La condition tient à la qualité d'assujetti, agissant en tant que tel, au jour de l'acquisition. L'inscription au RCS, la comptabilité commerciale, l'antériorité et la récurrence des opérations, les moyens humains et matériels restent des éléments de preuve utiles de cette qualité, sans être des conditions légales : un particulier non assujetti n'entre pas dans le régime, même inscrit au RCS.

La déchéance est automatique et résulte du seul fait du non-respect du délai (BOI-ENR-DMTOI-10-50, 29/04/2014). Les droits non perçus deviennent exigibles dans le mois suivant la rupture de l'engagement, augmentés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois, soit 2,40 %/an), sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI. L'intérêt est décompté à partir du premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité, soit environ cinq années d'intérêt (12 % environ) en cas de déchéance à l'échéance. Seule la force majeure, entendue comme une circonstance présentant les caractères d'extériorité et d'imprévisibilité ayant placé l'acquéreur dans l'impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son engagement (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 70), peut faire échec à la déchéance : une difficulté commerciale ordinaire ne suffit pas. La loi ne prévoit aucune prorogation du délai de cinq ans, sauf pour les immeubles situés dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) et acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de la zone, pour lesquels une prolongation annuelle renouvelable peut être accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques, sur demande formée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai (CGI, art. 1594-0 G, A, IV bis ; CGI, ann. III, art. 266 bis). Hors ce cas, la seule issue avant l'échéance est la substitution d'un engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G, A, II). Voir notre analyse dédiée à la prorogation.

C'est déconseillé. Une jouissance personnelle prolongée du bien pendant le délai contrarie l'intention de revente et fournit un argument à l'administration pour requalifier l'opération en acquisition patrimoniale. La mise en location courte durée orientée revente (visites, mandats actifs) reste compatible — la jouissance personnelle du marchand ou de ses associés ne l'est pas.

Trois leviers : (1) structuration — véhicule dédié (SARL, SAS) avec objet social marchand de biens, comptabilité commerciale, RCS ; (2) rédaction — clauses de l'acte précisant l'engagement, plan de revente, motivations économiques ; (3) traçabilité — conservation des éléments probatoires de l'intention (mandats, business plan, démarches de commercialisation, devis travaux orientés revente). Le cabinet propose un kit de sécurisation sur-mesure.

Réagir vite. Le contribuable dispose de 30 jours pour répondre, prorogeable de 30 jours sur demande. La saisine du comité de l'abus de droit fiscal (CADF) est de droit pour le contribuable et permet d'obtenir un avis indépendant — utile lorsque le dossier présente des éléments de cohérence économique. La demande doit être formée dans les trente jours de la réponse de l'administration à vos observations (BOI-CF-IOR-30-30, § 170). Au stade contentieux, l'analyse repose sur la qualité du dossier probatoire constitué dès l'acquisition.