Frais de notaire marchand de biens : optimiser les coûts

Comprendre les émoluments, honoraires et débours pour les marchands de biens

Émoluments des notaires

L'émolument correspond à la rémunération perçue par le notaire pour une prestation dont le tarif est réglementé. Il peut être fixe ou proportionnel, en fonction de la nature de l'acte. Par exemple, pour l'achat d'un bien immobilier, les émoluments sont calculés selon un barème progressif, fixé par décret.

Ainsi, pour un achat immobilier de 200 000 €, les émoluments s'élèveraient à 1 995,25 € HT.

Honoraires des notaires

Les honoraires sont librement négociés entre le notaire et son client pour des prestations non réglementées. Ils concernent par exemple les consultations juridiques ou la vente d'un fonds de commerce.

Débours

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de son client, comme les frais de documents ou les rémunérations d'intervenants tiers.

Que sont les frais de notaires pour un marchand de bien ?

Les émoluments et les honoraires du notaire constituent les véritables frais de notaires pour les marchands de biens. Le reste des sommes acquittées par l'acquéreur sont des prélèvements obligatoires collectés par le notaire pour son compte. L'optimisation fiscale des frais de notaire reposent en réalité sur l'optimisation sur cette partie fiscale.

Optimisation des frais de notaire pour les marchands de biens

Droits de mutation et les prises d'engagements pour réduire les frais de notaire

Les droits de mutation varient en fonction de la nature du bien et de la présence ou non d'un engagement de revendre. Sans engagement, les taux sont de 0,715 % pour un bâtiment neuf et de 5,09 % à 5,80 % pour un immeuble ancien.

Une taxe additionnelle de 0,6 % s'applique en Île-de-France sur les ventes de bureaux.

Engagement de revendre du marchand de biens

L'engagement de revendre permet de bénéficier d'un taux réduit de taxe de publicité foncière (TPF) de 0,715 %, à condition de revendre le bien dans les cinq ans suivant l'acquisition. Cet engagement doit être mentionné dans l'acte d'acquisition et peut être levé à tout moment. En cas de non-respect, la TPF complémentaire devient exigible avec intérêts et pénalités.

Conditions pour bénéficier de l'engagement de revendre

Pour bénéficier du taux réduit, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Être assujetti à la TVA selon l'article 256 A du CGI.
• Acheter un bien immobilier en France ou dans les DOM.
• S'engager à revendre le bien dans les cinq ans suivant l'acquisition.

Engagement de construire du marchand de biens

L'engagement de construire permet aux assujettis à la TVA d'obtenir une exonération totale des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) proportionnels, en payant un droit fixe de 125 euros. Cet engagement doit être réalisé dans les quatre ans suivant l'acquisition du bien. L'engagement peut être réalisé à posteriori par voie de réclamation.

Types de travaux éligibles

• Construction d'un immeuble neuf.
• Surélévation d'un immeuble existant.
• Remise en état d'un immeuble ancien, le rendant neuf au sens fiscal.
• Achèvement d'un immeuble neuf inachevé.

Limites de superficie

• Maison individuelle : limite de 2 500 m² ou celle du plan d'urbanisme local.
• Immeuble collectif : surface de plancher des constructions augmentée des cours et jardins.
• Immeuble à usage mixte : surface de plancher des constructions augmentée des dépendances nécessaires.

Prorogation de l'engagement de construire

En cas de difficulté, une prolongation d'un an de l'engagement de construire peut être demandée par lettre recommandée, au plus tard dans le mois suivant la fin du délai initial.

Substitution des deux engagements 

En cas de difficulté pour respecter l'un ou l'autre des engagements, il est possible d'envisager une substitution d'engagement. Les modalités des mécanismes de substitution d'engagement de revendre et de construire sont détaillés sur cette page.

Exemples chiffrés de l'optimisation frais de notaire marchand de biens

Cas pratique : achat d'un bien immobilier par un marchand de bien à 300 000 €

Sans engagement de revendre ou de construire, les frais de notaire s'élèveraient à environ 7 à 8 % du prix d'achat, soit entre 21 000 € et 24 000 €. En prenant un engagement de revendre, le taux réduit de 0,715 % pour la TPF permettrait de réduire les droits de mutation à seulement 2 145 €, auxquels s'ajoutent les émoluments et débours habituels.

Impact d'un engagement de construire pour le marchand de biens

Supposons qu'un marchand de biens achète un immeuble ancien pour 400 000 € et prévoit des travaux de rénovation de 200 000 €. Sans engagement, les frais de notaire seraient d'approximativement 32 000 € (8 % de 400 000 €). Avec un engagement de construire, il ne paiera que 125 € de droits de mutation au lieu des 5,08% généralement acquittés, réalisant ainsi une économie significative sur les frais de notaires.

Frais de notaire marchand de biens : conclusion

L'optimisation des frais de notaire pour les marchands de biens repose sur une compréhension précise des mécanismes fiscaux et des engagements possibles. En s'engageant à revendre ou à construire, les marchands de biens peuvent bénéficier de réductions importantes des droits de mutation, contribuant ainsi à maximiser la rentabilité de leurs opérations immobilières.

Pour toute assistance personnalisée, n'hésitez pas à contacter notre cabinet spécialisé en droit fiscal.