Les frais de notaire d'un marchand de biens regroupent quatre composantes : émoluments (tarif réglementé), honoraires (libres), débours (sommes avancées) et droits et taxes (DMTO, TPF, taxe additionnelle Île-de-France). Sur ces 4 postes, l'optimisation fiscale passe presque exclusivement par la maîtrise des droits de mutation, via deux mécanismes du CGI : l'engagement de revendre (art. 1115 — TPF réduite à 0,715 %) et l'engagement de construire (art. 1594-0 G A — droit fixe de 125 €). Bien utilisés, ces deux engagements peuvent réduire les frais de plusieurs dizaines de milliers d'euros par opération.
Les émoluments et honoraires du notaire constituent les véritables frais de notaire. Le reste des sommes acquittées par l'acquéreur correspond à des prélèvements obligatoires collectés par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités (DMTO, TPF, taxe additionnelle).
L'optimisation fiscale des frais de notaire repose donc en réalité sur la composante fiscale (DMTO + TPF + taxes additionnelles) — laquelle représente 5,81 % à 6,32 % du prix d'acquisition en 2026 (5,81 % dans 8 départements n'ayant pas adopté la hausse LF 2025, 6,32 % dans la grande majorité), soit l'essentiel du coût pour le marchand de biens.
Bien anticipée, cette optimisation permet de transformer une charge significative en un simple droit fixe de 125 € dans les meilleurs cas (engagement de construire) — soit une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros par opération.
Rémunération du notaire pour les prestations à tarif réglementé (décret).
Rémunération librement négociée pour les prestations non réglementées.
Sommes avancées par le notaire pour le compte de son client.
Prélèvements obligatoires collectés par le notaire pour le compte de l'État.
Le CGI prévoit deux mécanismes d'optimisation des droits de mutation. Le bon choix dépend de la nature de l'opération projetée.
CGI art. 1115. Permet de bénéficier d'une TPF réduite à 0,715 % contre l'engagement de revendre dans les 5 ans suivant l'acquisition. Conditions : être assujetti à la TVA (CGI art. 256 A), acheter en France ou DOM, mentionner l'engagement dans l'acte. Levable à tout moment. En cas de non-respect : TPF complémentaire + intérêts + pénalités.
CGI art. 1594-0 G A. Permet une exonération totale des DMTO proportionnels au profit d'un droit fixe de 125 €, contre l'obligation de construire (ou rénover lourdement) dans les 4 ans. Travaux éligibles : construction neuve, surélévation, remise en état d'un ancien le rendant neuf au sens fiscal, achèvement d'un neuf inachevé. Possibilité de prendre l'engagement a posteriori par voie de réclamation.
Sans engagement (DMTO 2026 à 6,32 % dans la majorité des départements) : DMTO 18 960 € + émoluments + débours, soit frais de notaire ~22 800 € (~7,6 % du prix). Avec engagement de revendre (TPF 0,715 %) : DMTO ramené à 2 145 €, total frais de notaire ~6 000 €. Économie : ~16 800 € sur le seul poste DMTO.
Sans engagement (DMTO 2026 à 6,32 %) : DMTO 25 280 €, total frais de notaire ~30 000 €. Avec engagement de construire : droit fixe de 125 € en lieu et place du DMTO proportionnel. Économie : ~25 000 € sur le seul poste DMTO. Délai d'achèvement : 4 ans (avec prorogation possible 1 an).
Si l'engagement initial ne peut plus être tenu, une substitution est possible : basculer d'un engagement de construire vers un engagement de revendre, par exemple. Sous conditions strictes — analyse fiscale préalable indispensable.
Renseignez le prix d'acquisition et le département : le simulateur compare les trois scénarios — sans engagement, avec engagement de revendre (CGI 1115), avec engagement de construire (CGI 1594-0 G A) — et calcule l'économie attendue. Outil pédagogique : pour un calcul opérationnel, contactez le cabinet.
Simulateur pédagogique — vérifié contre le tableau officiel DGFiP « DMTO 2026-02 » au 1er février 2026. DMTO standard 6,32 % (taxe communale 1,20 % + droit départemental 5,00 % depuis la hausse LF 2025, art. 116 de la loi n° 2025-127, applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 — CGI art. 1584, 1594 D, 1647 V). 5,81 % dans 8 départements n'ayant pas voté la hausse : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Drôme, Eure, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Guadeloupe. Émoluments : barème progressif depuis le 1er janv. 2021 (annexe 4-7 Code de commerce). Engagement de revendre : TPF 0,715 % (CGI 1115). Engagement de construire : droit fixe 125 € (CGI 1594-0 G A). Taxe additionnelle 0,6 % bureaux IdF (CGI 1599 sexies). Dérogation primo-accédants RP : taux maintenu à 4,50 % (DMTO 5,81 %) — non applicable aux opérations marchand de biens. Honoraires libres et débours réels non inclus. Conditions d'éligibilité aux engagements non vérifiées par le simulateur. Pour un calcul opérationnel, contactez le cabinet.
Bensaid Avocats accompagne les marchands de biens, promoteurs, foncières patrimoniales et investisseurs immobiliers sur l'ensemble du cycle d'optimisation des frais de notaire : analyse pré-acquisition pour qualifier l'engagement le plus adapté à l'opération, rédaction des clauses dans l'acte authentique en coordination avec le notaire, suivi des délais (5 ans pour revendre, 4 ans pour construire) avec gestion des prorogations.
En cas de difficulté à respecter un engagement, nous structurons les substitutions ou défendons le contribuable en contrôle fiscal en cas de remise en cause par l'administration.
Notre expertise reconnue en TVA et fiscalité immobilière (Forte notoriété — Décideurs 2024) nous permet de structurer en amont les opérations complexes : achat-revente en série, opérations de rénovation lourde, montages avec SCI ou SAS dédiée, articulation avec la TVA sur marge et le calcul des plus-values.
L'engagement de revendre (CGI art. 1115) accorde un taux réduit de TPF à 0,715 % contre l'engagement de revendre dans les 5 ans. L'engagement de construire (CGI art. 1594-0 G A) est plus puissant : il permet une exonération totale des DMTO proportionnels au profit d'un simple droit fixe de 125 €, contre l'obligation de construire (ou rénover lourdement) dans les 4 ans. L'engagement de construire convient aux opérations de promotion ; l'engagement de revendre convient au pur arbitrage achat-revente sans travaux.
La TPF complémentaire devient exigible (différentiel entre le taux normal — 6,32 % en 2026 dans la grande majorité des départements, 5,81 % dans 8 départements n'ayant pas adopté la hausse LF 2025 — et le taux réduit 0,715 %) avec intérêts de retard à 0,20 %/mois (CGI art. 1727) et, en cas de manquement délibéré, majoration de 40 % (CGI art. 1729). Sur une opération à 500 000 €, le rappel sur la part DMTO peut atteindre 28 000 € à 30 000 € + intérêts + majoration potentielle.
Oui, par voie de réclamation. Si vous n'avez pas pris l'engagement initialement mais que vous remplissez les conditions, vous pouvez déposer une réclamation auprès de l'administration fiscale dans les délais de prescription (généralement 2 ans après la mise en recouvrement). Cette voie est utile lorsque l'opportunité de construire/rénover apparaît postérieurement à l'achat.
La taxe additionnelle de 0,6 % sur les ventes de bureaux en Île-de-France ne s'applique pas si l'acquisition est faite avec un engagement de revendre ou de construire (le taux réduit ou le droit fixe se substituent à l'ensemble des droits proportionnels). Pour les opérations de bureau parisiennes en marchand de biens, la prise d'engagement est donc particulièrement avantageuse.
Oui, dans deux cas : la remise en état d'un immeuble ancien le rendant neuf au sens fiscal (rénovation transformant la nature du bien — voir CGI art. 257-I-2-1°) et la surélévation d'un immeuble existant. Ces opérations doivent être achevées dans le délai de 4 ans suivant l'acquisition pour que l'engagement soit considéré comme tenu.
Oui, les frais de notaire (émoluments, honoraires, débours, droits) sont des charges déductibles dans le résultat fiscal du marchand de biens — soit en charges immédiates, soit en composante du prix de revient pour le calcul de la plus-value de cession. La déduction TVA des émoluments et honoraires (TVA à 20 %) est possible si le marchand est assujetti et redevable.
Sans limite de nombre, à condition que chaque opération respecte ses propres conditions (délai 5 ans, qualité d'assujetti TVA, mention dans l'acte). En pratique, un marchand de biens peut donc enchaîner des achats-reventes en bénéficiant systématiquement du taux réduit, sous réserve de tenir une comptabilité rigoureuse et de pouvoir documenter chaque revente vis-à-vis de l'administration.
Sujets fréquemment articulés avec l'optimisation des frais de notaire pour marchands de biens.
Vue d'ensemble du pôle : structuration d'opérations, cessions, TVA immobilière, plus-values.
Voir la page Pôle FiscalitéRégime TVA, optimisation, structuration commerciale et patrimoniale.
Voir la page ContentieuxDéfense en cas de remise en cause d'un engagement par l'administration.
Voir la page ContentieuxStratégie post-contrôle, transaction, recours hiérarchique et juridictionnel.
Voir la pagePremier échange confidentiel — analyse pré-acquisition pour qualifier l'engagement adapté et chiffrer l'économie attendue.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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