À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).
Une vente de terrain à bâtir par un particulier est en principe hors champ de la TVA — il s'agit d'une simple gestion de patrimoine privé. Mais la CJUE, par ses arrêts du 15 septembre 2011 (Slaby, C-180/10 et Kuć, C-181/10), puis le Conseil d'État, ont consacré la notion de « démarches actives de commercialisation foncière » : un particulier qui mobilise, en vue de la vente, des moyens similaires à ceux d'un producteur, d'un commerçant ou d'un prestataire de services est regardé comme exerçant une activité économique et devient assujetti au sens de l'article 256 A du CGI — et la cession devient soumise à TVA. La France n'ayant pas exercé, pour les terrains à bâtir, la faculté d'imposition à titre occasionnel ouverte par l'article 12 de la directive TVA, la seule circonstance qu'une cession soit occasionnelle ne confère aucune qualité d'assujetti : tout se joue sur la caractérisation d'une activité économique. Les indices retenus par la Cour de justice et par le Conseil d'État sont au premier chef les travaux de viabilisation et les moyens de commercialisation de type professionnel ; la division parcellaire et le recours à un intermédiaire ne pèsent que combinés à l'un d'eux. Cette page synthétise la grille opérationnelle.
La CJUE, par ses deux arrêts du 15 septembre 2011 (Słaby, C-180/10 et Kuć, C-181/10), a tracé une frontière entre la simple gestion de patrimoine privé (hors champ TVA) et l'activité économique au sens de l'article 9 de la directive TVA (transposé par l'art. 256 A du CGI). Le critère retenu : la mobilisation, en préparation de la vente, de moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.
Le Conseil d'État a transposé cette grille en droit français en jugeant que la cession d'un terrain à bâtir par un particulier est soumise à TVA dès lors qu'elle ne se borne pas à la simple gestion patrimoniale, mais procède de démarches actives de commercialisation foncière qui supposent la mise en œuvre de moyens similaires à ceux d'un professionnel. Voir notamment CE 9 juin 2020, n° 432596 : des travaux de viabilisation d'une importance suffisante caractérisent à eux seuls la démarche active, alors même que le vendeur n'a pas mis en œuvre de moyens de vente de type professionnel. Le Conseil d'État a ensuite précisé que relèvent également de telles démarches celles entreprises dans le cadre d'une opération d'aménagement d'un terrain à bâtir d'une ampleur telle qu'elles ne sauraient relever de la simple gestion d'un patrimoine privé (CE 9 décembre 2022, n° 459206 ; dans cette affaire, le Conseil d'État a toutefois confirmé l'arrêt d'appel qui avait écarté la qualification).
La conséquence est lourde : collection de TVA à 20 % sur la cession (avec récupération possible si l'acquéreur est lui-même assujetti), obligation déclarative au régime des assujettis (déclaration de TVA, registre, etc.), requalification potentielle des cessions antérieures dans le délai de reprise de 3 ans (voire 10 ans en activité occulte). La grille des indices doit être maîtrisée pour arbitrer en amont.
L'analyse repose sur un faisceau d'indices. Un seul élément peut toutefois suffire lorsqu'il est suffisamment caractérisé : dans l'affaire jugée par le Conseil d'État le 9 juin 2020 (n° 432596), des travaux de viabilisation représentant plus de 40 % du prix de vente ont emporté la qualification, alors même que le vendeur n'avait pas mis en œuvre de moyens de vente de type professionnel.
La réalisation de travaux de viabilisation du terrain (raccordement aux réseaux d'eau, électricité, assainissement, voirie) en préparation de la vente est l'indice le plus clair. Ces travaux supposent une mobilisation financière et opérationnelle qui dépasse la simple gestion patrimoniale et oriente directement le bien vers la commercialisation à des constructeurs.
La division parcellaire d'un terrain en plusieurs lots n'est pas, à elle seule, déterminante : la Cour de justice juge que le lotissement opéré avant la cession pour en tirer un meilleur prix global peut s'inscrire dans la gestion d'un patrimoine personnel (CJUE 15 septembre 2011, Słaby et Kuć, C-180/10 et C-181/10, pt 38), et la doctrine administrative dit la même chose, en y ajoutant le nombre de parcelles vendues, la durée des opérations et l'importance des recettes (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60). Elle ne pèse que combinée à des travaux de viabilisation d'un montant significatif ou à des moyens de commercialisation de type professionnel.
Ce sont les moyens propres engagés par le vendeur qui comptent. Confier la vente à un notaire ou à une agence rémunérés uniquement par une commission payable par l'acquéreur ne constitue pas une démarche active de commercialisation ; en revanche, engager des moyens propres, tels que l'ouverture d'un bureau de vente ou des commissions garanties versées à un agent mandaté, tend à révéler une approche professionnelle concurrentielle (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60). Panneaux publicitaires, annonces sur sites spécialisés, plaquettes commerciales et démarchage de constructeurs et de promoteurs financés par le vendeur relèvent de la même logique.
L'obtention de permis (permis d'aménager, permis de construire, autorisations diverses) en amont de la vente est un indice supplémentaire. Le particulier qui dépose lui-même un permis d'aménager pour valoriser son terrain en vue de sa revente s'inscrit dans une logique de développement qui dépasse la simple cession de biens existants. Le Conseil d'État range parmi les démarches actives celles entreprises dans le cadre d'une opération d'aménagement d'une ampleur telle qu'elles ne sauraient relever de la simple gestion d'un patrimoine privé (CE, 9e-10e ch. réunies, 9 décembre 2022, n° 459206, publié au recueil). L'obtention d'un permis d'aménager ne suffit donc pas, à elle seule : tout dépend de la nature et de l'ampleur concrètes des démarches accomplies.
La création d'une structure dédiée (SCI, SAS d'aménagement) ou le recours à des prestataires professionnels (géomètres, urbanistes, juristes spécialisés en urbanisme) pour piloter l'opération renforce la qualification de démarche active. À l'inverse, la cession isolée d'un terrain hérité, sans démarches préparatoires, reste en principe hors champ TVA.
Le cabinet accompagne les particuliers détenant un patrimoine foncier (héritages, démembrements familiaux, divisions de propriétés rurales) sur l'analyse de qualification de leurs opérations de cession. L'enjeu : éviter une bascule involontaire en assujetti TVA, ou structurer délibérément l'opération en assujetti pour bénéficier des avantages associés (récupération de TVA d'amont, optimisation pour acquéreurs assujettis).
En cas de contrôle ou de requalification, nous construisons la défense sur les terrains de la qualification des indices, de la cohérence économique de l'opération et de la sécurité juridique sur les périodes antérieures.
Lorsqu'il met en œuvre, en préparation de la vente, des moyens similaires à ceux d'un producteur, d'un commerçant ou d'un prestataire de services — selon la grille fixée par la CJUE dans les arrêts Słaby (C-180/10) et Kuć (C-181/10) du 15 septembre 2011. La simple cession d'un terrain hérité ou détenu en patrimoine, sans travaux préparatoires ni marketing organisé, reste en principe hors champ de la TVA.
Le premier indice est la réalisation, aux frais du vendeur, de travaux de viabilisation (raccordement aux réseaux, voirie) d'un montant significatif. La division parcellaire et les autorisations d'urbanisme ne suffisent pas à elles seules : la Cour de justice juge que le lotissement préalable, le nombre de parcelles vendues, la durée des opérations et l'importance des recettes peuvent s'inscrire dans la gestion d'un patrimoine personnel (CJUE 15 septembre 2011, Słaby et Kuć, pt 38 ; BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60). Elles ne pèsent que combinées à de tels travaux ou à des moyens de commercialisation de type professionnel.
Pas en soi. Le recours à une agence immobilière classique pour vendre un terrain hérité reste compatible avec la simple gestion patrimoniale. Mais la combinaison d'une intermédiation professionnelle avec d'autres indices (lotissement, viabilisation, démarchage actif de promoteurs) bascule l'analyse. L'accumulation n'est pour autant pas une condition : un indice suffisamment caractérisé, tels des travaux de viabilisation d'un montant significatif, peut à lui seul emporter la qualification (CE 9 juin 2020, n° 432596).
Trois principales : (1) collection de TVA à 20 % sur le prix de cession ; (2) obligations déclaratives (immatriculation, déclaration mensuelle/trimestrielle de TVA, registre des opérations) ; (3) corrélativement, droit à déduction de la TVA d'amont sur les travaux de viabilisation et frais préparatoires (avantage substantiel). En cas de cession à un acquéreur assujetti, la TVA est généralement récupérable par lui — donc neutre économiquement.
Le délai de reprise est en principe de 3 ans (LPF art. L.176). Mais si le particulier n'a pas déclaré son activité et ne s'est pas immatriculé, l'administration peut invoquer une activité occulte (LPF art. L.176) et étendre le délai à 10 ans, avec en outre la majoration de 80 % de l'art. 1728, 1, c du CGI. La défense suppose de démontrer une erreur excusable ou de contester la qualification de démarche active. Voir notre analyse sur l'activité occulte de marchand de biens.
Trois axes : (1) analyse pré-opération du faisceau d'indices avec un avocat fiscaliste ; (2) structuration explicite du véhicule (rester en patrimoine privé ou créer une structure assujettie en pleine conscience) ; (3) arbitrage entre exposition à la TVA (récupération possible) et option de demeurer hors champ. Un audit en amont coûte infiniment moins qu'une requalification a posteriori.
La division d'un héritage en lots familiaux (donation-partage, partage successoral) n'est pas en soi une démarche active de commercialisation. Mais si les héritiers organisent ensuite la commercialisation coordonnée de leurs lots avec viabilisation collective et marketing, l'analyse change. Une vigilance particulière s'impose pour les indivisions qui décident d'aménager avant la cession.
Sujets fréquemment articulés avec les démarches actives de commercialisation foncière.
Cadre général de la TVA immobilière : champ, régimes, options, exonérations.
Voir la page TVASynthèse des régimes applicables aux transactions immobilières.
Voir la page TVACritères de la simple gestion de patrimoine privé hors champ.
Voir la page Marchand de biensRisque de requalification en cas d'opérations non déclarées.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser le faisceau d'indices, arbitrer l'exposition à la TVA, et sécuriser ou défendre votre opération.
Cette note reprend l'article Les démarches actives de commercialisation foncière, de Me François Ouairy, paru au Defrénois 2023, n° 23, p. 10 (DEF214f4).
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