À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
Une vente de terrain à bâtir par un particulier est en principe hors champ de la TVA — il s'agit d'une simple gestion de patrimoine privé. Mais la CJUE, par ses arrêts du 15 septembre 2011 (Slaby, C-180/10 et Kuć, C-181/10), puis le Conseil d'État, ont consacré la notion de « démarches actives de commercialisation foncière » : un particulier qui mobilise, en vue de la vente, des moyens similaires à ceux d'un producteur, d'un commerçant ou d'un prestataire de services bascule en assujetti occasionnel au sens de l'article 256 A du CGI — et la cession devient soumise à TVA. Travaux de viabilisation, division parcellaire, marketing professionnel, intermédiation : tous ces éléments peuvent caractériser la bascule. Cette page synthétise la grille opérationnelle.
La CJUE, par ses deux arrêts du 15 septembre 2011 (Słaby, C-180/10 et Kuć, C-181/10), a tracé une frontière entre la simple gestion de patrimoine privé (hors champ TVA) et l'activité économique au sens de l'article 9 de la directive TVA (transposé par l'art. 256 A du CGI). Le critère retenu : la mobilisation, en préparation de la vente, de moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.
Le Conseil d'État a transposé cette grille en droit français en jugeant que la cession d'un terrain à bâtir par un particulier est soumise à TVA dès lors qu'elle ne se borne pas à la simple gestion patrimoniale, mais procède de démarches actives de commercialisation foncière qui supposent la mise en œuvre de moyens similaires à ceux d'un professionnel.
La conséquence est lourde : collection de TVA à 20 % sur la cession (avec récupération possible si l'acquéreur est lui-même assujetti), obligation déclarative au régime des assujettis (déclaration de TVA, registre, etc.), requalification potentielle des cessions antérieures dans le délai de reprise de 3 ans (voire 10 ans en activité occulte). La grille des indices doit être maîtrisée pour arbitrer en amont.
L'analyse repose sur un faisceau d'indices. Ce n'est jamais un seul élément qui caractérise la bascule, mais leur accumulation.
La réalisation de travaux de viabilisation du terrain (raccordement aux réseaux d'eau, électricité, assainissement, voirie) en préparation de la vente est l'indice le plus clair. Ces travaux supposent une mobilisation financière et opérationnelle qui dépasse la simple gestion patrimoniale et oriente directement le bien vers la commercialisation à des constructeurs.
La division parcellaire d'un terrain en plusieurs lots distincts, suivie de leur commercialisation séparée, est un indice fort de démarche active. La création de nouveaux lots de copropriété ou de divisions cadastrales en vue de la revente s'éloigne de la conservation patrimoniale et rejoint la logique d'un lotisseur professionnel.
La mise en œuvre de moyens de commercialisation éprouvés caractérise également la démarche active : recours à un agent immobilier ou à un mandataire professionnel sur plusieurs lots, panneaux publicitaires, annonces sur sites spécialisés, plaquettes commerciales, démarches actives auprès de constructeurs et promoteurs.
L'obtention de permis (permis d'aménager, permis de construire, autorisations diverses) en amont de la vente est un indice supplémentaire. Le particulier qui dépose lui-même un permis d'aménager pour valoriser son terrain en vue de sa revente s'inscrit dans une logique de développement qui dépasse la simple cession de biens existants.
La création d'une structure dédiée (SCI, SAS d'aménagement) ou le recours à des prestataires professionnels (géomètres, urbanistes, juristes spécialisés en urbanisme) pour piloter l'opération renforce la qualification de démarche active. À l'inverse, la cession isolée d'un terrain hérité, sans démarches préparatoires, reste en principe hors champ TVA.
Le cabinet accompagne les particuliers détenant un patrimoine foncier (héritages, démembrements familiaux, divisions de propriétés rurales) sur l'analyse de qualification de leurs opérations de cession. L'enjeu : éviter une bascule involontaire en assujetti TVA, ou structurer délibérément l'opération en assujetti pour bénéficier des avantages associés (récupération de TVA d'amont, optimisation pour acquéreurs assujettis).
En cas de contrôle ou de requalification, nous construisons la défense sur les terrains de la qualification des indices, de la cohérence économique de l'opération et de la sécurité juridique sur les périodes antérieures.
Lorsqu'il met en œuvre, en préparation de la vente, des moyens similaires à ceux d'un producteur, d'un commerçant ou d'un prestataire de services — selon la grille fixée par la CJUE dans les arrêts Słaby (C-180/10) et Kuć (C-181/10) du 15 septembre 2011. La simple cession d'un terrain hérité ou détenu en patrimoine, sans travaux préparatoires ni marketing organisé, reste en principe hors champ de la TVA.
Trois types principalement : (1) viabilisation (raccordement réseaux, voirie) ; (2) division parcellaire et création de lots distincts ; (3) obtention d'autorisations d'urbanisme en vue de valorisation. Une opération combinant plusieurs de ces éléments fait fortement présumer la démarche active.
Pas en soi. Le recours à une agence immobilière classique pour vendre un terrain hérité reste compatible avec la simple gestion patrimoniale. Mais la combinaison d'une intermédiation professionnelle avec d'autres indices (lotissement, viabilisation, démarchage actif de promoteurs) bascule l'analyse. C'est l'accumulation qui caractérise la démarche active.
Trois principales : (1) collection de TVA à 20 % sur le prix de cession ; (2) obligations déclaratives (immatriculation, déclaration mensuelle/trimestrielle de TVA, registre des opérations) ; (3) corrélativement, droit à déduction de la TVA d'amont sur les travaux de viabilisation et frais préparatoires (avantage substantiel). En cas de cession à un acquéreur assujetti, la TVA est généralement récupérable par lui — donc neutre économiquement.
Le délai de reprise est en principe de 3 ans (LPF art. L.176). Mais si le particulier n'a pas déclaré son activité et ne s'est pas immatriculé, l'administration peut invoquer une activité occulte (LPF art. L.176) et étendre le délai à 10 ans, avec en outre la majoration de 80 % de l'art. 1728, 1, c du CGI. La défense suppose de démontrer une erreur excusable ou de contester la qualification de démarche active. Voir notre analyse sur l'activité occulte de marchand de biens.
Trois axes : (1) analyse pré-opération du faisceau d'indices avec un avocat fiscaliste ; (2) structuration explicite du véhicule (rester en patrimoine privé ou créer une structure assujettie en pleine conscience) ; (3) arbitrage entre exposition à la TVA (récupération possible) et option de demeurer hors champ. Un audit en amont coûte infiniment moins qu'une requalification a posteriori.
La division d'un héritage en lots familiaux (donation-partage, partage successoral) n'est pas en soi une démarche active de commercialisation. Mais si les héritiers organisent ensuite la commercialisation coordonnée de leurs lots avec viabilisation collective et marketing, l'analyse change. Une vigilance particulière s'impose pour les indivisions qui décident d'aménager avant la cession.
Sujets fréquemment articulés avec les démarches actives de commercialisation foncière.
Cadre général de la TVA immobilière : champ, régimes, options, exonérations.
Voir la page TVASynthèse des régimes applicables aux transactions immobilières.
Voir la page TVACritères de la simple gestion de patrimoine privé hors champ.
Voir la page Marchand de biensRisque de requalification en cas d'opérations non déclarées.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser le faisceau d'indices, arbitrer l'exposition à la TVA, et sécuriser ou défendre votre opération.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
© BENSAID Avocats — Les informations de ce site ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient se substituer à une analyse fiscale personnalisée.