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Comprendre les subtilités de la TVA dans le secteur immobilier

 

 

La TVA immobilière joue un rôle prédominant dans le domaine des transactions immobilières. Gérer et anticiper l’impact de la TVA est essentiel pour les investisseurs envisageant d’acheter ou de vendre un bien immobilier. Elle influe directement sur le coût total d’un projet, modifiant ainsi les paramètres financiers prévus.

Une bonne compréhension de la TVA permet d’optimiser le budget, d’éviter des surprises désagréables et de financer le projet de manière adéquate. Ce guide sur la TVA immobilière vous donnera les clés pour mieux anticiper son impact. 

Si la TVA immobilière s’applique, vous pouvez consulter notre guide dédié à la déclaration de TVA.

Les avocats responsables de la pratique en fiscalité immobilière et TVA

Jonathan BENSAID Avocat fiscalité immobilière
François OUAIRY avocat en fiscalité immobilière

La TVA immobilière sur les Bâtiments Anciens

 

La définition d’un immeuble ou bâtiment ancien :

 

Il s’agit des bâtiments achevés depuis plus de 5 années. Le législateur ne prévoit aucun point de départ à ce délai de 5 ans. Il convient de se référer en principe au dépôt de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ou à tout document équivalent.

Transactions entre particuliers :

Les transactions concernant des propriétés achevées depuis plus de cinq ans et effectuées entre particuliers ne sont pas soumises à la TVA.

Transactions avec des professionnels :

Pour les ventes de bâtiments anciens réalisées par des professionnels dans le champ d’application de la TVA. En pratique la TVA n’est cependant pas appliquée car il existe une exonération. Cependant, des exceptions existent car le vendeur peut opter pour la taxation de la transaction.

La TVA immobilière sur les bâtiments neufs

 

La définition d’un immeuble ou bâtiment neuf :

 

Il s’agit des bâtiments achevés depuis moins de 5 années. A ce titre, il importe d’analyser les travaux réalisés pour déterminer s’il y a eu une remise à neuf. Notre page consacrée à la TVA sur les opérations immobilière s’attarde sur ces travaux.

Transactions entre particuliers :

Les ventes de bâtiments neufs entre particuliers sont en principe sans TVA. Il existe une exception notable lorsqu’un particulier entreprend des démarches actives de commercialisation.

Transactions avec des professionnels :

Les ventes de bâtiments neufs sont automatiquement soumises à la TVA, généralement au taux de 20%. Le terme « neuf » ici, englobe non seulement les propriétés récemment construites mais aussi celles ayant subi d’importantes rénovations ou surélévations.

Précisons que l’acheteur peut alors bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement à 0,715% lorsqu’il prend un engagement de revendre. L’exonération est totale en cas d’engagement de construire (125€ de droits fixes).

Le régime TVA immobilière des Ventes de Terrains à Bâtir

 

La vente de terrains à bâtir possède également ses propres nuances en matière de TVA.

Transactions entre particuliers :

Ici, la TVA n’est pas applicable, mais des droits d’enregistrement sont perçus au taux standard, sauf exceptions locales.

Transactions avec des professionnels :

Les terrains vendus par des professionnels, où la construction est permise selon les plans locaux d’urbanisme, sont sujets à la TVA.

La base de calcul de cette TVA peut dépendre de la nature de l’acquisition précédente du terrain par le professionnel vendeur, et dans certains cas, des droits d’enregistrement réduits à 0,715% peuvent être appliqués.

Schéma explicatif de la TVA immobilière : les exonérations et les taxations

Pourquoi opter pour la taxation à la TVA immobilière ?

Une immobilisation qu’un assujetti à la TVA affecte à ses opérations imposables (dans le champ d’application de la TVA : taxées ou exonérées) lui ouvre immédiatement droit à déduction de la TVA dans son principe.

Au moment de l’acquisition, l’assujetti à la TVA est réputé conserver la situation qui était la sienne au moment de l’acquisition durant un certain délai : 20 ans pour les immeubles, 5 ans pour les meubles.

Le dispositif prévu par l’article 207 de l’annexe II au CGI distingue deux catégories de régularisations : les régularisations dites « annuelles », qui tiennent compte de l’évolution de l’utilisation d’un bien immobilisé dans le temps, et les régularisations dites « globales », qui sont déclenchées par la survenance de certains événements.

En cas de vente exonérée de TVA du bien immobilier dans le délai de régularisation de 20 ans : il y a lieu d’effectuer des reversements de TVA initialement déduite. Sous réserve que le bien constitue également une immobilisation pour l’acquéreur, celui-ci peut déduire une partie de la TVA ayant grevé initialement le bien. Le cédant doit délivrer au bénéficiaire une attestation conforme aux dispositions légales.

En cas de vente taxée, la taxation chasse la régularisation de TVA. Si le bien immobilier était affecté à une location exonérée, un complément de droit à déduction peut être demandé.

Présentation du mécanismes de régularisation de TVA appliqué aux immeubles avec des simulations chiffrées

La TVA immobilière et l’application de l’article 257 bis du Code général des impôts

 

La dispense de taxation à la TVA prévue à l’article 257 bis du CGI vise exclusivement les transferts qui interviennent dans le cadre de la transmission d’une entreprise ou d’une restructuration et qui sont réalisés au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise.

Illustration des conditions d'application de l'article 257 bis dans un contexte de TVA immobilière
Explication des effets fiscaux de l'application de l'article 257 bis dans un contexte de TVA immobilière

Liens utiles :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1997

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1654-PGP.html/identifiant%3DBOI-TVA-DED-60-20-10-20180103

 

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