TVA immobilière : notre guide sur les transactions
La TVA immobilière joue un rôle prédominant dans le domaine des transactions immobilières. Gérer et anticiper l’impact de la TVA est essentiel pour les investisseurs envisageant d’acheter ou de vendre un bien immobilier. Elle influe directement sur le coût total d’un projet, modifiant ainsi les paramètres financiers prévus.
Une bonne compréhension de la TVA vous permet d’optimiser le budget, d’éviter des surprises désagréables et de financer votre projet de manière adéquate. Ce guide sur la TVA immobilière vous donnera les clés pour mieux anticiper son impact.
Si la TVA immobilière s’applique, vous pouvez consulter notre guide dédié à la déclaration de TVA.
Le Cabinet est reconnu comme ayant une « Forte notoriété » en TVA et en fiscalité immobilière.
Retrouvez nos articles de doctrine dans la revue du notariat Defrénois et sur la base Lextenso :
Qu’est-ce que la TVA immobilière ?
La TVA immobilière désigne l’ensemble des règles TVA applicables aux opérations immobilière de cessions, locations, crédits-bails, démembrement ou encore baux à construction. Les règles actuellement en vigueur en TVA immobilière sont issues de la grande réforme de 2010.
La TVA immobilière sur les Bâtiments Anciens
La définition TVA d’un immeuble ou bâtiment ancien :
Les immeubles neufs sont les bâtiments achevés depuis plus de 5 années.
Le législateur ne prévoit aucun point de départ à ce délai de 5 ans. Il convient de se référer en principe au dépôt de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ou à tout document équivalent.
Transactions entre particuliers (non assujettis à la TVA) :
Vos transactions concernant des propriétés achevées depuis plus de cinq ans et effectuées entre particuliers ne sont pas soumises à la TVA immobilière.
Ces transactions ne sont pas exonérées de TVA immobilière. En effets, celles-ci sont simplement situées en dehors du champ d’application de la TVA.
Transactions avec des professionnels (assujettis à la TVA) :
Vos cessions de bâtiments anciens réalisées par des professionnels entrent dans le champ d’application de la TVA.
En pratique, la TVA n’est cependant pas appliquée, car il existe une exonération. Cependant, des exceptions existent puisque le vendeur peut opter pour la taxation de la transaction.
La TVA immobilière sur les bâtiments neufs
La définition TVA d’un immeuble ou bâtiment neuf :
Les immeubles neufs désignent les bâtiments achevés depuis moins de 5 années.
A ce titre, il importe d’analyser vos travaux réalisés pour déterminer si vous avez effectué une remise à neuf. Notre page consacrée à la TVA sur les opérations immobilière s’attarde sur ces travaux.
Transactions entre particuliers (non assujettis à la TVA) :
Vos ventes de bâtiments neufs entre particuliers sont en principe sans TVA.
Transactions avec des professionnels (assujettis à la TVA) :
Vos ventes de bâtiments neufs entre professionnels sont automatiquement soumises à la TVA, généralement au taux de 20%.
Le terme « neuf » ici, englobe non seulement les propriétés récemment construites, mais aussi celles ayant subi d’importantes rénovations ou surélévations (v. la notion de bâtiment neuf). Nous vous conseillons d’être particulièrement attentifs à la qualification TVA de vos bâtiments et à la nature des travaux réalisés.
Précisons qu’en tant qu’acquéreur, vous pouvez alors bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement à 0,715% lorsqu’il prend un engagement de revendre. L’exonération est totale en cas d’engagement de construire (125€ de droits fixes).
Le régime TVA immobilière des Ventes de Terrains à Bâtir
La vente de terrains à bâtir possède également ses propres nuances en matière de TVA immobilière.
Transactions entre particuliers (non assujettis à la TVA) :
Lors de ventes de terrains à bâtir entre particuliers, la TVA immobilière n’est pas applicable.
En revanche, des droits d’enregistrement sont perçus au taux standard, sauf exceptions locales.
Transactions avec des professionnels (assujettis à la TVA) :
Les terrains à bâtir vendus par des professionnels, où la construction est permise selon les plans locaux d’urbanisme, sont soumis à la TVA.
La base de calcul de cette TVA peut dépendre de la nature de l’acquisition précédente du terrain par le professionnel vendeur.
Dans certains cas, des droits d’enregistrement réduits à 0,715% peuvent être appliqués.
Pourquoi opter pour la taxation à la TVA immobilière ?
Une immobilisation qu’un assujetti à la TVA affecte à ses opérations imposables (dans le champ d’application de la TVA : taxées ou exonérées) lui ouvre immédiatement droit à déduction de la TVA immobilière dans son principe. Vous pourrez ensuite effectivement opérer la déduction dès lors que votre immobilisation sera affectée à des opérations taxées à la TVA.
En revanche, si vous affectez l’immobilisation à des situations hors-champ, comme une mise à disposition d’un bien immobilier pour un usage privé, le droit à déduction est définitivement perdu.
Au moment de l’acquisition, l’assujetti à la TVA est réputé conserver la situation qui était la sienne au moment de l’acquisition durant un certain délai : 20 ans pour les immeubles, 5 ans pour les meubles.
Le dispositif prévu par l’article 207 de l’annexe II au CGI distingue deux catégories de régularisations. On distingue, d’une part, les régularisations dites « annuelles », qui tiennent compte de l’évolution de l’utilisation d’un bien immobilisé dans le temps. D’autre part, les régularisations dites « globales » sont déclenchées par la survenance de certains événements.
En cas de vente exonérée de TVA immobilière dans le délai de régularisation de 20 ans : il y a lieu d’effectuer des reversements de TVA initialement déduite. Sous réserve que le bien constitue également une immobilisation pour l’acquéreur, celui-ci peut déduire une partie de la TVA immobilière ayant grevé initialement le bien. Le cédant doit délivrer au bénéficiaire une attestation conforme aux dispositions légales.
En cas de vente taxée, la taxation chasse la régularisation de TVA. Si le bien immobilier était affecté à une location exonérée, un complément de droit à déduction peut être demandé.
La TVA immobilière et l’application de l’article 257 bis du Code général des impôts
La dispense de taxation à la TVA prévue à l’article 257 bis du CGI vise exclusivement les transferts qui interviennent dans le cadre de la transmission d’une entreprise ou d’une restructuration et qui sont réalisés au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise. Vous pouvez appliquer cette disposition peut parfaitement dans le cadre de la TVA immobilière. Le site Taxesalaire revient sur l’application du 257 bis dans l’immobilier.
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