Recodification — TVA

À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).

TVA immobilière — Le dossier

La TVA des opérations immobilières

Cessions, travaux, apports en société : chaque opération immobilière pose la question de sa base d'imposition à la TVA — prix total ou marge (CGI art. 268), taux normal ou taux réduits, exigibilité en VEFA, livraison à soi-même. Depuis l'arrêt Icade Promotion de la CJUE, le régime de la TVA sur marge est en pleine recomposition. Cette page rassemble les règles d'assiette, de taux et les mécanismes particuliers, avec les analyses du cabinet.

Échanger sur une opération Le dossier TVA immobilière
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— En bref
Assiette
Toutes les sommes reçues en contrepartie (subventions liées au prix comprises) ; par exception, la marge brute (CGI art. 268)
TVA sur marge
Régime bousculé par l'arrêt Icade Promotion (CJUE) : choix entre doctrine administrative et texte lu à la lumière de la jurisprudence
Taux réduits
5,5 % ou 10 % pour certains travaux sur logements achevés depuis plus de 2 ans ; 2,1 % dans les DOM
Mécanismes
VEFA et VIR (exigibilité aux appels de fonds), livraison à soi-même (LASM)
Enjeu
La qualification se joue à l'acte : rédaction des clauses fiscales et sécurisation en amont
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Tout part de l'assiette

La base d'imposition des livraisons et prestations est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir en contrepartie de l'opération, de la part de l'acheteur ou d'un tiers — y compris les subventions directement liées au prix. En sont exclus les escomptes, remises, rabais et ristournes consentis aux clients. L'application de ces règles aux opérations immobilières est une source constante de contentieux.

Par exception, l'article 392 de la directive TVA autorise les États membres à retenir, pour certaines opérations immobilières, une assiette égale à la marge brute. La France est le seul État à avoir exercé cette faculté, à l'article 268 du CGI — et c'est précisément ce régime que la jurisprudence européenne est venue rebattre.

Dans l'immobilier, l'assiette n'est jamais une donnée : c'est une qualification, qui se prépare à l'acte et se défend au contrôle.

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Les régimes en présence

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VEFA et VIR

  • Exigibilité de la TVA aux appels de fonds, au fil de l'avancement
  • Rédaction des clauses fiscales du BEFA, régime de la cession des contrats
  • Des choix à anticiper dès la promesse
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Les taux réduits sur travaux

  • 5,5 % ou 10 % selon la nature des travaux — amélioration, transformation, aménagement, entretien (liste limitative)
  • 2,1 % dans les départements d'outre-mer
  • Conditions tenant au maître d'ouvrage et à l'affectation du bien
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La livraison à soi-même (LASM)

  • L'assujetti qui produit un immeuble neuf au sens fiscal pour les besoins de son entreprise ne se facture la TVA à lui-même (autoliquidation) que si l'acquisition d'un bien de même nature auprès d'un autre assujetti ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète (CGI, art. 257, II, 1, 2°)
  • Elle ouvre la déduction de la taxe grevant les travaux et, le cas échéant, le bénéfice du taux réduit
  • Concerne aussi les biens affectés pour partie à une activité exonérée
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Que reste-t-il de la TVA sur marge ?

L'arrêt Icade Promotion de la CJUE a remis en cause la pratique française du régime de l'article 268. Le paysage actuel, en trois points.

Le choix ouvert au contribuable

Le contribuable peut invoquer la doctrine administrative favorable (BOI-TVA-IMM-10-20-10, complétée par la réponse ministérielle Grau de 2022) ou se placer sur le terrain du texte lu à la lumière de la CJUE et du Conseil d'État. Deux logiques, deux résultats parfois opposés.

La rédaction des actes, plus décisive que jamais

Contrats de vente et actes notariés doivent déterminer si la marge est applicable et préciser le régime invoqué. Une clause muette ou ambiguë expose l'opérateur au redressement — ou le prive d'un régime favorable.

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Notre approche au cabinet

Le cabinet conseille vendeurs, acquéreurs, promoteurs et bailleurs sur le régime TVA de leurs opérations : qualification de l'assiette — prix total ou marge —, sécurisation des clauses fiscales des actes, arbitrages VEFA/VIR, taux réduits et LASM.

En cas de contrôle, nous défendons les opérateurs sur les terrains les plus disputés : conditions de la marge après Icade Promotion, qualité d'assujetti, qualification d'immeuble neuf.

Le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA et de la fiscalité immobilières (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal) et publie régulièrement dans les revues des praticiens (Defrénois, Lextenso).

  • Best Lawyers 2026 — Tax Law
  • Leaders League — Forte notoriété TVA
  • Publications Defrénois / Lextenso
— Questions fréquentes

La TVA des opérations immobilières en pratique

Quand la TVA sur marge s'applique-t-elle encore ?

Le régime de l'article 268 demeure. La CJUE en a resserré l'accès sur deux points : l'acquisition initiale doit avoir supporté une TVA que le revendeur n'a pas pu déduire, ou un prix incorporant une TVA acquittée en amont par le vendeur initial ; et un terrain acquis non bâti devenu terrain à bâtir est exclu du régime. Elle l'a en revanche élargi en jugeant que la division en lots et les travaux d'aménagement permettant l'installation de réseaux sont sans incidence (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20). La condition d'identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien revendu lui est antérieure : elle procède de la doctrine (BOI-TVA-IMM-10-20-10, 13 mai 2020) et du Conseil d'État (CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp). Le contribuable peut encore s'appuyer sur la doctrine administrative tant qu'elle demeure ; l'arbitrage se fait opération par opération.

Quels travaux bénéficient d'un taux réduit ?

Les travaux d'amélioration, transformation, aménagement ou entretien sur des logements achevés depuis plus de deux ans, selon une liste limitative : 10 % en règle générale, 5,5 % pour la rénovation énergétique, 2,1 % dans les DOM. Attention : des travaux trop lourds font basculer l'immeuble dans le neuf, et l'opération au taux normal via la LASM.

Qu'est-ce que la livraison à soi-même ?

Un mécanisme d'autoliquidation : l'assujetti qui produit un immeuble neuf pour les besoins de son entreprise se facture la TVA, la déclare, et la déduit dans les conditions de droit commun. Elle n'est toutefois due que si l'acquisition d'un bien de même nature auprès d'un autre assujetti ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète (CGI, art. 257, II, 1, 2°) : sur ce fondement, l'assujetti dont le droit à déduction serait intégral n'a aucune livraison à soi-même à constater, sous réserve des livraisons à soi-même propres au logement social (CGI, art. 257, I, 3). La LASM structure le traitement TVA des opérations de rénovation lourde.

Pourquoi la rédaction de l'acte est-elle si sensible ?

Parce que le régime TVA retenu — prix total, marge, exonération avec ou sans option — doit être exprimé dans l'acte et opposable. Depuis Icade Promotion, préciser le fondement invoqué (doctrine ou texte) est devenu une précaution de base.

Cité par

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Le cabinet accompagne promoteurs, marchands de biens et investisseurs sur le régime TVA de leurs opérations, du conseil au contentieux.

Premier échange Le dossier TVA immobilière

Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : septembre 2026. À compter du 1er janvier 2027, les dispositions TVA du CGI basculent vers le CIBS : recodification annoncée à droit constant, avec des ajustements de rédaction à surveiller — une vérification texte à texte reste recommandée sur les points sensibles d'une opération.