TVA sur opérations immobilières

Les responsables de la pratique TVA

Quel est le traitement TVA des VIR et des VEFA ?

Compte tenu des nombreuses particularités liées à ces régimes, il est préférable de solliciter un Conseil ayant l’habitude de traiter ces questions. En effet, placer une opération sous le régime de la VEFA ou de la VIR emporte des conséquences pratiques directes, notamment sur l’exigibilité de la TVA lors des appels de fonds.

Par ailleurs, d’autres conséquences plus indirectes, comme la rédaction des clauses fiscales du BEFA ou de la détermination du régime fiscal de la cession des contrats méritent d’être anticipées.

Quels sont les taux de TVA applicables en TVA immobilière ? 

Ces deux sujets sont une illustration de la complexité de la TVA immobilière et de la nécessité de consulter un avocat spécialisé lors de la réalisation de projets d’envergure.

En effet, la fiscalité des travaux immobiliers dépend de nombreux critères, tels que l’identité du maître d’ouvrage, la nature des travaux, la date d’achèvement et la localisation du bien. Selon ces critères, les travaux immobiliers peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA ou être soumis à un mécanisme particulier appelé livraison à soi-même (LASM).

Les taux réduits en TVA immobilière

Le taux réduit de TVA s’applique à certains travaux immobiliers réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans, sous réserve que le maître d’ouvrage soit un particulier ou une personne morale non assujettie à la TVA.

De même, le réduit varie selon la zone géographique du bien : il est de 5,5 % ou 10 % dans des zones déterminées et de 2,1 % dans les départements d’outre-mer. La nature des travaux éligibles au taux réduit est définie par une liste limitative qui comprend notamment les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien.

Les livraisons à soi-même

La livraison à soi-même (LASM) est une fiction juridique propre au système TVA. Celle-ci consiste à assimiler une situation purement interne à l’entreprise à une opération taxable. Ainsi, un assujetti qui réalise des travaux immobiliers sur un bien qu’il possède ou qu’il loue doit se facturer lui-même la TVA et la déclarer sur sa déclaration de chiffre d’affaires (mécanisme dit de l’autoliquidation).

La LASM concerne principalement les travaux immobiliers qui ont pour effet de rendre un bien neuf ou qui sont affectés au moins pour partie à une activité exonérée ou de TVA. La LASM permet à l’assujetti de déduire la TVA grevant les travaux et de bénéficier du taux réduit si les conditions sont remplies.

Les avocats en TVA immobilière de notre équipe vous accompagnera dans la réalisation de vos travaux immobiliers et vous conseillera sur le régime fiscal le plus avantageux pour vous. 

Quelle est l’assiette de la TVA immobilière ?

La base d’imposition à la TVA des livraisons de biens, des prestations de services et des acquisitions intracommunautaires est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire en contrepartie de ces opérations, de la part de l’acheteur, du preneur ou d’un tiers, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations.

En revanche, sont exclues de la base d’imposition à la TVA, d’un côté, les escomptes de caisse, remises, rabais, ristournes et autres réductions de prix consenties directement aux clients. L’application de ces règles est source de nombreux contentieux. Nos avocats vous conseillent pour sécuriser ces opérations et adopter la position la plus avantageuse fiscalement.

Par exception aux règles exposées, l’article 392 de la Directive TVA offre aux Etats membres la faculté d’adopter, pour certaines opérations immobilières, une assiette égale à la marge brute réalisée : c’est le régime de la TVA sur marge.

A ce jour, seule la France a fait usage de cette possibilité par une transposition à l’article 268 du CGI. Les conditions d’application de ce régime ont été précisées par la CJUE et ont remis en cause la pratique française.

Quelques exemples de problématiques complexes en matière de TVA immobilière traitées par nos équipes

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