TVA sur opérations immobilières

Les responsables de la pratique

Découvrez nos autres domaines d’intervention en TVA immobilière

Remise à neuf de l’immeuble au sens de la TVA

La vente d’un bâtiment neuf est soumise à la TVA, alors que celle d’un immeuble ancien peut en être exonérée ou opter pour la taxation. La notion de bâtiment neuf n’est pas la même pour la TVA et les droits de mutation, ce qui peut entraîner des différences de traitement.

De plus, certains travaux peuvent modifier la qualification TVA de votre bien immobilier. Vous réalisez des travaux immobiliers d’envergure portant par exemple sur :

– la façade d’un bâtiment,

 – une surélévation ou une extension, 

– les éléments dormants et ouvrant des huisseries extérieurs, 

– des installations de sanitaires et de plomberies, 

– curage intégral d’un bâtiment.

Il existe de nombreuses conséquences en matière de TVA propres à chaque type de travaux envisagé.

Les avocats du Cabinet spécialisés en TVA immobilière vous conseilleront sur les modalités déclaratives et les obligations fiscales et comptables liées à votre opération immobilière.

Le traitement TVA des VIR et des VEFA

Compte tenu des nombreuses particularités liées à ces régimes, il est préférable de solliciter un Conseil ayant l’habitude de traiter ces questions. En effet, placer une opération sous le régime de la VEFA ou de la VIR emporte des conséquences pratiques directes, notamment sur l’exigibilité de la TVA lors des appels de fonds.

Par ailleurs, d’autres conséquences plus indirectes, comme la rédaction des clauses fiscales du BEFA ou de la détermination du régime fiscal de la cession des contrats méritent d’être anticipées.

Les taux de TVA applicable et les régimes de livraisons à soi-même

Ces deux sujets sont une illustration de la complexité de la TVA immobilière et de la nécessité de consulter un avocat spécialisé lors de la réalisation de projets d’envergure.

En effet, la fiscalité des travaux immobiliers dépend de nombreux critères, tels que l’identité du maître d’ouvrage, la nature des travaux, la date d’achèvement et la localisation du bien. Selon ces critères, les travaux immobiliers peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA ou être soumis à un mécanisme particulier appelé livraison à soi-même (LASM).

Les taux réduits en TVA immobilière

Le taux réduit de TVA s’applique à certains travaux immobiliers réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans, sous réserve que le maître d’ouvrage soit un particulier ou une personne morale non assujettie à la TVA.

De même, le réduit varie selon la zone géographique du bien : il est de 5,5 % ou 10 % dans des zones déterminées et de 2,1 % dans les départements d’outre-mer. La nature des travaux éligibles au taux réduit est définie par une liste limitative qui comprend notamment les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien.

Les livraisons à soi-même

La livraison à soi-même (LASM) est une fiction juridique propre au système TVA. Celle-ci consiste à assimiler une situation purement interne à l’entreprise à une opération taxable. Ainsi, un assujetti qui réalise des travaux immobiliers sur un bien qu’il possède ou qu’il loue doit se facturer lui-même la TVA et la déclarer sur sa déclaration de chiffre d’affaires (mécanisme dit de l’autoliquidation).

La LASM concerne principalement les travaux immobiliers qui ont pour effet de rendre un bien neuf ou qui sont affectés au moins pour partie à une activité exonérée ou de TVA. La LASM permet à l’assujetti de déduire la TVA grevant les travaux et de bénéficier du taux réduit si les conditions sont remplies.

Les avocats en TVA immobilière de notre équipe vous accompagnera dans la réalisation de vos travaux immobiliers et vous conseillera sur le régime fiscal le plus avantageux pour vous. 

Le traitement TVA d’une mutation d’immeuble

Plusieurs situations peuvent se présenter sur le traitement fiscal de la situation rencontrée.

La transaction peut être :

– hors du champ d’application de la TVA immobilière ;

– exonérée sans que l’option soit exercée ;

– exonérée mais avec l’exercice d’une option pour taxer à la TVA ;

– taxée de plein droit ;

– assimilé à une absence d’opération en application de plein droit de l’article 257 bis du CGI.

Si le contribuable oublie de facturer la TVA, il encourt le paiement d’une majoration de 40% ou 80% ainsi que des intérêts de retard. Facturer indument une TVA n’est pas non plus une solution puisque cela expose à la fois l’acquéreur et le vendeur à des conséquences financières. Le rôle du conseil est d’anticiper ces risques en anticipant les possibles remises en cause par l’administration fiscale.

En tout état de cause, il convient de faire en sorte d’appliquer le bon régime et de se prémunir contre une interprétation contraire de l’administration fiscale.

L’assiette de la TVA

La base d’imposition à la TVA des livraisons de biens, des prestations de services et des acquisitions intracommunautaires est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire en contrepartie de ces opérations, de la part de l’acheteur, du preneur ou d’un tiers, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations.

En revanche, sont exclues de la base d’imposition à la TVA, d’un côté, les escomptes de caisse, remises, rabais, ristournes et autres réductions de prix consenties directement aux clients. L’application de ces règles est source de nombreux contentieux. Nos avocats vous conseillent pour sécuriser ces opérations et adopter la position la plus avantageuse fiscalement.

Par exception aux règles exposées, l’article 392 de la Directive TVA offre aux Etats membres la faculté d’adopter, pour certaines opérations immobilières, une assiette égale à la marge brute réalisée : c’est le régime de la TVA sur marge.

A ce jour, seule la France a fait usage de cette possibilité par une transposition à l’article 268 du CGI. Les conditions d’application de ce régime ont été précisées par la CJUE et ont remis en cause la pratique française.

Quelques exemples de problématiques complexes en matière de TVA immobilière traitées par nos équipes