Les droits de mutation à titre onéreux représentent, en 2026, 6,32 % du prix d'un immeuble ancien dans la majorité des départements, au titre de la hausse départementale applicable aux actes passés et aux conventions conclues du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 — souvent le premier poste de frottement d'une opération immobilière. Le CGI offre aux assujettis à la TVA deux régimes qui changent l'économie d'une acquisition : l'engagement de revendre (TPF à 0,715 %) et l'engagement de construire (droit fixe de 125 €). Cette page rassemble l'ensemble du dossier : les deux engagements, leurs souplesses et leurs contentieux.
La vente d'un immeuble ancien supporte les DMTO au taux global de 6,32 % dans la majorité des départements, conséquence de la hausse du droit départemental votée en loi de finances 2025 et applicable jusqu'au 31 mars 2028. Onze départements sont restés au taux de 4,50 %, soit 5,81 % au global (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte), et l'Indre à 3,80 %, soit 5,09 % (tableau DGFiP des taux au 1er juin 2026). Les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage situés en Île-de-France supportent en outre une taxe additionnelle de 0,6 % (CGI, art. 1599 sexies), sauf lorsque la vente est soumise à la TVA et relève du taux de 0,715 %.
La vente d'un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) n'acquitte que la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % lorsqu'elle est soumise à la TVA sur le prix total (CGI, art. 1594 F quinquies, A) ; revendu par un particulier, ou vendu sous le régime de la TVA sur la marge, le même immeuble supporte les droits de droit commun. Des travaux d'envergure (gros œuvre, façades hors ravalement, surélévation, remise à neuf aux deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre) peuvent rendre un bien ancien neuf au sens fiscal.
Pour les assujettis à la TVA, ces taux ne sont pas une fatalité : deux engagements pris dans l'acte d'acquisition permettent de ramener la charge à 0,715 %, voire à un simple droit fixe. C'est là que se joue l'économie réelle d'une opération d'achat-revente ou de promotion.
TPF à 0,715 % contre revente dans les 5 ans (CGI art. 1115) — l'outil quotidien du marchand de biens :
Droit fixe de 125 € contre production d'un immeuble neuf dans les 4 ans (CGI art. 1594-0 G A) :
Le choix se fait à l'acte, mais il n'est pas irréversible :
Avant de signer, comparer les trois scénarios :
La vie d'un engagement ne s'arrête pas à l'acte : délais qui se resserrent, projets qui évoluent, administration qui conteste. Le dossier complet, page par page.
La demande d'un an renouvelable : forme, délai d'un mois, acceptation tacite à deux mois. Lire la page.
Aucune prorogation prévue par l'article 1115, hors le cas des immeubles en ZAC acquis par l'aménageur (CGI art. 1594-0 G, A, IV bis). Avant l'échéance, seule la substitution d'un engagement de construire ouvre un nouveau délai. Lire la page.
Ventes à la découpe et droit de préemption du locataire : la computation du délai de deux ans, lot par lot. Lire l'analyse.
Reventes intragroupe, qualité d'assujetti contestée, abus de droit sur l'engagement de revendre, activité occulte de marchand de biens : les terrains de contrôle les plus fréquents.
Le cabinet intervient sur l'ensemble du cycle des droits de mutation : structuration pré-acquisition — choix de l'engagement, qualification de l'assujettissement, articulation avec la TVA immobilière —, rédaction des clauses aux côtés du notaire, suivi des délais, substitutions et reprises, et défense en contrôle et au contentieux lorsque l'administration remet le régime en cause.
Cette pratique s'appuie sur une activité soutenue en TVA immobilière — les deux matières se répondent à chaque étape d'une opération — et sur des publications régulières dans les revues des praticiens (Defrénois, Lextenso).
Le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA et de la fiscalité immobilières (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal).
6,32 % pour un immeuble ancien dans la majorité des départements, 5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 % et 5,09 % dans l'Indre (tableau DGFiP au 1er juin 2026), 0,715 % pour un immeuble neuf vendu sous TVA sur le prix total (CGI, art. 1594 F quinquies, A). Le relèvement du taux départemental à 5 %, dont procède le taux global de 6,32 %, ne vaut que pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ; le taux de 5,81 % des onze départements restés à 4,50 % n'est pas concerné par ce terme ; pour les actes passés à compter du 1er avril 2028, le taux revient à celui en vigueur au 31 janvier 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116, IV). Le relèvement à 5 % ne s'applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation et qu'il est destiné à l'usage de sa résidence principale (même article, II, B) : l'acquisition reste alors taxée au taux départemental de droit commun (5,81 % dans la plupart des départements). S'y ajoute, pour les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage situés en Île-de-France, une taxe additionnelle de 0,6 % (CGI, art. 1599 sexies), sauf pour les ventes relevant du taux de 0,715 %.
Deux régimes, réservés aux assujettis à la TVA : l'engagement de revendre (TPF à 0,715 %, revente sous 5 ans) et l'engagement de construire (droit fixe de 125 €, immeuble neuf sous 4 ans). Le choix se chiffre opération par opération.
Oui. Des travaux d'envergure (gros œuvre, façades hors ravalement, surélévation, remise à neuf aux deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre) peuvent rendre l'immeuble neuf au sens fiscal (CGI, art. 257, I, 2, 2°), avec des conséquences en DMTO comme en TVA. L'analyse se fait sur devis et métrés.
Les droits initialement exonérés deviennent exigibles avec l'intérêt de retard, à acquitter dans le mois qui suit l'échéance (CGI, art. 1840 G ter). Avant l'échéance, trois issues existent : la substitution vers l'autre engagement, la prorogation (accordée sur demande pour l'engagement de construire, avec acceptation tacite à défaut de refus motivé dans les deux mois ; inexistante pour l'engagement de revendre, hors ZAC) et la reprise par un sous-acquéreur lui-même assujetti.
Les quatre composantes des frais et le simulateur comparant les trois scénarios d'acquisition.
Voir la page ActualitéLe droit départemental porté à 5 %, les départements restés à 4,50 %, l'échéance de mars 2028.
Voir la page QualificationQuand des travaux font basculer un bien dans le neuf, pour la TVA comme pour les droits de mutation.
Voir la page TVADMTO et TVA se répondent à chaque étape : le dossier complet de la TVA des opérations immobilières.
Voir la pageLe cabinet accompagne marchands de biens, promoteurs et foncières sur l'ensemble du cycle : engagements, substitutions, contentieux.
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026 — DMTO au taux issu de la loi de finances 2025, applicable jusqu'au 31 mars 2028 dans les départements ayant voté la hausse.
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