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L'engagement de revendre
- Ouvert à tout assujetti à la TVA depuis 2010
- Levable à tout moment ; délai réduit à 2 ans pour les ventes à la découpe
- ~16 800 € d'économie sur une acquisition de 300 000 €
Fiscalité immobilière — Le dossier
Droits de mutation : maîtriser les DMTO
Les droits de mutation à titre onéreux représentent, en 2026, 6,32 % du prix d'un immeuble ancien dans la majorité des départements — souvent le premier poste de frottement d'une opération immobilière. Le CGI offre aux assujettis à la TVA deux régimes qui changent l'économie d'une acquisition : l'engagement de revendre (TPF à 0,715 %) et l'engagement de construire (droit fixe de 125 €). Cette page rassemble l'ensemble du dossier : les deux engagements, leurs souplesses et leurs contentieux.
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— En bref
- Taux 2026
- 6,32 % (immeuble ancien, taux standard) · 5,81 % dans 8 départements · 0,715 % (immeuble neuf) · +0,6 % locaux professionnels en Île-de-France
- Levier n° 1
- Engagement de revendre : TPF à 0,715 % contre revente dans les 5 ans (CGI art. 1115)
- Levier n° 2
- Engagement de construire : droit fixe de 125 € contre production d'un immeuble neuf dans les 4 ans (CGI art. 1594-0 G A)
- Souplesses
- Substitution entre engagements, prorogation, reprise par un sous-acquéreur
- Pour qui
- Marchands de biens, promoteurs, foncières et tout assujetti à la TVA
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Les droits de mutation en 2026
La vente d'un immeuble ancien supporte les DMTO au taux global de 6,32 % dans la majorité des départements, conséquence de la hausse du droit départemental votée en loi de finances 2025 et applicable jusqu'au 31 mars 2028 — huit départements sont restés à 5,81 %. Les locaux professionnels d'Île-de-France supportent en outre une taxe additionnelle de 0,6 %.
La vente d'un immeuble neuf — achevé depuis moins de cinq ans — relève quant à elle de la TVA et n'acquitte que la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 %. La frontière entre neuf et ancien ne recoupe pas exactement celle de la TVA : des travaux d'envergure — façades, surélévation, curage, second œuvre — peuvent faire basculer la qualification d'un bien.
Pour les assujettis à la TVA, ces taux ne sont pas une fatalité : deux engagements pris dans l'acte d'acquisition permettent de ramener la charge à 0,715 %, voire à un simple droit fixe. C'est là que se joue l'économie réelle d'une opération d'achat-revente ou de promotion.
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Les deux engagements du CGI
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L'engagement de construire
- Construction, surélévation, remise à neuf ou achèvement
- Prorogation d'un an renouvelable, sur demande motivée
- ~25 000 € d'économie sur une acquisition de 400 000 €
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Choisir — et pouvoir changer
- Substitution d'engagements — basculer de l'un à l'autre sans droits supplémentaires
- Reprise par un sous-acquéreur — transmettre l'engagement en cours de délai
- Vue d'ensemble des engagements du marchand de biens
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Le chiffrage
- Acquisition classique, engagement de revendre, engagement de construire
- Notre simulateur de frais de notaire marchand de biens compare les trois, département par département
- Cas particulier du terrain à bâtir : TVA et DMTO s'articulent différemment
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Souplesses, échéances et contentieux
La vie d'un engagement ne s'arrête pas à l'acte : délais qui se resserrent, projets qui évoluent, administration qui conteste. Le dossier complet, page par page.
Proroger un engagement de construire
La demande d'un an renouvelable : forme, délai d'un mois, acceptation tacite à deux mois. Lire la page.
Proroger un engagement de revendre
Aucune prorogation de droit — seulement une tolérance discrétionnaire de l'administration, à manier avec prudence. Lire la page.
Le délai réduit de deux ans
Ventes à la découpe et droit de préemption du locataire : la computation du délai, analysée au Defrénois. Lire l'analyse.
Abus de droit et requalifications
Reventes intragroupe, qualité d'assujetti contestée, abus de droit sur l'engagement de revendre, activité occulte de marchand de biens : les terrains de contrôle les plus fréquents.
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Notre approche au cabinet
Le cabinet intervient sur l'ensemble du cycle des droits de mutation : structuration pré-acquisition — choix de l'engagement, qualification de l'assujettissement, articulation avec la TVA immobilière —, rédaction des clauses aux côtés du notaire, suivi des délais, substitutions et reprises, et défense en contrôle et au contentieux lorsque l'administration remet le régime en cause.
Cette pratique s'appuie sur une activité soutenue en TVA immobilière — les deux matières se répondent à chaque étape d'une opération — et sur des publications régulières dans les revues des praticiens (Defrénois, Lextenso).
Le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA et de la fiscalité immobilières (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal).
- Best Lawyers 2026 — Tax Law
- Leaders League — Forte notoriété TVA
- Publications Defrénois / Lextenso
— Questions fréquentes
Les droits de mutation en pratique
Quel est le taux des droits de mutation en 2026 ?
6,32 % pour un immeuble ancien dans la majorité des départements, 5,81 % dans les huit départements n'ayant pas voté la hausse de la loi de finances 2025, 0,715 % pour un immeuble neuf. S'y ajoute, pour les locaux professionnels d'Île-de-France, une taxe additionnelle de 0,6 %.
Comment un professionnel peut-il réduire ces droits ?
Deux régimes, réservés aux assujettis à la TVA : l'engagement de revendre (TPF à 0,715 %, revente sous 5 ans) et l'engagement de construire (droit fixe de 125 €, immeuble neuf sous 4 ans). Le choix se chiffre opération par opération.
Des travaux peuvent-ils changer la fiscalité de mon bien ?
Oui. Des travaux d'envergure — gros œuvre, façades, surélévation, second œuvre remis à neuf aux deux tiers — peuvent rendre l'immeuble neuf au sens fiscal, avec des conséquences en DMTO comme en TVA. Les deux qualifications ne coïncident pas toujours : l'analyse se fait sur devis et métrés.
Que se passe-t-il si l'engagement pris n'est pas tenu ?
Les droits initialement exonérés deviennent exigibles avec l'intérêt de retard. Avant l'échéance, trois issues existent : la substitution vers l'autre engagement, la prorogation (de droit pour l'engagement de construire, discrétionnaire pour l'engagement de revendre) et la reprise par un sous-acquéreur.
Cité par
— Voir aussi
Pour aller plus loin
Chiffrage
Frais de notaire du marchand de biens
Les quatre composantes des frais et le simulateur comparant les trois scénarios d'acquisition.
Voir la page ActualitéLa hausse des DMTO de la loi de finances 2025
Le droit départemental porté à 5 %, les huit départements restés en retrait, l'échéance de mars 2028.
Voir la page QualificationTravaux immobiliers et immeuble neuf
Quand des travaux font basculer un bien dans le neuf, pour la TVA comme pour les droits de mutation.
Voir la page TVALe pôle TVA immobilière
DMTO et TVA se répondent à chaque étape : le dossier complet de la TVA des opérations immobilières.
Voir la page
Dans le même dossier
Marchand de biens et engagements fiscaux
Structurer votre prochaine opération
Le cabinet accompagne marchands de biens, promoteurs et foncières sur l'ensemble du cycle : engagements, substitutions, contentieux.
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026 — DMTO au taux issu de la loi de finances 2025, applicable jusqu'au 31 mars 2028 dans les départements ayant voté la hausse.