Les droits de mutation en immobilier

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Remise à neuf de l’immeuble au sens des droits de mutation

La vente d’un bâtiment neuf est soumise aux droits de mutation au taux de 0,715%, alors que celle d’un immeuble ancien peut en être taxée à 5,09% ou plus généralement à 5,80%. Précision qu’une taxe additionnelle de 0,6% a été mise en place en Ile de France. La notion de bâtiment neuf n’est exactement pas la même pour la TVA et les droits de mutation, ce qui peut entraîner des différences de traitement.

De plus, certains travaux peuvent modifier la qualification de votre bien immobilier pour l’application des droits de mutation. Vous réalisez des travaux immobiliers d’envergure portant par exemple sur :

– la façade d’un bâtiment,

 – une surélévation ou une extension, 

– les éléments dormants et ouvrant des huisseries extérieurs, 

– des installations de sanitaires et de plomberies, 

– curage intégral d’un bâtiment.

Il existe de nombreuses conséquences en matière de TVA propres à chaque type de travaux envisagé.

Les avocats du Cabinet spécialisés en TVA immobilière vous conseilleront sur les modalités déclaratives et les obligations fiscales et comptables liées à votre opération immobilière.

Les engagements de construire et les droits de mutation

Comment bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) grâce à l’engagement de construire ?

Dès lors que vous êtes assujetti à la TVA et que vous achetez un bien immobilier en France, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal considérable : l’exonération totale des DMTO proportionnels et le paiement d’un simple droit fixe de 125 euros.

Pour bénéficier de cet avantage, vous devez vous engager à réaliser des travaux de construction ou de rénovation dans les quatre ans suivant l’acquisition du bien.

D’une façon générale, les travaux doivent aboutir à la production d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé, selon les critères définis par l’article 257 I, 2, 2° du Code général des impôts (CGI).

L’engagement de construire doit être mentionné dans l’acte d’acquisition et peut être prolongé d’un an sur demande motivée du bénéficiaire. Précision qu’en cas de non-respect de l’engagement, les DMTO proportionnels deviennent dus avec intérêts et pénalités.

Quels sont les types de travaux éligibles à l’engagement de construire ?

L’engagement de construire peut concerner différents types de travaux, tels que :

• la construction d’un immeuble à partir de rien ;
• la surélévation d’un immeuble existant. Dans ce cas, l’exonération des DMTO est proportionnelle à la surface de plancher créée par rapport à la surface totale du bâtiment ;
• la remise en état d’un immeuble ancien lorsque les travaux le rendent neuf au sens fiscal (v. tableau précédent) ;
• l’achèvement d’un immeuble neuf inachevé. Quelles sont les limites de superficie applicables à l’engagement de construire ? L’engagement de construire est soumis à des limites de superficie qui visent à limiter l’exonération des DMTO à ce qui est nécessaire. Ces limites varient selon la nature du projet :
• pour une maison individuelle, la limite est en principe de 2 500 m² ou celle imposée par le plan d’urbanisme local si elle est supérieure ;
• pour un immeuble collectif, la limite est égale à la surface de plancher des constructions augmentée des cours et jardins ;
• pour un immeuble dont moins des trois quarts sont à usage d’habitation, la limite est égale à la surface de plancher des constructions augmentée des dépendances nécessaires.

Comment prouver le respect de l’engagement de construire ?

L’engagement de construire est réputé avoir été respecté lorsque la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée avant l’expiration du délai de quatre ans, éventuellement renouvelé.

Plus précisément, la déclaration doit être accompagnée d’un certificat attestant que les travaux ont conduit à la production d’un immeuble neuf ou à l’achèvement d’un immeuble inachevé au sens fiscal.

Comment demander une prorogation de l’engagement de construire ?

Si vous avez souscrit un engagement de construire pour bénéficier de l’exonération des DMTO, vous disposez d’un délai de quatre ans pour réaliser les travaux prévus.

Toutefois, si vous rencontrez des difficultés ou des imprévus, vous pouvez demander une prolongation de ce délai d’un an renouvelable. Pour cela, vous devez respecter les conditions suivantes :

• faire votre demande par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard dans le mois qui suit la fin du délai initial ou prorogé ;
• motiver votre demande, en rappelant les circonstances de votre engagement et les raisons qui justifient le report du délai ;
• préciser la nature des travaux concernés (si vous n’avez pas prévu de construire sur la totalité du bien acquis), ainsi que le montant des droits dont l’exonération est conditionnée à la réalisation des travaux. Si vous ne recevez pas de réponse négative et motivée de l’administration fiscale dans les deux mois suivant votre demande, vous pouvez considérer que votre demande est acceptée tacitement.

Les engagements de revendre et les droits de mutation

Comment profiter du taux réduit de taxe de publicité foncière (TPF) grâce à l’engagement de revendre ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, vous êtes normalement soumis à la aux droits de mutations au taux de 5,09/5,80 %, sauf si vous bénéficiez d’une exonération ou d’un taux réduit.

En particulier, il existe un taux réduit en cas d’engagement de revendre le bien dans les cinq ans suivant l’acquisition. En effet, cet engagement vous permet de payer la TPF au taux de 0,715 %, ce qui représente une économie fiscale importante.

L’engagement de revendre doit être mentionné dans l’acte d’acquisition et peut être levé à tout moment par le bénéficiaire. En cas de non-respect de l’engagement, la TPF complémentaire devient exigible avec intérêts et pénalités.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’engagement de revendre ?

Pour bénéficier de l’engagement de revendre, vous devez remplir les conditions suivantes :

• être assujetti à la TVA au sens de l’article 256 A du CGI ;
• acheter un bien immobilier situé en France ou dans les départements d’outre-mer ;
• vous engager à revendre le bien dans les cinq ans suivant l’acquisition (ou dans les deux ans si la revente consiste en une vente par lots déclenchant le droit de préemption d’un locataire dans l’habitation).

Comment est encadrée la revente du bien pour bénéficier du taux réduit ? 

Les textes ne posent aucune limite concernant la personne à qui le bien doit être revendu. La seule limite applicable est l’abus de droit.

Les substitutions d’engagements de revendre et de construire et les droits de mutations

Comment passer de l’engagement de construire à l’engagement de revendre ?

Dans la situation où vous avez bénéficié de l’exonération des DMTO en vous engageant à construire un bien immobilier, vous pouvez changer d’avis et opter pour l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans.

Pour autant que les conditions soient respectées, ce changement vous permet de profiter du taux réduit de TPF de 0,715 %. En revanche, celui-ci implique aussi le paiement d’un intérêt de retard.

Quelles sont les conditions pour passer de l’engagement de construire à l’engagement de revendre ?

Pour effectuer ce changement, vous devez respecter les conditions suivantes :

• faire un acte complémentaire qui annule l’engagement de construire et qui souscrit l’engagement de revendre ;
• faire cet acte dans les cinq ans suivant l’acquisition du bien et avant l’expiration de l’engagement de construire ;
• indiquer dans l’acte la nature et la valeur des travaux auxquels vous renoncez, ainsi que la valeur du bien dont l’exonération est transférée.

Une fois le changement effectué, vous n’êtes plus tenu de construire, mais vous devez revendre le bien dans les cinq ans, selon les modalités de l’article 1115 du CGI.

Comment remplacer l’engagement de revendre par l’engagement de construire ?

Là encore, vous pouvez changer d’avis et opter pour l’engagement de construire sur le bien dans les quatre ans.

Ce changement vous permet de profiter de l’exonération totale des DMTO, mais il implique aussi le respect des conditions de l’engagement de construire. Pour effectuer ce changement, vous devez respecter les étapes suivantes :

• Envoyer une déclaration écrite à l’administration fiscale par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant la référence de l’acte d’acquisition qui contenait l’engagement de revendre.
• Faire cette déclaration avant la fin du délai de l’engagement de revendre.
• Indiquer dans la déclaration la nature et la valeur des travaux prévus par l’engagement de construire, ainsi que le montant des droits dont l’exonération est transférée.
• Ne pas payer de droit supplémentaire pour ce changement.

En faisant ce changement, vous annulez votre engagement de revendre et vous vous engagez à construire sur le bien dans les quatre ans, selon les modalités de l’article 1594-0 G A I du CGI.

Afin d’appliquer ces règles, il est préférable de faire appel à un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité immobilière.

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