Recodification — TVA

À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).

TVA immobilière — Analyse

TVA sur marge : l'après-Icade

La TVA sur marge (CGI art. 268) permet de ne taxer que la différence entre prix de revente et prix d'achat — 10 000 € de TVA au lieu de 50 000 € sur une revente à 250 000 € d'un bien acquis 200 000 €. Mais l'arrêt Icade Promotion (CJUE, 30 septembre 2021), confirmé par le Conseil d'État le 12 mai 2022, a jugé la lecture française du régime contraire à la directive TVA. Depuis, chaque opération se joue entre deux fondements : la doctrine administrative maintenue, ou le texte lu à la lumière des juges.

Échanger sur une opération La TVA des opérations immobilières
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— En bref
Quoi
Taxer la seule marge (prix de vente − prix d'achat) au lieu du prix total (CGI art. 268)
Pour qui
Marchands de biens et promoteurs revendant des biens acquis sans TVA déduite
Le séisme
CJUE, 30 sept. 2021, Icade Promotion : conditions resserrées ; CE, 12 mai 2022 : confirmation
Aujourd'hui
Choix entre la doctrine administrative favorable (BOI-TVA-IMM-10-20-10, RM Grau 2022) et le texte lu à la lumière de la jurisprudence
Réflexe
Préciser dans l'acte le régime et le fondement invoqués
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Un régime dérogatoire, une exception française

L'article 392 de la directive TVA autorise les États membres à taxer certaines opérations immobilières sur la seule marge brute. La France est le seul État à avoir exercé cette faculté, à l'article 268 du CGI, au profit des reventes de biens acquis sans TVA déductible — le quotidien du marchand de biens qui achète à des particuliers.

Le calcul est simple en apparence : marge = prix de vente − prix d'achat, taxée au taux normal de 20 %. Un bien acquis 150 000 € et revendu 180 000 € dégage 30 000 € de marge, soit 6 000 € de TVA — contre 36 000 € si la taxe portait sur le prix total. L'écart nourrit la rentabilité des opérations d'achat-revente dans l'ancien.

Mais l'apparente simplicité du calcul cache la vraie question, celle qui a fait l'affaire Icade : dans quels cas le régime s'applique-t-il ? La réponse conditionne le prix de revient, donc le prix de vente, donc la compétitivité de l'opérateur.

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L'affaire Icade Promotion

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La question posée

  • La France appliquait la marge dès lors que l'acquisition initiale n'avait pas donné lieu à taxation (hors champ ou exonérée)
  • Avec, en toile de fond, la question de l'identité entre le bien acquis et le bien revendu
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La réponse de la Cour (30 sept. 2021)

  • Terrains à bâtir dont l'acquisition a été taxée sans droit à déduction pour le revendeur
  • Ou acquisition non soumise à la TVA, mais dont le prix incorpore une TVA acquittée en amont par le vendeur initial
  • La lecture française — la simple absence de taxation à l'achat — est contraire à la directive
  • Second point du dispositif : un terrain acquis non bâti devenu terrain à bâtir est exclu du régime, mais la division en lots et les travaux de viabilisation d'un terrain déjà acquis comme terrain à bâtir ne font pas, par eux-mêmes, obstacle au régime, tant que le terrain conserve sa qualification de terrain à bâtir et que les aménagements ne peuvent être qualifiés de bâtiments (C-299/20, pt 61 et dispositif)
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La confirmation nationale

  • Arrêt du 12 mai 2022, n° 416727, transposant la grille européenne au contentieux français
  • Le moyen tiré de l'incompatibilité partielle avec la directive des dispositions combinées alors applicables des articles 257 et 268 du CGI est jugé inopérant à l'appui d'une demande de restitution d'une taxe calculée sur la marge
  • La viabilisation réalisée entre l'achat et la revente est une circonstance sans incidence par elle-même sur le régime
  • CE, 11 octobre 2022, n° 464561 : lorsque le bien a été acquis bâti, la division parcellaire opérée pour céder séparément des parcelles qui ne sont pas le terrain d'assiette du bâtiment fait échec au régime ; le juge doit rechercher s'il ressort des actes de vente que les terrains avaient été acquis comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions, la seule autorisation préalable de division parcellaire ne suffisant pas
  • Analyse commentée par le cabinet dans la presse spécialisée (Le Moniteur, Village de la Justice)
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Le filet de sécurité administratif

  • Le BOI-TVA-IMM-10-20-10 reste opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF
  • Complété par la réponse ministérielle Grau (AN n° 42486, JOAN 1er février 2022)
  • D'où le « choix » actuel entre doctrine et texte jurisprudentiel
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Les conséquences pratiques pour les opérateurs

Entre une jurisprudence restrictive et une doctrine favorable maintenue, chaque opération exige un positionnement explicite.

Choisir son fondement, opération par opération

Le contribuable peut invoquer la doctrine administrative tant qu'elle demeure : le Conseil d'État a jugé inopérant le moyen tiré de l'incompatibilité partielle de la loi avec la directive à l'appui d'une demande de restitution d'une taxe calculée sur la marge (CE, 12 mai 2022, n° 416727). La lecture européenne reste utile sur d'autres terrains — établir, par exemple, que la division en lots ou la viabilisation ne font pas obstacle au régime. L'arbitrage se fait au cas par cas, en documentant l'historique TVA du bien.

Rédiger les actes en conséquence

Contrats et actes notariés doivent déterminer si la marge est applicable et préciser le régime invoqué. C'est la protection de l'opérateur en cas de contrôle — et celle du notaire.

Anticiper un revirement de doctrine

La réponse Grau a annoncé une évolution : les opérateurs doivent modéliser leurs prix dans l'hypothèse d'une TVA sur le prix total, sous peine de voir leur marge commerciale absorbée par un changement de règle en cours d'opération.

Marge globale ou opération par opération ?

Pour les marchands de biens multi-actifs, la question du mode de calcul de la marge reste structurante — notre analyse dédiée : marge globale ou par opération.

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Notre approche au cabinet

Le cabinet accompagne marchands de biens et promoteurs sur la qualification TVA de leurs reventes : audit de l'historique du bien, choix du fondement — doctrine ou texte —, rédaction des clauses avec le notaire, et modélisation de l'impact prix en cas d'évolution de la doctrine.

En contrôle et au contentieux, nous défendons les opérateurs dont le régime de marge est remis en cause — c'est aujourd'hui l'un des terrains de redressement les plus actifs de la TVA immobilière.

Les associés du cabinet ont publié sur l'affaire Icade Promotion et ses suites dans la presse spécialisée, et le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA immobilière (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal).

  • Best Lawyers 2026 — Tax Law
  • Leaders League — Forte notoriété TVA
  • Publications Le Moniteur / Village de la Justice
— Questions fréquentes

La TVA sur marge en pratique

Comment se calcule la TVA sur marge ?

Marge = prix de vente − prix d'achat, taxée à 20 %. Exemple : bien acquis 200 000 €, revendu 250 000 € → marge de 50 000 €, TVA de 10 000 €, contre 50 000 € si la taxe portait sur le prix total.

Le régime existe-t-il toujours après Icade Promotion ?

Oui, mais dans un périmètre resserré par la CJUE et le Conseil d'État. En pratique, la doctrine administrative maintenue (BOI-TVA-IMM-10-20-10, RM Grau) continue d'offrir une lecture plus large, opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF — tant qu'elle n'est pas rapportée.

Que doit contenir l'acte de vente ?

La détermination du régime applicable — marge ou prix total — et la précision du fondement invoqué. Un acte muet expose l'opérateur au redressement et complique toute défense ultérieure.

Quel est le principal risque en contrôle ?

La remise en cause des conditions d'application : historique TVA de l'acquisition, identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien revendu (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20), et cohérence entre l'acte et le régime déclaré. Le régime est écarté lorsque cette qualification change — terrain acquis non bâti devenu terrain à bâtir, terrain acquis bâti puis démoli, ou bien acquis bâti divisé pour céder séparément des parcelles hors emprise du bâtiment (CE, 11 octobre 2022, n° 464561, la distinction devant ressortir des actes de vente). En revanche, la division en lots et la viabilisation d'un terrain déjà acquis comme terrain à bâtir ne font pas, par elles-mêmes, obstacle au régime (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727).

Cité par

Sécuriser vos opérations d'achat-revente

Le cabinet accompagne marchands de biens et promoteurs sur le régime de la marge, du choix du fondement à la défense en contrôle.

Premier échange Le dossier TVA immobilière

Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026. À compter du 1er janvier 2027, les dispositions TVA du CGI basculent vers le CIBS (recodification à droit constant).