TVA sur marge immobilier : point d’étape

Comment appliquer la TVA sur marge ?

Le calcul de la TVA sur marge se fait en suivant ces étapes :

1. Calcul de la marge : La marge est déterminée en soustrayant le prix d’achat du bien au prix de vente.
2. Application du taux de TVA : Une fois la marge déterminée, le taux de TVA en vigueur est appliqué sur cette marge. En France, le taux de TVA normal est de 20 %.

Exemples de calcul

• Exemple 1 : Un promoteur achète un bien immobilier d’occasion pour 200 000 € et le revend pour 250 000 €. La marge est de 50 000 €. La TVA sur marge sera donc calculée sur ces 50 000 €, soit 10 000 € (50 000 € x 20 %).
• Exemple 2 : Un marchand de biens achète une maison ancienne pour 150 000 € et la revend pour 180 000 €. La marge est de 30 000 €. La TVA sur marge sera alors de 6 000 € (30 000 € x 20 %).

Avantages et inconvénients

• Avantages : La TVA sur marge permet de réduire la charge fiscale pour les professionnels de l’immobilier, favorisant ainsi la fluidité du marché immobilier d’occasion.
• Inconvénients : Ce régime nécessite une bonne maîtrise des règles fiscales et une comptabilité rigoureuse pour justifier la marge réalisée et éviter tout redressement fiscal.

Quel a été le jugement de la CJUE ?

Dans une décision en date du 30 septembre 2021, la CJUE a jugé que l’application de la TVA sur marge devait être plus restreinte et ne peut s’appliquer que dans deux situations :

– lorsque les livraisons de terrains à bâtir ont été taxées à la TVA lors de leur acquisition sans que l’assujetti revendeur ait eu le droit de déduire cette taxe ;

– lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA mais uniquement si le prix auquel le revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA ayant été acquittée en amont par le vendeur initial.

Quelles sont aujourd’hui les implication concrètes pour les professionnels de l’immobilier dans l’application de la TVA sur marge ?

L’arrêt Icade Promotion a plusieurs implications pratiques pour les acteurs du secteur immobilier :

Le contribuable a désormais le « choix » entre invoquer la doctrine administrative favorable (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40) et l’application du texte français (article 268 du CGI) à la lumière des décisions du Conseil d’Etat et de la CJUE. Cette doctrine administrative a par ailleurs été complétée par la réponse ministérielle Grau (Rep min. Grau, quest. n°42486 du 12/02/2022.

Les opérateurs doivent soigneusement rédiger les contrats de vente et les actes notariés pour déterminer si la TVA sur marge est applicable et préciser le régime invoqué.

Le secteur doit anticiper le changement de doctrine annoncé dans la réponse ministérielle. Il pourrait devoir ajuster leurs prix de vente en tenant compte de la TVA sur le prix, ce qui devrait avoir un impact sur leur compétitivité sur le marché.