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La question posée
- La France appliquait la marge dès lors que l'acquisition initiale n'avait pas donné lieu à taxation (hors champ ou exonérée)
- Avec, en toile de fond, la question de l'identité entre le bien acquis et le bien revendu
Recodification — TVA
À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
TVA immobilière — Analyse
TVA sur marge : l'après-Icade
La TVA sur marge (CGI art. 268) permet de ne taxer que la différence entre prix de revente et prix d'achat — 10 000 € de TVA au lieu de 50 000 € sur une revente à 250 000 € d'un bien acquis 200 000 €. Mais l'arrêt Icade Promotion (CJUE, 30 septembre 2021), confirmé par le Conseil d'État le 12 mai 2022, a jugé la lecture française du régime contraire à la directive TVA. Depuis, chaque opération se joue entre deux fondements : la doctrine administrative maintenue, ou le texte lu à la lumière des juges.
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— En bref
- Quoi
- Taxer la seule marge (prix de vente − prix d'achat) au lieu du prix total (CGI art. 268)
- Pour qui
- Marchands de biens et promoteurs revendant des biens acquis sans TVA déduite
- Le séisme
- CJUE, 30 sept. 2021, Icade Promotion : conditions resserrées ; CE, 12 mai 2022 : confirmation
- Aujourd'hui
- Choix entre la doctrine administrative favorable (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, RM Grau 2022) et le texte lu à la lumière de la jurisprudence
- Réflexe
- Préciser dans l'acte le régime et le fondement invoqués
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Un régime dérogatoire, une exception française
L'article 392 de la directive TVA autorise les États membres à taxer certaines opérations immobilières sur la seule marge brute. La France est le seul État à avoir exercé cette faculté, à l'article 268 du CGI, au profit des reventes de biens acquis sans TVA déductible — le quotidien du marchand de biens qui achète à des particuliers.
Le calcul est simple en apparence : marge = prix de vente − prix d'achat, taxée au taux normal de 20 %. Un bien acquis 150 000 € et revendu 180 000 € dégage 30 000 € de marge, soit 6 000 € de TVA — contre 36 000 € si la taxe portait sur le prix total. L'écart nourrit la rentabilité des opérations d'achat-revente dans l'ancien.
Mais l'apparente simplicité du calcul cache la vraie question, celle qui a fait l'affaire Icade : dans quels cas le régime s'applique-t-il ? La réponse conditionne le prix de revient, donc le prix de vente, donc la compétitivité de l'opérateur.
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L'affaire Icade Promotion
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La réponse de la Cour (30 sept. 2021)
- Terrains à bâtir dont l'acquisition a été taxée sans droit à déduction pour le revendeur
- Ou acquisition non soumise à la TVA, mais dont le prix incorpore une TVA acquittée en amont par le vendeur initial
- La lecture française — la simple absence de taxation à l'achat — est contraire à la directive
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La confirmation nationale
- Arrêt du 12 mai 2022, transposant la grille européenne au contentieux français
- Analyse commentée par le cabinet dans la presse spécialisée (Le Moniteur, Village de la Justice)
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Le filet de sécurité administratif
- Le BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 reste opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF
- Complété par la réponse ministérielle Grau (n° 42486, 12 février 2022)
- D'où le « choix » actuel entre doctrine et texte jurisprudentiel
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Les conséquences pratiques pour les opérateurs
Entre une jurisprudence restrictive et une doctrine favorable maintenue, chaque opération exige un positionnement explicite.
Choisir son fondement, opération par opération
Le contribuable peut invoquer la doctrine administrative tant qu'elle demeure, ou se placer sur le texte lu à la lumière de la CJUE lorsque celui-ci lui est plus favorable. Les deux grilles ne coïncident pas : l'arbitrage se fait au cas par cas, en documentant l'historique TVA du bien.
Rédiger les actes en conséquence
Contrats et actes notariés doivent déterminer si la marge est applicable et préciser le régime invoqué. C'est la protection de l'opérateur en cas de contrôle — et celle du notaire.
Anticiper un revirement de doctrine
La réponse Grau a annoncé une évolution : les opérateurs doivent modéliser leurs prix dans l'hypothèse d'une TVA sur le prix total, sous peine de voir leur marge commerciale absorbée par un changement de règle en cours d'opération.
Marge globale ou opération par opération ?
Pour les marchands de biens multi-actifs, la question du mode de calcul de la marge reste structurante — notre analyse dédiée : marge globale ou par opération.
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Notre approche au cabinet
Le cabinet accompagne marchands de biens et promoteurs sur la qualification TVA de leurs reventes : audit de l'historique du bien, choix du fondement — doctrine ou texte —, rédaction des clauses avec le notaire, et modélisation de l'impact prix en cas d'évolution de la doctrine.
En contrôle et au contentieux, nous défendons les opérateurs dont le régime de marge est remis en cause — c'est aujourd'hui l'un des terrains de redressement les plus actifs de la TVA immobilière.
Les associés du cabinet ont publié sur l'affaire Icade Promotion et ses suites dans la presse spécialisée, et le cabinet est reconnu pour sa pratique de la TVA immobilière (forte notoriété Leaders League, cabinet référencé Best Lawyers 2026 en droit fiscal).
- Best Lawyers 2026 — Tax Law
- Leaders League — Forte notoriété TVA
- Publications Le Moniteur / Village de la Justice
— Questions fréquentes
La TVA sur marge en pratique
Comment se calcule la TVA sur marge ?
Marge = prix de vente − prix d'achat, taxée à 20 %. Exemple : bien acquis 200 000 €, revendu 250 000 € → marge de 50 000 €, TVA de 10 000 €, contre 50 000 € si la taxe portait sur le prix total.
Le régime existe-t-il toujours après Icade Promotion ?
Oui, mais dans un périmètre resserré par la CJUE et le Conseil d'État. En pratique, la doctrine administrative maintenue (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, RM Grau) continue d'offrir une lecture plus large, opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF — tant qu'elle n'est pas rapportée.
Que doit contenir l'acte de vente ?
La détermination du régime applicable — marge ou prix total — et la précision du fondement invoqué. Un acte muet expose l'opérateur au redressement et complique toute défense ultérieure.
Quel est le principal risque en contrôle ?
La remise en cause des conditions d'application : historique TVA de l'acquisition, identité entre le bien acquis et le bien revendu — division parcellaire, changement de qualification — et cohérence entre l'acte et le régime déclaré.
Cité par
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Le cabinet accompagne marchands de biens et promoteurs sur le régime de la marge, du choix du fondement à la défense en contrôle.
Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : juillet 2026. À compter du 1er septembre 2026, les dispositions TVA du CGI basculent vers le CIBS (recodification à droit constant).