Fiducie immobilière & fiducie-sûreté immobilière

Comprendre la fiducie immobilière dans le financement immobilier

Dans un financement immobilier, la fiducie-sûreté immobilière est un mécanisme par lequel l’emprunteur transfère temporairement la propriété d’un immeuble, ou des titres de la société immobilière qui le détient, à un fiduciaire au profit du prêteur. Ce montage confère au créancier une sécurité très supérieure à une hypothèque classique.

1. Le transfert de propriété : cœur de la fiducie immobilière

Alors qu’une hypothèque laisse l’immeuble dans le patrimoine de l’emprunteur, la fiducie immobilière repose sur un transfert de propriété des biens (immeuble ou titres de SCI/SAS) vers un patrimoine fiduciaire géré par le fiduciaire. Ce patrimoine est juridiquement séparé du patrimoine de l’emprunteur et de celui du fiduciaire.

Ce transfert est toutefois temporaire et finalisé : il a pour seule vocation de garantir le remboursement de la dette immobilière et prend fin lorsque le financement est intégralement remboursé.

2. Immeuble en direct ou titres de société immobilière ?

En pratique, dans les financements immobiliers corporate ou d’investissement, la fiducie-sûreté immobilière porte le plus souvent sur les titres de la société (SCI, SCCV, SAS, holding immobilière) qui détient l’immeuble plutôt que sur l’immeuble lui-même.

• Fiducie sur titres : transfert des parts sociales ou actions au fiduciaire, avec un coût d’enregistrement limité et un formalisme allégé (acte sous seing privé, droits fixes).
• Fiducie sur immeuble : possible juridiquement, mais plus coûteuse (notaire, publicité foncière, droits plus élevés).

Dans les deux cas, les actifs sont isolés dans un patrimoine d’affectation, à l’abri des créanciers personnels du fiduciaire et des autres créanciers de l’emprunteur.

3. Convention de mise à disposition : continuer à exploiter l’immeuble

Comme la propriété est transférée au fiduciaire, il est nécessaire de permettre à l’emprunteur de continuer à exploiter l’actif immobilier (hôtel, centre commercial, immeuble de bureaux, plateforme logistique…). C’est l’objet de la Convention de Mise à Disposition (CMD).

• Le fiduciaire (propriétaire juridique) met l’immeuble ou les titres à disposition du constituant (emprunteur) pour son exploitation (perception des loyers, exploitation hôtelière, etc.).
• L’emprunteur conserve l’usus et le fructus (usage et fruits), tandis que le fiduciaire conserve l’abusus (pouvoir de disposer et de réaliser la sûreté).

La CMD est cependant le talon d’Achille de la fiducie immobilière en cas de procédure collective, puisqu’elle peut temporairement paralyser la réalisation de la sûreté pendant la sauvegarde ou le redressement judiciaire.

4. Une sûreté très efficace en cas de défaut : la « Reine des sûretés »

La fiducie-sûreté immobilière est réputée pour son efficacité en cas de défaut de l’emprunteur :

• Exclusivité : les actifs fiduciés (immeubles ou titres de SCI) sont sortis du patrimoine de l’emprunteur et ne tombent pas dans le gage commun des autres créanciers.
• Mise en œuvre extrajudiciaire : en cas de défaut, le bénéficiaire adresse une Instruction de Réalisation au fiduciaire, qui doit exécuter sans passer par une saisie immobilière judiciaire.
• Modes de réalisation :
  • Cession : vente de l’immeuble ou des titres, remboursement de la banque, restitution d’une soulte à l’emprunteur si la valeur excède la dette.
  • Attribution : transfert définitif de la propriété à la banque, à une valeur fixée par expert.

Pour éviter toute appropriation à vil prix, la valeur des actifs est en principe déterminée par un expert indépendant, et l’éventuel excédent de valeur doit être restitué au constituant.

5. Fiducie immobilière et procédures collectives

En cas de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire de l’emprunteur, la fiducie immobilière est mise à l’épreuve.

• Principe : les biens fiduciés sont hors du patrimoine de l’emprunteur et échappent à la discipline collective.
• Exception CMD : si une Convention de Mise à Disposition existe, elle est qualifiée de contrat en cours. L’administrateur peut en imposer la poursuite, ce qui suspend la réalisation de la sûreté pendant la période d’observation et l’exécution du plan.
• Reprise de la main : le fiduciaire retrouve son pouvoir de réaliser la sûreté si la CMD est résiliée (défaut de paiement des redevances) ou si la procédure est convertie en liquidation judiciaire.

6. Neutralité fiscale et fiducie immobilière rechargeable

Le législateur a prévu un régime de neutralité fiscale pour ne pas pénaliser le recours à la fiducie immobilière :

• le transfert dans le patrimoine fiduciaire est une opération intercalaire, sans taxation immédiate des plus-values latentes si le constituant est bénéficiaire du retour des biens ;
• les revenus (loyers, dividendes de SCI) restent imposés chez le constituant comme s’il détenait directement l’actif ;
• sur le plan comptable, l’actif reste souvent consolidé au bilan du constituant lorsqu’il conserve le contrôle économique via la CMD.

La fiducie immobilière rechargeable permet en outre de garantir plusieurs financements successifs avec le même périmètre d’actifs, dès lors que la valeur des biens dépasse la dette garantie : un atout majeur dans les stratégies de refinancement immobilier.

Cas d’usage de la fiducie-sûreté immobilière

Schémas & visuels de fiducie immobilière

Questions fréquentes sur la fiducie immobilière