Taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France
La taxe annuelle de 3 % vise les entités juridiques qui détiennent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France ou des droits immobiliers. Prévue aux articles 990 D à 990 G du CGI, elle répond à une logique de transparence fiscale. En pratique, les enjeux portent sur le champ d’application, les exonérations, le formulaire 2746-SD, le délai du 15 mai et la régularisation en cas d’omission.
Une matière déclarative, patrimoniale et contentieuse
La taxe de 3 % n’est pas une simple formalité. Une erreur sur le périmètre des entités concernées, une exonération mal comprise ou une déclaration incomplète peut conduire à une remise en cause lourde. Le cabinet accompagne ses clients sur les déclarations de taxe de 3 %, les régularisations et les situations sensibles de fiscalité immobilière.
Notre positionnement est reconnu en fiscalité immobilière et en TVA, ce qui permet d’aborder les dossiers avec une vision complète : structure de détention, valorisation, transparence fiscale, risques de contrôle et articulation avec les autres problématiques patrimoniales.
Trois repères
Qui est concerné ?
Sociétés, holdings, entités étrangères, fiducies, trusts et structures interposées détenant des immeubles en France.
Quel risque ?
Une déclaration incorrecte ou une exonération mal appliquée peut exposer à l’application de la taxe sur la valeur vénale des biens.
Que faisons-nous ?
Nous préparons, sécurisons et régularisons les déclarations de taxe de 3 % dans les dossiers à enjeu patrimonial ou international.
Qu’est-ce que la taxe de 3 % ?
Délais de déclaration et régularisation
Informations à déclarer
- la localisation précise et la consistance des immeubles ;
- leur valeur vénale au 1er janvier ;
- l’identité complète des associés détenant plus de 1 % du capital ;
- la proportion du capital détenue par chacun.
Situations de non-imposition
- si la valeur des biens est inférieure à 100.000 € ou 5 % du patrimoine total ;
- en présence d’un engagement de communication respecté ;
- pour certaines structures réglementées (FPI, OPCI, entités de retraite, organismes sans but lucratif).
Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste ?
Le recours à un avocat fiscaliste permet notamment de :
- vérifier les obligations applicables ;
- sécuriser la stratégie déclarative ;
- préparer une régularisation si nécessaire.
Qui est redevable de la taxe de 3 % ?
La taxe annuelle de 3 % peut viser des personnes morales, organismes, fiducies, trusts et structures comparables détenant, directement ou indirectement, des immeubles ou droits immobiliers situés en France. Le sujet est particulièrement sensible lorsque la détention passe par une chaîne de participation ou une structure étrangère.
Sociétés et holdings
Les structures de détention patrimoniale ou immobilière doivent vérifier si elles entrent dans le champ des articles 990 D à 990 G du CGI.
Structures étrangères
Une entité étrangère peut être concernée dès lors qu’elle détient un bien immobilier français, même indirectement.
Fiducies et trusts
Les structures interposées ou comparables nécessitent une lecture fine du texte et de la doctrine administrative.
Exonérations, seuils et déclaration 2746-SD
Le cœur du sujet n’est pas seulement la taxe elle-même, mais la bonne lecture des cas d’exonération, du seuil de 100 000 € / 5 %, des obligations de communication et de la déclaration annuelle.
Exonérations possibles
Certaines entités peuvent échapper à la taxe, notamment lorsque la valeur des biens français reste sous certains seuils ou lorsqu’un régime légal d’exclusion s’applique. Encore faut-il réunir strictement les conditions requises.
Déclaration annuelle
Le formulaire 2746-SD doit, en principe, être déposé avant le 15 mai. Les informations déclarées doivent être complètes, exactes et cohérentes avec la structure de détention réelle.
Pourquoi nous confier vos déclarations de taxe de 3 % ?
Nous accompagnons nos clients sur les déclarations de taxe de 3 %, les régularisations et les dossiers présentant des enjeux de fiscalité immobilière, de TVA ou de structuration patrimoniale.
L’objectif n’est pas seulement de déposer un formulaire. Il s’agit de sécuriser le périmètre de l’obligation, vérifier les conditions d’exonération, fiabiliser la valeur déclarée et anticiper les risques de contrôle ou de contentieux.
Lorsqu’une structure étrangère, une holding familiale, une société patrimoniale ou une détention indirecte est en cause, notre intervention permet de traiter le sujet avec une approche complète et cohérente.
Questions fréquentes sur la taxe de 3 %
Les sociétés étrangères sont-elles toujours soumises à cette taxe ?
Non. Les sociétés étrangères peuvent bénéficier d'une exonération si elles transmettent volontairement à l'administration fiscale certaines informations précises sur leurs actionnaires et leurs biens situés en France, sous forme d’engagement conforme et respecté.
Est-il possible de déclarer hors délais ?
Une déclaration tardive est possible sous certaines conditions. Toutefois, les administrations font preuve d’une rigueur croissante et refusent la régularisation dans le cas de déclarations erronées. Une omission totale peut parfois être rattrapée, mais mieux vaut anticiper.
La taxe s’applique-t-elle aux sociétés patrimoniales françaises ?
Oui, les sociétés françaises (SCI, SARL, etc.) sont également concernées si elles répondent aux critères de détention. Le fait d’être une structure nationale ne dispense pas de déclaration.
Comment anticiper un contrôle fiscal sur ce point ?
L’analyse des seuils, la qualité des justificatifs (valeurs vénales, structure du capital, documentation juridique) et le suivi des délais sont des éléments clés. Il est fortement recommandé de consulter un avocat pour éviter toute exposition au risque fiscal.
"Le Cabinet a développé une pratique significative dans l’accompagnement de projets immobiliers d’envergure et la résolution de problématiques complexes en fiscalité immobilière."
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Publications juridiques récentes
Ces articles ont été publiés par Maître François OUAIRY dans les revues juridiques Defrénois (à destination des notaires) et Lextenso (pour les praticiens du droit), témoignant de l'expertise du cabinet sur des problématiques complexes de TVA immobilière.
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