Taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles

La date butoir est fixée au 15 mai 2024 pour la déclaration et le paiement de la Taxe de 3% sur les immeubles.  La doctrine administrative offre une possibilité de régularisation aux sociétés ayant omis de souscrire leur engagement de communication ou leur déclaration, leur permettant d’échapper au paiement de la taxe pour les années non prescrites régularisées. Cependant, la réponse ministérielle Masson du 7 mars 2023 a soulevé des interrogations quant à l’application de cette tolérance administrative.

En effet, le ministre a refusé d’étendre cette tolérance aux sociétés ayant souscrit des déclarations incomplètes ou erronées. Cette décision, basée sur la jurisprudence de la Cour de cassation, crée une situation paradoxale où les sociétés de bonne foi, mais ayant commis des erreurs dans leurs déclarations, sont soumises à la taxe de 3%, tandis que celles n’ayant jamais déposé de déclaration peuvent régulariser leur situation en franchise d’impôt. Cette position ministérielle, bien que juridiquement justifiée, soulève des préoccupations quant à son application pratique, notamment en ce qui concerne l’appréciation des erreurs déclaratives et l’équité fiscale.

En pratique, les services de contrôle font parfois preuve d’une rigueur excessive envers les défaillances déclaratives, exigeant le paiement de la taxe sur l’intégralité du patrimoine immobilier dès qu’une omission ou une inexactitude est détectée.

Quelles sont les modalités déclaratives de la Taxe de 3% ?

Avant toute chose, notons que tout redevable de la taxe de 3% qui ne dispose pas déjà d’un numéro SIREN, doit s’immatriculer auprès du CFE compétent. L’immatriculation doit être effectuée dans les meilleurs délais pour obtenir rapidement un identifiant SIREN. En revanche, si l’entité juridique redevable de la taxe de 3% a déjà souscrit l’engagement de communiquer certains renseignements à la demande de l’administration, et sous réserve que cet engagement a été respecté, celle-ci n’a pas à s’immatriculer.

Selon les dispositions légales, les sociétés sont tenues de fournir des informations précises sur les immeubles qu’elles possèdent au 1er janvier de chaque année, ainsi que sur les actionnaires détenant plus de 1% du capital social. La déclaration doit être effectuée au moyen du formulaire n° 2746-SD, à déposer auprès de l’administration fiscale au plus tard le 15 mai de chaque année. Les éléments déclaratifs sont directement saisis sur le formulaire de télédéclaration de la TVVI accessible à partir de l’espace professionnel.

Ce formulaire doit être rempli avec le plus grand soin et toutes les informations requises doivent être fournies de manière exhaustive et précise. Parmi les renseignements à communiquer, on retrouve notamment :

1. Localisation des immeubles : Pour chaque immeuble détenu en France, la société doit préciser sa localisation complète, y compris l’adresse précise, la ville, le code postal et éventuellement des indications supplémentaires permettant une identification précise du bien.
2. Consistance des immeubles : Il est nécessaire de décrire la nature et la consistance de chaque immeuble, en précisant s’il s’agit d’un terrain, d’un bâtiment résidentiel, commercial ou industriel, d’un local commercial, etc. Cette description doit être aussi détaillée que possible pour permettre une identification précise du bien.
3. Valeur vénale des immeubles : La société doit estimer la valeur vénale de chaque immeuble détenu au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur doit être évaluée de manière objective et réaliste, en prenant en compte les prix du marché local et les caractéristiques spécifiques de chaque bien.
4. Identité des actionnaires : La déclaration doit également inclure l’identité de tous les actionnaires détenant plus de 1% du capital social de la société. Pour chaque actionnaire concerné, la société doit fournir son nom, son prénom, son adresse complète et éventuellement d’autres informations permettant son identification (numéro d’identification fiscale, numéro d’identification unique, etc.).
5. Participation des actionnaires : En plus de l’identité des actionnaires, la société doit préciser la proportion de capital détenue par chaque actionnaire concerné. Cette information est essentielle pour déterminer les seuils de participation et évaluer l’impact de la détention d’immeubles sur la taxation de la société.
6. La télédéclaration de TVVI propose une zone de texte en saisie libre en fin de formulaire. Les téléprocédures ne permettent pas l’envoi d’annexes libres qui ne sont pas légalement prévues. Les redevables de la TVVI qui souhaitent joindre des annexes libres à l’appui de leur télédéclaration les adressent par courrier au service gestionnaire, accompagnées de l’en-tête de la télédéclaration. Précisons enfin qu’en pratique, un envoie papier de la déclaration reste envisageable en cas de difficulté particulière (ex. nombre d’entité trop important).

À l’issue de la télédéclaration, un accusé réception est délivré. Il est possible d’imprimer la déclaration dématérialisée. Il est important de souligner que la déclaration de la taxe de 3% est une obligation légale et que toute omission ou inexactitude dans les déclarations peut entraîner des sanctions fiscales sévères. Cependant, les contribuables de bonne foi bénéficient généralement d’une certaine tolérance de la part de l’administration fiscale, qui peut accorder des réductions d’intérêts de retard en cas de régularisation spontanée des erreurs ou omissions.

Nos conseils pour gérer la Taxe de 3%

Pour gérer efficacement cette taxe, il est primordial de respecter les délais de déclaration et de paiement afin d’éviter le paiement des droits. Dans les faits, il apparait essentiel de se faire accompagner par un avocat fiscaliste dès le stade de l’immatriculation (laquelle peut être faite par un avocat).