La fiducie-sûreté est la garantie par laquelle un débiteur transfère à un fiduciaire la propriété d'un bien, immeuble, titres ou créances, jusqu'au paiement de sa dette. À défaut de paiement, le créancier acquiert le bien ou en obtient la vente, à la valeur fixée par un expert, sans saisie. BENSAID Avocats met en place et défend ces garanties dans les financements adossés à des actifs, les refinancements et les opérations structurées de droit français.
C'est un contrat par lequel le débiteur, le constituant, cède la propriété d'un bien à un fiduciaire à titre de garantie d'une dette (articles 2372-1 du Code civil pour les biens meubles et les droits, 2488-1 pour les immeubles). Le contrat mentionne la dette garantie à peine de nullité et doit être enregistré dans le mois ; pour un immeuble, il est aussi soumis à la publicité foncière.
Si la dette est payée, le bien revient au constituant. À défaut de paiement, le créancier acquiert la libre disposition du bien ou en obtient la vente, à la valeur fixée par un expert, et l'excédent sur la dette est reversé au constituant (articles 2488-3 et 2488-4). Le transfert d'un immeuble supporte la taxe de publicité foncière de 0,70 % (CGI, art. 1020), le retour au constituant un droit fixe de 125 €.
Vous êtes le groupe emprunteur et vos banques vous demandent une fiducie-sûreté sur les titres de votre filiale et sur vos prêts d'actionnaire ? Voir le guide du groupe emprunteur.
C. civ., art. 2011 à 2030, 2372-1 et suivants et 2488-1 et suivants ; CGI, art. 1020 et 1133 quater.
La fiducie-sûreté n'a pas de régime autonome : c'est la fiducie des articles 2011 à 2030, à laquelle le Code civil ajoute quelques règles propres. Elles tiennent en trois articles pour les meubles (2372-1 à 2372-3) et dans les articles miroirs 2488-1 et suivants pour les immeubles. Leur rédaction actuelle résulte de l'ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, qui a refondu le régime mobilier et modifié le régime immobilier existant.
Le texte sur la réalisation. « A défaut de paiement de la dette garantie et sauf stipulation contraire du contrat de fiducie, le fiduciaire, lorsqu'il est le créancier, acquiert la libre disposition du bien cédé à titre de garantie. » La valeur du bien est déterminée par un expert et le bénéficiaire verse au constituant la différence lorsqu'elle excède la dette ; si le fiduciaire ne trouve pas d'acquéreur au prix fixé par l'expert, il peut vendre au prix qu'il estime correspondre à la valeur du bien, sous sa responsabilité (C. civ., art. 2488-3 et 2488-4).
Un point que la pratique n'a pas toujours intégré : jusqu'au 31 décembre 2021, l'article 2372-2 imposait aussi de mentionner la valeur estimée du bien transféré, à peine de nullité. L'ordonnance de 2021 a supprimé cette exigence. Les modèles d'actes antérieurs qui la reprennent ne sont pas dangereux, mais ils traduisent une lecture datée du texte.
Jonathan Bensaid consacre à la pratique de la fiducie un livre à paraître à l'automne 2026, Fides. La fiducie en pratique.
Sept mentions conditionnent la validité de l'acte : les six de l'article 2018, communes à toute fiducie, plus la dette garantie de l'article 2372-2. Le reste relève de la négociation, et c'est là que se joue la solidité de la garantie.
Les biens ou droits transférés, la durée du transfert dans la limite de quatre-vingt-dix-neuf ans, l'identité du constituant, celle du fiduciaire, celle du bénéficiaire ou les règles pour le désigner, la mission et l'étendue des pouvoirs, et enfin la dette garantie. L'oubli d'une seule de ces mentions emporte la nullité du contrat.
L'enregistrement dans le mois au service des impôts du siège du fiduciaire, à peine de nullité, et la publicité foncière lorsque la garantie porte sur un immeuble. La désignation ultérieure du bénéficiaire et celle d'un tiers protecteur obéissent à la même règle.
Le sort du bien à défaut de paiement, la mécanique d'évaluation par expert, l'articulation avec les autres sûretés du pool bancaire, le rechargement, la convention de mise à disposition qui laisse le constituant utiliser le bien pendant la fiducie, et la rémunération du fiduciaire.
Toute clause qui écarterait l'évaluation par expert prévue à l'article 2372-3 est réputée non écrite. C'est la protection d'ordre public du constituant contre une réalisation à vil prix, et elle ne se contourne pas par la rédaction.
La Cour de cassation s'est prononcée sur des fiducies-sûretés de titres et sur l'articulation de la fiducie avec un plan de redressement. Ces arrêts se lisent avec nos analyses sur la fiducie-sûreté et la procédure collective et sur le club deal et le pool bancaire.
Hypothèse pédagogique. Une société civile détient un immeuble de bureaux d'une valeur de 4 000 000 €. Deux banques lui prêtent 2 500 000 €, garantis par une fiducie-sûreté sur l'immeuble, que la société continue d'occuper en vertu d'une convention de mise à disposition. Le fiduciaire est un établissement habilité par l'article 2015 du Code civil.
À la signature. Le contrat mentionne la dette garantie, est reçu par un notaire, enregistré dans le mois et publié. Les actes de fiducie supportent un droit fixe de 125 € sous réserve de l'article 1020 du CGI, qui soumet le transfert de l'immeuble à la taxe de publicité foncière de 0,70 % : environ 28 000 € sur la valeur vénale de l'immeuble retenue dans l'acte (28 599 € avec le prélèvement de 2,14 % de l'article 1647 du CGI, soit 0,715 % au total), assiette à faire valider par le notaire, auxquels s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière, les émoluments et la rémunération du fiduciaire. Pour l'IFI, l'immeuble reste compris dans le patrimoine de la société constituante, pour sa valeur vénale nette (CGI, art. 969).
Première issue : la dette est payée. L'immeuble retourne à la société, au droit fixe de 125 € (CGI, art. 1133 quater).
Seconde issue : la société ne rembourse plus. La dette exigible, capital et intérêts, s'élève à 2 650 000 €. Un expert désigné à l'amiable ou en justice fixe la valeur de l'immeuble à 3 900 000 €. Si les banques acquièrent le bien, elles versent à la société la différence, soit 1 250 000 €, sous réserve du paiement préalable des dettes nées de la conservation ou de la gestion du patrimoine fiduciaire (art. 2488-4) ; si le fiduciaire vend, il restitue la part du prix qui excède la dette. Aucune saisie ni vente aux enchères n'est nécessaire, mais l'expertise et la soulte sont obligatoires.
Si une procédure collective s'ouvre avant le défaut. Tant que la société conserve l'usage du bien par convention, aucun transfert au fiduciaire ne peut intervenir du seul fait de l'ouverture de la procédure, de l'arrêté du plan ou d'un défaut de paiement d'une créance née avant le jugement d'ouverture (C. com., art. L. 622-23-1, à peine de nullité). Le transfert initial reste en outre exposé aux nullités de la période suspecte (art. L. 632-1). La fiducie ne neutralise donc pas la procédure : elle en tient compte. Une hypothèque, dans la même situation, passerait par la saisie immobilière et le rang des créanciers inscrits.
Pour un immeuble, le cabinet a publié trois analyses qui répondent chacune à une question :
La fiducie-sûreté est recherchée pour son efficacité. Le transfert temporaire de propriété au profit du fiduciaire renforce la position du créancier et permet une organisation contractuelle fine des cas de défaut.
Elle facilite la gouvernance de la garantie, améliore la lisibilité du montage et peut offrir une exécution plus souple et plus rapide que certaines sûretés classiques. Selon l'article 2011 du Code civil, la fiducie est l'opération par laquelle un constituant transfère des biens, droits ou sûretés à un fiduciaire, chargé de les gérer de manière autonome à des fins déterminées, pour le bénéfice d'un ou plusieurs bénéficiaires.
La fiducie-sûreté est régie notamment par l'article 2372-1 du Code civil pour les biens meubles et par l'article 2488-1 pour les biens immeubles. Elle sert à garantir une dette ou un financement par un transfert temporaire de propriété juridiquement encadré. Elle est particulièrement utilisée dans les financements immobiliers, sur titres ou sur actifs complexes.
Un mécanisme juridique sophistiqué résumé en quatre temps : l'investissement, la mise en fiducie, le versement des coupons, et la protection en cas de défaut. L'animation se lance automatiquement.
Trois rôles structurent toute opération de fiducie-sûreté.
La fiducie-sûreté peut porter sur de nombreux types d'actifs.
Le coût dépend de plusieurs facteurs et doit être raisonné en coût global.
La procédure d'activation est intégralement définie au contrat.
Le cabinet met en place et exécute des fiducies-sûretés au bénéfice d'établissements prêteurs et d'investisseurs, sur des financements structurés et des opérations exigeantes. Quelques situations, anonymisées.
Un pool bancaire finance l'acquisition d'un groupe. Pour offrir aux prêteurs une sûreté logée dans un patrimoine d'affectation distinct de celui de l'emprunteur, le cabinet met en place une fiducie-sûreté sur les titres et actifs clés, en tenant compte des règles de la procédure collective.
Un financement d'envergure est adossé à un ensemble d'actifs immobiliers. La fiducie-sûreté n'entre pas en concours avec les créanciers inscrits après sa publication et se réalise sans saisie, à la valeur fixée par un expert, ce qui permet souvent un dénouement plus rapide que l'hypothèque seule.
Titres non cotés, créances, œuvres d'art : lorsque les sûretés classiques atteignent leurs limites, le cabinet structure une fiducie-sûreté adaptée à la nature de l'actif.
Une sûreté jugée fragile par un prêteur est remplacée par une fiducie-sûreté, plus lisible et plus rapidement réalisable, afin de sécuriser le refinancement d'une facilité existante.
À la défaillance de l'emprunteur, le créancier doit appréhender l'actif dans le respect de l'évaluation par expert et, le cas échéant, des règles de la procédure collective. Le cabinet accompagne la réalisation de la sûreté, du constat de défaut à l'attribution du bien et au versement de la soulte.
Deux outils, deux logiques : la comparaison est centrale dans la pratique.
Les deux outils répondent à une logique de garantie, mais leur technique juridique et leur efficacité pratique diffèrent significativement. Le choix dépend de la nature des actifs, du contexte du financement et de la flexibilité recherchée par les parties.
Fiducie-sûreté : transfert temporaire de propriété dans un patrimoine fiduciaire séparé.
Hypothèque : sûreté réelle sans transfert de propriété.
Fiducie-sûreté : très encadrée par le contrat, avec scénarios souvent plus souples.
Hypothèque : exécution plus classique, souvent plus procédurale.
Fiducie-sûreté : souvent forte, notamment dans les financements structurés.
Hypothèque : classique et connue, mais parfois moins souple dans le montage.
Fiducie-sûreté : pour un immeuble, taxe de publicité foncière de 0,70 % au transfert, acte plus élaboré et rémunération du fiduciaire ; coût global en général comparable à celui d'une hypothèque, parfois supérieur pour un petit financement.
Hypothèque : formalités et frais d'inscription, puis frais de saisie à la réalisation.
Pour approfondir tous les aspects de la fiducie-sûreté : structuration, mise en place, scénarios de défaut, articulation avec les autres sûretés.
La pratique fiducie-sûreté du cabinet est animée par Jonathan Bensaid (associé fondateur) et Lauren Bensaid (associée Banque & Finance), en coordination avec un réseau d'experts pluridisciplinaires (notaires, banquiers, experts-comptables, conseils financiers).
Le bien passe au fiduciaire à titre de garantie, puis revient au constituant si la dette est payée, ou est attribué ou vendu à la valeur fixée par un expert si elle ne l'est pas.
La fiducie-sûreté est un transfert de propriété à titre de garantie d'une dette, au profit d'un fiduciaire, qui reste propriétaire jusqu'au paiement. Elle est régie par les articles 2372-1 et suivants du Code civil pour les meubles et 2488-1 et suivants pour les immeubles.
À défaut de paiement, le fiduciaire créancier acquiert la libre disposition du bien, ou le créancier peut en exiger la remise ou, si la convention le prévoit, la vente et la remise du prix. La valeur est fixée par un expert désigné à l'amiable ou en justice, et toute clause contraire est réputée non écrite. Si la valeur excède la dette, une soulte revient au constituant (C. civ., art. 2488-3 et 2488-4).
La fiducie-sûreté repose sur un transfert temporaire de propriété dans un patrimoine séparé, alors que l'hypothèque est une sûreté réelle sans transfert de propriété. Leur coût et leur efficacité pratique dépendent du dossier.
La fiducie-sûreté repose sur une séparation patrimoniale, mais elle ne met pas le bien à l'abri de toute procédure. Lorsque le constituant conserve l'usage du bien, l'article L. 622-23-1 du code de commerce interdit tout transfert au fiduciaire du seul fait de l'ouverture de la procédure, de l'arrêté du plan ou du défaut de paiement d'une créance née avant le jugement d'ouverture, à peine de nullité. Le transfert reste aussi exposé aux nullités de la période suspecte et à la fraude. Voir notre analyse de la fiducie-sûreté en procédure collective et le pôle Fiducie.
Pour un immeuble, le transfert supporte la taxe de publicité foncière de 0,70 % (CGI, art. 1020 ; environ 28 000 € pour un immeuble de 4 M€ de valeur vénale), à laquelle s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire, les honoraires et la rémunération du fiduciaire ; le retour au constituant se fait au droit fixe de 125 €. Il est pertinent de raisonner en coût global de structuration et d'exécution plus qu'en tarif facial.
Les six mentions de l'article 2018 du Code civil, à peine de nullité : biens ou droits transférés, durée du transfert (99 ans au plus), identité du constituant, du fiduciaire et du bénéficiaire ou règles pour le désigner, mission et pouvoirs du fiduciaire. S'y ajoute la dette garantie (art. 2372-2 et 2488-2). Le contrat doit enfin être enregistré dans le mois (art. 2019).
Toutes les ressources fiduciaires du cabinet, accessibles depuis cette page.
Le guide du constituant : ce que vous transférez, ce que vous négociez, qui vous défend.
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Voir la page Forme de fiduciePortage, structuration ou garantie sur actifs fonciers et bâtis.
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