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1. 法律框架 — 法国税法典第 975 条
用于商业活动的房地产资产可享豁免。
- 法国税法典第 975 条第 I 款 — 对商业、工业、手工业、农业或自由职业活动所必需资产的豁免原则
- 该活动须为纳税人的主要活动
- 排除私人财富管理（例外情形除外）
- 在 IFI 税务稽查中，举证责任由纳税人承担
专题分析 · IFI — 法国税法典第 975 条（职业资产）
职业资产与 IFI 豁免：房产出租业务
根据法国税法典第 975 条，IFI（房地产财富税）职业资产豁免在严格条件下可适用于带家具出租业务。对于自然人：须满足收入门槛（超过 23,000 欧元）以及占比要求（超过家庭收入的 50%）。对于家族式 SARL 有限责任公司：须证明经理人实施积极管理，若将管理委托给第三方，豁免即告丧失（凡尔赛大审法院 2024 年 4 月 30 日判决，案号 RG 22/01600）。每次申报 IFI 前进行审查必不可少。
分析作者：Jonathan Bensaid 律师 · 税务律师 · 巴黎及日内瓦 · 2024 年 5 月 27 日
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30 秒了解要点
法国税法典第 975 条规定，用于商业活动的房地产资产在特定条件下可豁免 IFI。私人财富管理被明确排除在外，仅有限的例外情形除外。
对于从事带家具出租业务的自然人：豁免须同时满足年收入超过 23,000 欧元，且该业务收入占家庭应税收入的 50% 以上（LMP 身份）。条件十分严格，任一条件不满足即丧失豁免。
对于从事带家具出租的家族式 SARL 有限责任公司：上述门槛不适用，但豁免仍以经理人实施真实且积极的管理为前提。将管理委托给第三方管理公司将导致豁免丧失，此点已由凡尔赛大审法院（2024 年 4 月 30 日，案号 RG 22/01600）确认。
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法律框架、适用条件与积极管理标准
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2. 自然人的适用条件（LMP）
须同时满足两项十分严格的条件方可享受豁免。
- 带家具出租业务的年收入超过 23,000 欧元
- 该业务收入须占家庭应税收入的50% 以上
- 与 LMP 身份（职业带家具出租人）的衔接
- 若条件不满足：适用 LMNP 身份，无法享受任何 IFI 豁免
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3. 家族式 SARL 公司的适用条件
适用条件不同：核心标准是经理人的真实积极管理。
- 收入门槛条件不适用于家族式 SARL 公司（与自然人的重大区别）
- 必须证明经理人实施积极管理
- 要求严谨完备的书面记录，豁免并非自动取得
- 存在被追溯 6 年的 IFI 补税风险（税收程序法典 LPF L.181 条）
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4. 积极管理的标准（判例）
判例确立了三项核心要求。
- 日常参与招租、日常管理及工程跟进
- 不得将管理完全委托给第三方管理公司
- 留存书面证据：与租户的往来函件、维护保养档案、由经理人直接处理的工程发票
- 实务检验：如果更换经理人对运营毫无影响，则管理很可能并非积极管理
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凡尔赛大审法院 2024 年 4 月 30 日判决及其影响
一项重要判决：即使经理人在名义上仍负有责任，将管理委托给第三方也会导致 IFI 豁免丧失。
凡尔赛 22/01600 号判决的意义
凡尔赛大审法院判决（2024 年 4 月 30 日，案号 RG 22/01600）就一个长期存在争议的问题作出裁断：能否将运营管理委托给第三方（房产管理公司、民宿托管公司等），同时保留 IFI 职业资产豁免？法院的回答十分明确：不能。管理必须由经理人实际行使，而非仅在名义上归属于经理人。
四项实务影响
1 — 审查实际管理链条
对于每一处主张 IFI 豁免的房产，须查明实际作出运营决策的是谁：租户甄选、租金定价、事故处理、工程跟进。如果这些决策由第三方（管理公司、房产中介、托管公司）作出，豁免便十分脆弱，在税务稽查中面临被否定的风险。
2 — 记录经理人的参与
建立证据档案：与租户的往来函件（信函、电子邮件）、维护保养档案、工程发票、房产巡视日程、管理报告。这些记录必须与经营活动同步形成，而不能在税务稽查时事后补作。
3 — 严格限制委托范围
如确需委托某些事务（例如追收拖欠租金、大型工程），应当限于个别、明确列明的事项，而非系统性委托。经理人必须保留决策权和实际控制权。将管理完全委托给管理公司（按月支付全包管理费）与豁免不相容。
4 — 缴纳公司所得税的 SCI 的特殊情形
对于从事带家具出租且缴纳公司所得税的 SCI 民事房地产公司，豁免以 SCI 具有真实的商业活动（积极管理）且其份额构成纳税人活动所必需的资产为前提。若家族财富型 SCI 将管理委托给受托代理人，风险将显著上升，可能被认定为私人财富管理（不享豁免）。
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问答 — IFI 纳税人常见问题
如何判断我能否享受 IFI 职业资产豁免？
分析路径如下：（1）如果您是自然人，核查门槛条件，即收入超过 23,000 欧元且占家庭应税收入的 50% 以上（LMP 身份）；（2）如果您通过家族式 SARL持有房产，须证明经理人实施真实的积极管理。在这两种情形下，IFI 税务稽查中的举证责任均由纳税人承担。建议每年申报前进行一次审查。
我公司的经理人是否委托过多而危及豁免？
实务检验：请自问，如果经理人离开 3 个月，运营决策由谁作出？如果答案是「管理公司」或「受托代理人」，那么管理实际上已被委托，IFI 豁免十分脆弱（凡尔赛大审法院 2024 年 4 月 30 日判决）。如果更换经理人毫无影响，该活动即非积极管理。至少每年进行一次审查必不可少。
如果税务机关否定 IFI 豁免，会发生什么？
房产价值将被重新计入未过追征期年度的 IFI 税基（一般为 6 年，税收程序法典 LPF L.181 条），并按 IFI 标准税率（分档 0.5% 至 1.5%）课税。视定性情况（故意违规、滥用法律），另加征 10% 至 80% 的罚款。以一项主张豁免 6 年、价值 500 万欧元的房产组合为例，涉案金额可达数十万欧元。
我能否将 Airbnb 带家具出租业务委托给托管公司，同时保留 IFI 豁免？
风险极高。托管公司负责接待、保洁及运营管理，实际上在日常管理中取代了经理人。凡尔赛 22/01600 号判决否定的正是这种安排。要保住豁免，经理人必须保留战略决策权（定价政策、平台选择、质量监控）和行政管理职能（开票、会计、核查），即使部分运营事务已外包。
就 IFI 而言，LMP 与 LMNP 身份有何区别？
LMP（职业带家具出租人）指收入超过 23,000 欧元且占家庭应税收入的 50% 以上，在满足条件的前提下可能享受 IFI 职业资产豁免。LMNP（非职业带家具出租人）指两项标准中有一项不满足，无法享受任何 IFI 豁免：如果房地产净值超过 130 万欧元的门槛，带家具出租的房产将全额计入 IFI 税基。随着收入变化，两种身份可能逐年切换，因此每年跟踪核查尤为重要。
Cité par
© BENSAID Avocats — 本网站发布的信息不构成法律意见。资料来源：法国税法典第 975 条（豁免 IFI 的职业资产）；法国税法典第 155 IV 条（LMP / LMNP 身份）；税收程序法典 LPF L.181 条（IFI 追征期）；凡尔赛大审法院 2024 年 4 月 30 日判决（案号 RG 22/01600）；关于公司积极管理的判例。编辑更新日期：2024 年 5 月 27 日。