À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
Plusieurs décisions du Conseil d'État ont progressivement durci la grille d'analyse permettant de basculer un particulier vendeur de terrains à bâtir en assujetti TVA — la doctrine des « démarches actives de commercialisation foncière » issue de la jurisprudence CJUE Słaby/Kuć du 15 septembre 2011 (C-180/10 et C-181/10). Cette page synthétise l'évolution récente : caractérisation des moyens similaires à ceux d'un professionnel, articulation avec la question de l'activité occulte (LPF art. L.169) en cas de non-déclaration, durée de reprise applicable. La vigilance doit être maximale pour les particuliers détenant un patrimoine foncier conséquent et envisageant des opérations de division et de vente.
Les arrêts Słaby (C-180/10) et Kuć (C-181/10) du 15 septembre 2011 ont posé la grille fondamentale : un particulier qui mobilise, en préparation de la vente, des moyens similaires à ceux d'un producteur, d'un commerçant ou d'un prestataire exerce une activité économique au sens de la directive TVA et bascule en assujetti au titre de l'opération concernée — fût-elle isolée.
Le Conseil d'État a transposé cette grille en droit français et l'a régulièrement précisée. Les décisions récentes témoignent d'une tendance au durcissement : l'accumulation de plusieurs indices (viabilisation, division parcellaire, marketing professionnel, intermédiation, structuration dédiée) suffit à caractériser la démarche active, même en l'absence d'antériorité commerciale du vendeur. La frontière entre simple gestion patrimoniale et activité économique s'est ainsi déplacée — au détriment des particuliers détenteurs de patrimoines fonciers.
Le risque le plus lourd n'est pas la TVA elle-même (récupérable par un acquéreur assujetti) mais la requalification rétroactive assortie du délai de reprise étendu de l'article L.169 du LPF à 10 ans en cas d'activité occulte (LPF art. L.169 et CGI art. 1728, 1, c — majoration 80 %). Une vigilance renforcée s'impose pour les opérations de division-vente sur patrimoine familial.
Au-delà de la grille générale, plusieurs précisions jurisprudentielles structurent désormais la pratique.
Aucun indice pris isolément ne caractérise à lui seul la démarche active. C'est l'accumulation de plusieurs éléments — viabilisation, division parcellaire, marketing actif, intermédiation, structuration dédiée — qui caractérise la bascule. La défense suppose donc une analyse poste par poste de chaque indice et de leur cohérence.
Un particulier sans antériorité dans les opérations immobilières peut être qualifié d'assujetti pour la cession concernée — la qualification s'apprécie opération par opération. Cette grille protège mal les héritiers d'un patrimoine foncier qui décident de le valoriser ponctuellement avec des moyens étoffés.
La création d'une structure dédiée à l'opération (SCI d'aménagement, SAS de promotion) est interprétée comme un indice fort de démarche active. À l'inverse, une cession directe par le particulier en nom propre — sans véhicule — laisse plus de marge à la qualification de gestion patrimoniale.
Si le particulier requalifié n'a pas déclaré son activité ni ne s'est immatriculé, l'administration peut invoquer une activité occulte (LPF art. L.169) et étendre le délai à 10 ans, avec majoration 80 % (CGI art. 1728, 1, c). En l'absence d'occulte, le délai est de 3 ans (LPF art. L.176 pour la TVA). La défense passe par la démonstration d'une erreur excusable sur l'obligation déclarative.
Une cession qui bascule en TVA voit ses droits d'enregistrement réduits à la taxe de publicité foncière de 0,715 % (au lieu de 5,80 % / 6,40 %). L'arbitrage économique entre exposition à la TVA (récupérable par acquéreur assujetti) et droits d'enregistrement de droit commun n'est donc pas toujours défavorable au particulier — il dépend de la qualité de l'acquéreur et du contexte de l'opération.
Le cabinet conduit, pour les particuliers détenteurs de patrimoines fonciers envisageant des opérations de cession (division héritages, valorisation foncière, lotissements familiaux), un audit préalable de la qualification potentielle au regard de la jurisprudence Słaby/Kuć et des décisions récentes du Conseil d'État. L'objectif est d'arbitrer en pleine conscience entre exposition à la TVA et structuration en simple gestion patrimoniale.
En cas de contentieux sur des opérations passées, nous construisons la défense sur les terrains de la qualification des indices, de l'erreur excusable sur l'obligation déclarative, et de la portée du redressement.
Si la vente se borne à la simple gestion patrimoniale, le particulier reste hors champ TVA — droits d'enregistrement de droit commun, pas de TVA. Si en revanche il a mobilisé des moyens similaires à un professionnel (viabilisation, division, marketing), il bascule en assujetti occasionnel au sens de l'article 256 A du CGI. La cession devient soumise à la TVA à 20 %, avec en contrepartie un droit à déduction sur les frais préparatoires.
Par l'absence de moyens significatifs mobilisés en préparation de la vente. Cession directe d'un terrain hérité, sans travaux préparatoires, sans division parcellaire, sans démarchage actif, via une simple agence immobilière classique : ces éléments restent en principe dans la gestion patrimoniale. La frontière se brouille dès que plusieurs indices se cumulent — c'est le faisceau d'indices qui prime.
Le délai de droit commun pour la TVA est de 3 ans (LPF art. L.176). Mais si le particulier requalifié n'a pas déclaré son activité ni ne s'est immatriculé en tant qu'assujetti, l'administration peut invoquer une activité occulte et étendre le délai à 10 ans (LPF art. L.169) avec majoration de 80 % (CGI art. 1728, 1, c). La défense passe par la démonstration d'une erreur excusable.
Oui, en démontrant une erreur excusable sur l'obligation déclarative — par exemple croyance erronée que les opérations relevaient de la simple gestion patrimoniale. La jurisprudence apprécie cette excuse au cas par cas. La décharge éventuelle de la majoration 80 % n'entraîne pas automatiquement la fin de l'application du délai de reprise décennal — les deux mécanismes sont juridiquement distincts. Voir notre analyse : Activité occulte de marchand de biens.
Trois axes : (1) analyse préalable du faisceau d'indices avec un avocat fiscaliste ; (2) structuration explicite du véhicule (rester en gestion patrimoniale ou créer une structure assujettie en pleine conscience) ; (3) arbitrage économique entre exposition à la TVA (avec droit à déduction) et droits d'enregistrement de droit commun. Un audit en amont sécurise la position en cas de contrôle ultérieur.
Non, pas automatiquement. La cession directe d'un terrain hérité, sans travaux préparatoires significatifs, reste en principe en gestion patrimoniale. Mais si l'héritier aménage le terrain (viabilisation, division en lots, démarchage actif de promoteurs), il bascule en démarche active. La même question se pose pour les indivisions successorales qui décident d'aménager avant cession — la coordination entre indivisaires peut renforcer le caractère actif de l'opération.
Pas toujours. Si l'acquéreur est lui-même assujetti à la TVA (promoteur, foncière), il récupère la TVA facturée — le coût net pour l'acquéreur est neutre. Et le vendeur peut déduire la TVA d'amont sur les frais préparatoires (viabilisation, géomètre, urbaniste). En cas de cession à un acquéreur assujetti, l'exposition à la TVA peut donc être économiquement plus favorable que le régime de gestion patrimoniale (DMTO 5,80 %). L'arbitrage doit être fait au cas par cas.
Sujets fréquemment articulés avec la TVA pour les particuliers vendeurs.
Cadre général de la TVA immobilière : champ, régimes, options, exonérations.
Voir la page TVACritères de la jurisprudence CJUE Słaby/Kuć et application en droit français.
Voir la page TVADistinction entre simple gestion patrimoniale et activité économique.
Voir la page Marchand de biensRisque de requalification décennale en cas d'opérations non déclarées.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour qualifier votre opération au regard de la jurisprudence Słaby/Kuć, arbitrer l'exposition à la TVA et sécuriser la structuration.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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