Le quatrième alinéa de l'article 1115 du CGI ramène le délai de l'engagement de revendre de 5 à 2 ans lorsque l'opération constitue une vente par lots déclenchant le droit de préemption des occupants : article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (protection des occupants de locaux d'habitation) ou article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs). Régime emblématique de la « vente à la découpe », son champ d'application a été précisé par un arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2024 qui apporte une clarification importante sur le moment où s'apprécie la condition d'occupation des lots.
Le quatrième alinéa de l'article 1115 du CGI déroge au délai de droit commun de 5 ans en imposant un délai plus court de 2 ans lorsque la revente est réalisée « consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption » prévu par deux dispositifs distincts : l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (protection des occupants en cas de vente par lots à un acquéreur non occupant) et l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs — congé pour vente).
Le législateur a souhaité accélérer la rotation des opérations dites de « vente à la découpe » — division d'immeubles en lots, revente unitaire à des acquéreurs souvent occupants — pour préserver l'équilibre entre intérêt fiscal du marchand de biens et protection des locataires. La contrepartie : un délai serré qui exige une maîtrise du calendrier dès l'acquisition.
L'arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2024 a précisé un point de calendrier longtemps débattu : la condition d'occupation des lots concernés s'apprécie à l'expiration du délai de 2 ans (et non à la date d'acquisition). Conséquence pratique : tous les lots non revendus à 2 ans qui sont alors susceptibles d'être préemptés par leurs occupants tombent sous le délai court — sans qu'il soit nécessaire de démontrer leur occupation initiale au moment de l'achat.
Au-delà du principe, le délai de 2 ans soulève des difficultés d'application — qualification de l'opération, point de départ, articulation avec le délai de 5 ans de droit commun, conséquences en cas de revente partielle.
L'opération doit constituer une vente par lots au sens des deux lois visées. Concrètement : division en lots de copropriété, revente unitaire, et déclenchement du droit de préemption des locataires en place — soit parce que le bien est vendu à un non-occupant (loi 75-1351, art. 10), soit parce qu'un congé pour vente est délivré (loi 89-462, art. 15).
Le délai de 2 ans court à compter de la date d'acquisition de l'immeuble par le marchand de biens, et non à compter de la notification du congé ou de l'offre de préemption aux locataires. Le calendrier d'organisation des notifications est donc essentiel — il doit s'inscrire dans une fenêtre opérationnelle qui laisse le temps de la revente effective avant l'échéance.
L'arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2024 retient que la condition d'occupation des lots s'apprécie à l'expiration du délai de 2 ans, pas à l'acquisition. Le délai court de 2 ans s'applique à tous les lots non revendus à 2 ans qui sont alors susceptibles de préemption par leurs occupants. Cette grille bénéficie aux opérateurs en clarifiant le périmètre du délai.
Lorsqu'une partie des lots est revendue rapidement à des occupants (préemption ou vente directe) tandis que d'autres restent en stock, l'application du délai 2 ans aux lots concernés et du délai 5 ans aux autres lots peut soulever des difficultés. La cartographie lot par lot dès l'acquisition est indispensable pour piloter le risque fiscal.
Le non-respect du délai de 2 ans entraîne la déchéance et le rappel des droits non perçus, payables dans le mois suivant l'expiration de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois — 2,40 %/an), conformément au I de l'article 1840 G ter du CGI. La sanction est identique au régime de droit commun.
Sur les opérations de vente à la découpe, le cabinet intervient en amont (analyse de la qualification de l'opération, choix du véhicule d'acquisition, rédaction des clauses dans la promesse et l'acte d'acquisition pour préciser l'engagement et le délai applicable, calendrier de division et de mise en commercialisation) et en aval (sécurisation du calendrier des notifications de congé pour vente ou de droit de préemption, suivi du respect du délai, contentieux en cas de remise en cause).
L'arrêt du 9 octobre 2024 ouvre des marges d'optimisation pour les opérateurs — il est désormais possible de raisonner avec plus de sécurité sur le périmètre du délai court, en tenant compte de l'occupation effective au terme de la fenêtre de 2 ans.
L'article 1115, alinéa 4 du CGI impose un délai court de 2 ans (au lieu de 5 ans) pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption des occupants — soit en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (protection des occupants de locaux à usage d'habitation), soit en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs, congé pour vente). Le législateur cible ainsi spécifiquement les opérations de « vente à la découpe » afin de préserver l'équilibre entre l'avantage fiscal du marchand de biens et la protection des locataires.
Le délai court à compter de la date d'acquisition de l'immeuble, et non à compter de la notification de la vente aux locataires ou de l'offre de préemption. Cette précision a été constamment rappelée par la jurisprudence et la doctrine BOFiP. La conséquence pratique est qu'un calendrier de division et de notifications doit être organisé dès le closing pour que la revente effective intervienne avant l'expiration du délai.
Avant cet arrêt, la question était débattue. Par décision du 9 octobre 2024, la Cour de cassation a retenu que la condition d'occupation s'apprécie à l'expiration du délai de 2 ans — c'est-à-dire que le délai court de 2 ans s'applique aux lots qui, à la fin de cette fenêtre, sont occupés par un locataire ou un occupant susceptible de préemption. Cette lecture facilite la gestion opérationnelle des opérations de découpe en évitant de devoir démontrer l'occupation initiale au moment de l'acquisition.
L'analyse se fait en pratique lot par lot. Le délai de 2 ans concerne les lots qui, à son expiration, sont susceptibles de préemption par leurs occupants. Les autres lots (libres d'occupants, ou occupants ne disposant pas du droit de préemption) restent dans le délai de droit commun de 5 ans. Une cartographie précise des lots dès l'acquisition est donc indispensable.
La déchéance est encourue. Le rappel des droits non perçus doit être acquitté dans le mois suivant l'expiration de l'engagement, majoré de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois soit 2,40 %/an), sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI. Comme pour le délai de 5 ans, seule la force majeure caractérisée (extériorité, imprévisibilité, irrésistibilité) peut faire échec à la déchéance.
Non. Le délai de 2 ans est strictement réservé aux ventes par lots déclenchant le droit de préemption. Une opération qui ne déclenche pas ce droit (par exemple : vente en bloc, vente à un acquéreur professionnel non occupant sans préemption applicable) reste dans le délai de droit commun de 5 ans. La qualification de l'opération doit être analysée au cas par cas dès l'acquisition.
Sujets fréquemment articulés avec le délai réduit de 2 ans.
Vue d'ensemble : revendre, construire, prorogations, reprise.
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Voir la page Pôle ImmobilierCadre général des droits de mutation à titre onéreux et exonérations.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser le périmètre du délai applicable, sécuriser le calendrier des notifications et de revente, ou défendre vos intérêts face à une remise en cause.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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