Hausse des DMTO 2025 : ce qui change pour les frais de notaire

D'environ 0,5 point du prix d'acquisition dans les départements ayant voté le taux maximal. L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 permet de porter le taux départemental de l'article 1594 D du CGI de 4,50 % à 5 % au plus. Avec la taxe communale de 1,20 % et les frais d'assiette de 2,37 % du droit départemental, la charge globale de DMTO passe d'environ 5,81 % à environ 6,32 % du prix pour une acquisition dans l'ancien, soit environ 2 000 euros de plus pour un bien de 400 000 euros.

Non. Le relèvement est une faculté ouverte à chaque conseil départemental, qui doit délibérer en ce sens. Au 1er juin 2026, selon le tableau publié par la DGFiP, 89 départements et collectivités, dont Paris et l'ensemble de l'Île-de-France, appliquent le taux de 5 %. Onze restent à 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte ; l'Indre conserve 3,80 %. Le tableau est mis à jour chaque mois sur impots.gouv.fr. Le calendrier est fixé par le III de l'article 116, complété par l'article 121 de la loi de finances pour 2026 : une délibération notifiée au plus tard le 15 avril 2025, ou entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026, ou entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, s'applique aux actes passés à compter du premier jour du deuxième mois suivant sa notification ; une délibération notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre d'une année s'applique au 1er janvier de l'année suivante. Le taux applicable est celui en vigueur à la date de l'acte ou de la convention qui opère la mutation dans le département de situation de l'immeuble ; un compromis conclu avant la date d'effet de la délibération peut, s'il vaut vente parfaite, figer le taux antérieur, ce qui mérite une vérification au cas par cas avant la signature.

Le dispositif de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 est temporaire : il vise, en principe, les actes passés et conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Pour les actes passés et conventions conclues à compter du 1er avril 2028, le taux applicable dans les départements ayant relevé leur taux redevient de plein droit celui qui était en vigueur le 31 janvier 2025 (4,50 % dans la quasi-totalité des cas), en application du IV de l'article 116, sauf prorogation par une loi de finances ultérieure. La loi de finances pour 2026 (article 121) n'a pas prorogé le dispositif : elle a seulement ouvert une nouvelle fenêtre de notification des délibérations, du 1er décembre 2026 au 15 avril 2027.

Le texte renvoie à la définition retenue pour le prêt à taux zéro (I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation) : est primo-accédant la personne physique qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, ni titulaire des droits réels de celle-ci dans le cadre d'un bail réel solidaire, au cours des deux années précédant l'acquisition. La condition n'est pas exigée des personnes invalides ou handicapées visées par le texte, ni des victimes d'une catastrophe ayant rendu leur résidence principale définitivement inhabitable. La protection suppose en outre que le bien acquis soit affecté à la résidence principale de l'acquéreur. Un investissement locatif ou une résidence secondaire n'ouvre pas droit au dispositif, même pour un primo-accédant.

Selon la réponse ministérielle Berger (question n° 5129, JOAN du 16 septembre 2025), la condition s'apprécie individuellement, acquéreur par acquéreur pour les concubins, partenaires de PACS et époux séparés de biens : la quote-part acquise par le primo-accédant échappe au taux relevé, tandis que la quote-part de l'acquéreur non primo-accédant le supporte. En revanche, pour les époux communs en biens, les deux époux doivent en principe être primo-accédants, sauf acquisition en propre par un seul d'entre eux (remploi de fonds propres avec double déclaration dans l'acte). La répartition des droits retenue dans l'acte a donc une incidence directe sur les droits dus. La doctrine administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-20, 17 juin 2026) a repris cette solution.

Non, en principe. Les ventes de terrains à bâtir et d'immeubles neufs soumises à la TVA sur le prix total, notamment les ventes en l'état futur d'achèvement, sont taxées à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % prévu par l'article 1594 F quinquies, A du CGI, soit 0,715 % frais d'assiette compris. Ce taux n'est pas affecté par le relèvement de l'article 1594 D. En revanche, les ventes soumises à la TVA sur la marge (article 268 du CGI) et les ventes d'immeubles anciens soumises à la TVA sur option restent au taux de droit commun, donc au taux relevé. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'écart de frais d'acquisition entre le neuf et l'ancien se creuse en 2025.

Pas nécessairement. Les marchands de biens qui prennent l'engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI) acquittent la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % (0,715 % frais d'assiette compris), et les acquisitions sous engagement de construire dans les quatre ans (article 1594-0 G du CGI) sont exonérées, sous réserve d'un droit fixe de 125 euros (article 691 bis du CGI). Ces régimes ne sont pas modifiés par l'article 116. Le respect des engagements et des délais conditionne toutefois le maintien de ces régimes de faveur.