2025年DMTO上调：公证费有何变化

在表决采用最高税率的省份，约上涨购置价格的0.5个百分点。2025年2月14日第2025-127号法律第116条允许将法国税法典第1594 D条规定的省级税率由4.50%上调至最高5%。加上1.20%的市镇税以及相当于省级税2.37%的核定费用，购置二手房的DMTO总体税负由约5.81%升至约6.32%，以40万欧元的房产为例，约增加2,000欧元。

不是。上调是赋予各省议会的一项选择权，须经其表决决定。根据法国税务总局（DGFiP）公布的税率表，截至2026年6月1日，包括巴黎及整个法兰西岛大区在内的89个省及地方行政区适用5%的税率。11个省仍维持4.50%：上阿尔卑斯省、滨海阿尔卑斯省、阿尔代什省、夏朗德省、德龙省、洛泽尔省、瓦兹省、上比利牛斯省、索恩-卢瓦尔省、瓜德罗普及马约特；安德尔省维持3.80%。该税率表每月在impots.gouv.fr上更新。时间安排由第116条第III款规定，并经2026年财政法案第121条补充：于2025年4月15日之前、2025年12月1日至2026年4月15日期间或2026年12月1日至2027年4月15日期间通知的决议，适用于自通知后第二个月第一日起签署的契据；于某年4月16日至11月30日期间通知的决议，自次年1月1日起适用。适用的税率是不动产所在省份在契据签署之日或实现转让的协议订立之日的现行税率；在决议生效日之前订立的买卖预约合同，若已构成完整的买卖，可能锁定此前的税率，签约前须逐案核实。

2025年财政法案第116条设立的制度是临时性的：原则上适用于2025年4月1日至2028年3月31日期间签署的契据及订立的协议。对于2028年4月1日起签署的契据及订立的协议，已上调税率的省份适用的税率自动恢复至2025年1月31日的现行税率（绝大多数情况下为4.50%），依据为第116条第IV款，除非后续财政法案予以延长。2026年财政法案（第121条）并未延长该制度：其仅新增了一个决议通知窗口期，即2026年12月1日至2027年4月15日。

法律参照零利率贷款的定义（法国建筑与住房法典第L. 31-10-3条第I款）：首次购房者是指在购置前两年内未曾拥有自己的主要居所、亦未在团结实物租赁（bail réel solidaire）框架下持有该居所物权的自然人。法律所指的残疾或伤残人士，以及因灾害导致主要居所永久无法居住的受害者，不受该条件限制。享受保护还须以所购房产用作购房者的主要居所为条件。用于出租投资或作为第二居所的购置不适用该制度，即便购房者属于首次购房者。

根据Berger部长答复（第5129号问题，JOAN 2025年9月16日），对于同居伴侣、民事伴侣（PACS）及分别财产制夫妻，该条件按购房者逐一单独认定：首次购房者购得的份额不适用上调后的税率，非首次购房者的份额则须适用。相反，对于共同财产制夫妻，原则上双方均须为首次购房者，除非一方以个人财产单独购置（个人资金再投入并在契据中作双重声明）。因此，契据中权利份额的分配直接影响应缴税款。税务机关的行政指引（BOI-ENR-DMTOI-10-20，2026年6月17日）已吸纳这一解决方案。

原则上不受影响。建设用地及新建不动产按全价缴纳增值税的交易，特别是期房买卖（VEFA），其土地公示税适用法国税法典第1594 F quinquies条A款规定的0.70%低税率（含核定费用为0.715%）。该税率不受第1594 D条税率上调的影响。相反，按差额缴纳增值税的交易（法国税法典第268条）以及二手不动产选择缴纳增值税的交易仍适用普通税率，即上调后的税率。这也是2025年新房与二手房购置费用差距扩大的原因之一。

不一定。承诺在五年内转售的房产交易商（法国税法典第1115条）按0.70%的低税率缴纳土地公示税（含核定费用为0.715%）；在四年内建造承诺项下的购置（法国税法典第1594-0 G条）则可免税，仅须缴纳125欧元的定额税（法国税法典第691 bis条）。这些制度不受第116条影响。但须遵守相关承诺及期限，方能维持这些优惠制度的适用。