01
机制：省级临时选择权
上调既非自动亦非统一适用：须经省议会表决决定。
- 法国税法典第1594 D条规定的税率可上调至4.50%以上，最高不超过5%
- 适用于自省议会决议生效之日起签署的契据及订立的协议，最早为2025年4月1日
- 制度设有时间限制：上调后的税率原则上不再适用于2028年3月31日之后签署的契据
- 须逐案核实契据签署之日不动产所在省份的现行税率
不动产转让税、购置费用
2025年DMTO上调：公证费有何变化
2025年2月14日第2025-127号法律（2025年财政法案）第116条允许法国各省在临时期间内，将省级登记税及土地公示税税率上调至法国税法典第1594 D条规定的4.50%上限之上，最高不超过5%，即最多上调0.5个百分点。绝大多数省份已表决通过上调。该上调不适用于购置主要居所的首次购房者；根据2025年9月公布的部长答复，在共同购买、按份共有的情形下，首次购房者的份额同样不受上调影响。以40万欧元购置二手房为例，额外成本约为2,000欧元。本所为买方、卖方及投资者提供购置税务方案的测算与规划服务。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 措施
- 省级DMTO税率可选择性上调，由4.50%至最高5%（2025年财政法案第116条）
- 幅度
- 按购置价格计算，最多增加0.5个百分点的税负
- 期限
- 临时性安排：原则上适用于2025年4月1日至2028年3月31日期间签署的契据
- 首次购房者
- 上调后的税率不适用于首次购房者购置主要居所
- 适用范围外
- 缴纳增值税的交易适用0.70%低税率（含核定费用为0.715%，CGI art. 1594 F quinquies），不受影响
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二手房购置税负增加半个百分点
实务中所称的「公证费」，其主要组成部分实际上是税款：省级登记税或土地公示税（法国税法典第1594 D条）、市镇附加税以及核定与征收费用。改革之前，绝大多数省份将省级税率定在4.50%的上限，购置二手房的总体税负约为价格的5.80%。
2025年财政法案第116条赋予省议会在临时期间内将该税率上调至最高5%的选择权。这一措施旨在应对房地产市场放缓导致的各省DMTO收入下滑。包括巴黎在内的绝大多数省份已表决采用最高税率，生效日期因各省表决及通知的时间安排而有所不同。
两类交易不受上调影响：其一为购置主要居所的首次购房者，法律对其作出明确保留；其二为缴纳增值税的交易（尤其是新建住宅），此类交易仍适用法国税法典第1594 F quinquies条规定的0.70%低税率（含核定费用为0.715%），因此不受影响。
本所有意控制受理案件的数量，以确保合伙人直接参与每一个案件，并在接受委托前对介入的必要性进行系统评估。
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制度逐项解析
02
首次购房者的豁免
上调后的税率不适用于购置主要居所的首次购房者。
- 首次购房者身份参照零利率贷款制度认定（法国建筑与住房法典第L. 31-10-3条第I款）：在购置前两年内未曾拥有自己的主要居所
- 所购房产须用作购房者的主要居所，实务中该用途在契据中作出声明
- 第116条另创设法国税法典第1594 F septies条：各省可选择对首次购房者降低税率或给予免税，条件是承诺将房产用作主要居所至少五年
- 未遵守主要居所用途承诺的，相关优惠可能被追回
03
共同购买：仅一方为首次购房者
夫妻或伴侣中仅一方曾拥有房产，是常见的情形。
- 根据Berger部长答复（第5129号，JOAN 2025年9月16日），对于按份共有人及分别财产制夫妻，首次购房者身份按购房者逐一认定
- 此时，针对上调税率的保护适用于首次购房者购得的份额；另一购房者的份额则按上调后的税率纳税
- 对于共同财产制夫妻（婚后所得共同制或全面共同制），原则上双方均须满足条件，除非一方以个人财产单独购置（个人资金再投入并在契据中作双重声明）
- 夫妻财产制及契据中权利份额的分配直接影响应缴税款金额；建议在契据签署之日核实税务机关的现行指引
04
对购置费用的量化影响
额外成本易于测算：约为价格的半个百分点（含核定费用）。
- 二手房DMTO构成：省级税（4.50%或5%）、市镇税1.20%、核定费用为省级税的2.37%
- 购置价40万欧元：按5%税率计算，额外税款约2,000欧元
- 购置价100万欧元：额外成本约5,100欧元（含核定费用）
- 可与优惠制度作比较：转售承诺或建造承诺（房产交易商、开发商）、按0.715%税率缴纳增值税的交易
— FAQ
2025年DMTO上调：常见问题
2025年公证费上涨多少？
在表决采用最高税率的省份，约上涨购置价格的0.5个百分点。2025年2月14日第2025-127号法律第116条允许将法国税法典第1594 D条规定的省级税率由4.50%上调至最高5%。加上1.20%的市镇税以及相当于省级税2.37%的核定费用，购置二手房的DMTO总体税负由约5.81%升至约6.32%，以40万欧元的房产为例，约增加2,000欧元。
上调是否适用于所有省份？
不是。上调是赋予各省议会的一项选择权，须经其表决决定。包括巴黎在内的绝大多数省份已采用5%的税率，生效日期因各省表决及通知的时间安排而有所不同。适用的税率是不动产所在省份在契据签署之日的现行税率：签约前须逐案核实。
5%的税率可以适用到什么时候？
2025年财政法案第116条设立的制度是临时性的：原则上适用于2025年4月1日至2028年3月31日期间签署的契据及订立的协议。此后，法国税法典第1594 D条规定的4.50%普通上限原则上重新适用，除非后续财政法案予以延长。
本制度所称的首次购房者如何认定？
法律参照零利率贷款的定义（法国建筑与住房法典第L. 31-10-3条第I款）：首次购房者是指在购置前两年内未曾拥有自己的主要居所的购房者。享受保护还须以所购房产用作购房者的主要居所为条件。用于出租投资或作为第二居所的购置不适用该制度，即便购房者属于首次购房者。
如果两名购房者中仅一人是首次购房者，如何处理？
根据Berger部长答复（第5129号问题，JOAN 2025年9月16日），对于同居伴侣、民事伴侣（PACS）及分别财产制夫妻，该条件按购房者逐一单独认定：首次购房者购得的份额不适用上调后的税率，非首次购房者的份额则须适用。相反，对于共同财产制夫妻，原则上双方均须为首次购房者，除非一方以个人财产单独购置（个人资金再投入并在契据中作双重声明）。因此，契据中权利份额的分配直接影响应缴税款。
新建住宅是否受上调影响？
原则上不受影响。缴纳增值税的交易，特别是新建房产的出售及期房买卖（VEFA），其土地公示税适用法国税法典第1594 F quinquies条规定的0.70%低税率（含核定费用为0.715%）。该税率不受第1594 D条税率上调的影响。这也是2025年新房与二手房购置费用差距扩大的原因之一。
不动产专业人士是否须承担上调？
不一定。作出转售承诺的房产交易商（法国税法典第1115条）按0.70%的低税率缴纳土地公示税（含核定费用为0.715%）；在建造承诺项下的购置（法国税法典第1594-0 G条）则可免税，仅须缴纳定额税。这些制度不受第116条影响。但须遵守相关承诺及期限，方能维持这些优惠制度的适用。
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— 延伸阅读
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不动产转让税的分析须结合优惠制度与不动产增值税综合考量。
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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