Axe bilatéral France-Israël

Investir en France depuis Israël : immobilier, dividendes, structuration

Un résident fiscal israélien qui investit en France est imposé en France sur ses seuls revenus de source française, dans le cadre de la convention du 31 juillet 1995. Les loyers supportent l'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de la limite supérieure de la deuxième tranche du barème (article 197 A du CGI), auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, Israël n'étant ni membre de l'Union européenne ni de l'Espace économique européen. La revente relève du prélèvement de 19 % de l'article 244 bis A du CGI, majoré des prélèvements sociaux, avec désignation d'un représentant fiscal accrédité dans la plupart des cas. Les dividendes de source française supportent une retenue de 12,8 % pour les personnes physiques, dans la limite des plafonds conventionnels de 5 % ou 15 %. Le cabinet structure les investissements français des résidents israéliens et accompagne, en sens inverse, les résidents français investissant en Israël.

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— En bref
Loyers
Taux minimum de 20 % ou 30 % (CGI art. 197 A) et prélèvements sociaux de 17,2 %, sauf option pour le taux moyen si plus favorable
Revente
Prélèvement de 19 % (CGI art. 244 bis A) et prélèvements sociaux de 17,2 % ; représentant fiscal accrédité obligatoire au-delà de 150 000 euros de prix de cession
Dividendes
Retenue à la source interne de 12,8 % (personnes physiques), plafonds conventionnels de 5 % ou 15 % (convention de 1995, art. 10)
IFI
Imposition dès 1 300 000 euros d'actifs immobiliers français nets, y compris via SCI (CGI art. 964 et 965)
Pièges
Taxe de 3 % en cas de chaîne de détention opaque (CGI art. 990 D), comptes français non déclarés en Israël, comptes israéliens non déclarés au retour en France
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Un cadre conventionnel clair, une fiscalité française à anticiper poste par poste

La convention franco-israélienne du 31 juillet 1995 organise le partage du droit d'imposer entre les deux États. Pour l'investisseur résident d'Israël, la règle centrale est simple : les revenus immobiliers ne sont imposables que dans l'État de situation du bien (article 6 de la convention), c'est-à-dire en France pour un actif français, et les plus-values immobilières y sont également imposables (article 13). Pour ces plus-values, Israël conserve un droit d'imposition en tant qu'État de résidence, la double imposition étant éliminée par crédit d'impôt (article 23), sous réserve du régime des nouveaux immigrants qui, selon le droit israélien en vigueur, exonère pendant dix ans les revenus de source étrangère, point à confirmer avec un conseil local.

Sur les revenus financiers, la convention plafonne la retenue à la source française : 5 % ou 15 % sur les dividendes selon la participation (article 10), 10 % sur les intérêts, ramenés à 5 % pour certains crédits bancaires (article 11). Le droit interne français est parfois plus favorable que le plafond conventionnel : la retenue sur dividendes versés à une personne physique non résidente est de 12,8 % (articles 119 bis, 2 et 187 du CGI), et la France ne prélève en principe aucune retenue sur les intérêts versés à des non-résidents hors États et territoires non coopératifs.

L'anticipation porte moins sur les taux, connus, que sur la structuration : détention directe ou par société civile, financement bancaire et déductibilité au regard de l'IFI, exposition à la taxe de 3 % en cas d'interposition de structures étrangères, et articulation avec la règle des six ans sur dix de l'article 750 ter, 3° du CGI lorsque des enfants de l'investisseur résident en France. Un dossier récent du cabinet l'illustre : pour une famille de Tel-Aviv acquérant un appartement parisien de 2 400 000 euros, le choix entre détention directe et SCI familiale, combiné au calibrage du financement, faisait varier la charge annuelle d'IFI et le traitement successoral français de manière significative.

Le cabinet conseille en droit fiscal français. Pour le volet israélien, notamment le statut d'oleh et les obligations locales, il travaille avec des correspondants israéliens habituels, avocats et experts-comptables, afin d'assurer une lecture croisée cohérente des deux droits.

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L'investissement, point par point

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L'acquisition immobilière : financement et mode de détention

Le choix entre détention directe et société civile se décide avant la signature, pas après.

  • Détention directe : simplicité, régime des plus-values des particuliers à la revente, mais indivision successorale et application du droit français de la succession immobilière
  • SCI familiale à l'IR : souplesse de transmission par donations de parts, gouvernance par les statuts ; la translucidité fiscale préserve le régime des plus-values des particuliers
  • SCI à l'IS ou structure israélienne interposée : amortissement possible mais plus-value professionnelle à la sortie et exposition à la taxe de 3 % ; à écarter sauf analyse spécifique
  • Financement bancaire : les banques françaises et les banques privées prêtent aux résidents israéliens sous conditions ; la dette d'acquisition réduit l'assiette de l'IFI dans les limites des articles 973 et 974 du CGI
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Loyers, revente, IFI : la fiscalité de détention

Trois impositions distinctes s'appliquent au même actif, chacune avec ses règles propres.

  • Loyers : imposition au barème avec taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de la limite supérieure de la deuxième tranche du barème (CGI art. 197 A), sauf option pour le taux moyen résultant des revenus mondiaux si plus favorable
  • Prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus et plus-values immobiliers : le taux réduit de 7,5 % est réservé aux affiliés d'un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, ce qui exclut les résidents d'Israël
  • Revente : prélèvement de 19 % (CGI art. 244 bis A) et prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros
  • Représentant fiscal accrédité obligatoire pour un cédant résident d'Israël, la dispense étant réservée à l'UE et à l'EEE, sauf cession n'excédant pas 150 000 euros ou détention de plus de 30 ans
  • IFI : imposition des seuls actifs immobiliers français dès 1 300 000 euros de valeur nette taxable, y compris les parts de sociétés à prépondérance immobilière (CGI art. 964 et 965)
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Dividendes et intérêts de source française

Le droit interne français et la convention de 1995 se combinent au bénéfice de l'investisseur.

  • Dividendes versés à une personne physique résidente d'Israël : retenue à la source interne de 12,8 %, inférieure au plafond conventionnel de 15 % (convention, art. 10)
  • Dividendes versés à une société israélienne détenant au moins 10 % du capital : retenue plafonnée à 5 % par la convention, contre 25 % en droit interne ; formalités conventionnelles (formulaires 5000 et 5001) à accomplir pour obtenir le taux réduit ou le remboursement
  • Intérêts : plafond conventionnel de 10 % (5 % pour certains crédits consentis par des établissements de crédit), mais la France ne prélève en principe aucune retenue interne sur les intérêts versés à des non-résidents
  • Côté israélien, ces revenus français sont en principe imposables en Israël comme État de résidence, sous réserve de l'exonération de dix ans des nouveaux immigrants pour les revenus de source étrangère ; l'analyse israélienne relève des correspondants locaux du cabinet
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Créer une activité en France : établissement stable ou filiale

Une société israélienne qui développe une activité en France doit choisir son véhicule avant que l'administration ne le fasse à sa place.

  • Établissement stable (convention, art. 5 et 7) : installation fixe d'affaires ou agent dépendant concluant habituellement des contrats ; les bénéfices rattachables sont imposables à l'IS français au taux de 25 %
  • Le risque principal est l'établissement stable non déclaré : reconstitution des bénéfices, TVA, pénalités pouvant atteindre 80 % en cas d'activité occulte, et délai de reprise allongé à dix ans
  • Filiale française : imposition de droit commun, remontée des dividendes vers la société mère israélienne avec retenue plafonnée à 5 % si la participation atteint 10 % (convention, art. 10)
  • Le choix entre succursale et filiale se calibre selon les flux prévus, les management fees, les prix de transfert et la substance locale ; le cabinet sécurise la qualification en amont, le cas échéant par rescrit
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Les pièges et le sens inverse : investir en Israël depuis la France

Les difficultés naissent rarement des taux ; elles naissent des obligations déclaratives ignorées.

  • Taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (CGI art. 990 D et suivants) : toute chaîne de détention comprenant des entités étrangères doit être révélée chaque année (déclaration n° 2746 ou engagement de communication), l'exonération étant ouverte aux entités israéliennes du fait de la convention ; l'omission coûte 3 % de la valeur vénale par an
  • Résident français investissant en Israël : déclaration des comptes bancaires israéliens (formulaire 3916, CGI art. 1649 A) et des contrats de capitalisation ou d'assurance (3916 bis) ; amende de 1 500 euros par compte non déclaré et par an, majoration de 80 % sur les rappels en cas de rehaussement lié à des avoirs non déclarés
  • Revenus israéliens d'un résident français : imposables en France sur une base mondiale, la double imposition étant éliminée par crédit d'impôt selon l'article 23 de la convention, égal selon la nature du revenu à l'impôt israélien plafonné ou à l'impôt français
  • Retour en France après une période de résidence israélienne : les comptes et contrats ouverts pendant l'expatriation deviennent déclarables dès la première année de résidence française ; une régularisation spontanée avant tout contrôle reste moins coûteuse qu'une rectification subie
  • Départ de France vers Israël pour piloter les investissements : l'exit tax de l'article 167 bis du CGI peut s'appliquer et, Israël étant hors UE et EEE, le sursis de paiement n'est pas automatique ; il suppose une demande préalable, la désignation d'un représentant et, en principe, des garanties
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Notre approche

Le cabinet intervient sur l'ensemble du parcours de l'investisseur entre la France et Israël : structuration de l'acquisition immobilière (détention directe, SCI, financement et IFI), sécurisation des flux de dividendes et d'intérêts au regard de la convention de 1995, qualification des activités françaises (établissement stable, filiale), conformité déclarative dans les deux sens (taxe de 3 %, formulaires 3916 et 3916 bis) et anticipation de la transmission au regard de l'article 750 ter du CGI. Le cabinet conseille en droit fiscal français et travaille avec des correspondants israéliens pour le volet local, notamment le régime des nouveaux immigrants.

  • Convention France-Israël
  • Investissement immobilier
  • CGI art. 244 bis A
  • IFI non-résidents
  • Taxe de 3 %
— FAQ

Investir en France depuis Israël : vos questions

Quel impôt un résident israélien paie-t-il sur les loyers d'un bien français ?

Les revenus locatifs de source française ne sont imposables qu'en France, la convention de 1995 attribuant à l'État de situation du bien un droit exclusif d'imposition (article 6). Ils supportent l'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 %, porté à 30 % pour la fraction du revenu excédant la limite supérieure de la deuxième tranche du barème (article 197 A du CGI), sauf option pour l'application du taux moyen résultant des revenus mondiaux lorsqu'il est plus favorable, ce qui suppose de justifier de l'ensemble des revenus du foyer. S'y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, le taux réduit de 7,5 % étant réservé aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse.

Faut-il un représentant fiscal pour revendre un bien immobilier français ?

En principe, oui. Le prélèvement de l'article 244 bis A du CGI (19 %, majoré des prélèvements sociaux) est liquidé sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité, la dispense étant réservée aux résidents de l'Union européenne et de certains États de l'EEE. Un cédant résident d'Israël en est toutefois dispensé lorsque le prix de cession n'excède pas 150 000 euros par cédant ou lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, durée qui emporte exonération complète. Le coût du représentant, usuellement proportionnel au prix, doit être intégré au calcul de rentabilité dès l'acquisition.

Vaut-il mieux acheter en direct ou par une SCI ?

Il n'existe pas de réponse uniforme. La détention directe préserve la simplicité et le régime des plus-values des particuliers. La SCI familiale à l'IR facilite la transmission par donations de parts et organise la gouvernance familiale, sans dégrader le régime de la plus-value ; elle reste dans le champ de l'IFI et, pour les associés non-résidents, dans celui de la taxe de 3 % si la chaîne de détention n'est pas révélée. L'interposition d'une société israélienne ou d'une structure à l'IS modifie en profondeur le régime de la revente et doit être écartée sauf analyse spécifique. Le choix dépend de la situation familiale, de la durée de détention envisagée et du lieu de résidence des héritiers.

Quelle retenue à la source sur les dividendes français versés en Israël ?

Pour une personne physique résidente d'Israël, la retenue à la source française est de 12,8 % (articles 119 bis, 2 et 187 du CGI), taux inférieur au plafond conventionnel de 15 % : le droit interne s'applique donc directement. Pour une société israélienne détenant au moins 10 % du capital de la société distributrice, la convention plafonne la retenue à 5 % (article 10), contre 25 % en droit interne : l'application du taux conventionnel suppose d'accomplir les formalités requises (formulaires 5000 et 5001), avant la mise en paiement ou par voie de réclamation. Les intérêts versés à un résident d'Israël ne supportent en principe aucune retenue française.

Un résident français qui investit en Israël doit-il déclarer ses comptes israéliens ?

Oui, systématiquement. Tout compte bancaire ouvert, détenu, utilisé ou clos en Israël doit être déclaré chaque année avec la déclaration de revenus (formulaire 3916, article 1649 A du CGI), de même que les contrats de capitalisation ou d'assurance vie souscrits auprès d'organismes israéliens (3916 bis). L'omission est sanctionnée par une amende de 1 500 euros par compte et par an, et les rappels d'impôt liés à des avoirs non déclarés peuvent être assortis d'une majoration de 80 %. Israël pratiquant l'échange automatique de renseignements avec la France depuis 2019, l'administration française reçoit ces informations sans démarche de sa part. Les revenus israéliens restent par ailleurs imposables en France, avec un crédit d'impôt selon l'article 23 de la convention.

Cité par

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