L'article 257 bis du CGI : la dispense de TVA en cas de transmission d'universalité

Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023, il prévoit que lors de la transmission, à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport, d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la TVA, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir : les opérations comprises dans la transmission sont dispensées de TVA. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment pour les régularisations de la taxe déduite. Le texte transpose les articles 19 et 29 de la directive 2006/112/CE, et la doctrine administrative le commente au BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10.

Non. Lorsque les conditions sont réunies (universalité transmise, poursuite de l'activité, opération entre redevables), la dispense s'applique de plein droit : les parties ne peuvent pas choisir de soumettre l'opération à la TVA par commodité. Inversement, si les conditions font défaut, l'opération suit son régime propre. Une TVA facturée à tort sur une opération dispensée n'ouvre pas de droit à déduction chez l'acquéreur, d'où l'importance de qualifier correctement l'opération avant l'acte.

Oui, dans le cas de figure classique : un immeuble donné en location avec des baux soumis à TVA (de plein droit ou sur option de l'article 260, 2° du CGI) est cédé à un acquéreur qui poursuit l'activité locative en reprenant les baux. L'activité de location constitue alors une universalité transmise et la vente est dispensée de TVA. La solution suppose une continuité réelle : elle se discute lorsque les baux sont exonérés, lorsque l'immeuble est partiellement vacant ou lorsque l'une des parties agit en vue d'une revente.

Parce que le régime repose sur la transmission d'une activité destinée à être poursuivie. Le Conseil d'État a écarté la dispense dans des situations où l'opération s'analysait en une opération d'achat-revente plutôt qu'en la transmission d'une exploitation locative, notamment en présence d'assujettis-revendeurs ou de reventes programmées. L'appréciation est concrète : engagements pris dans l'acte, comportement des parties avant et après la cession, régime sous lequel l'immeuble était inscrit. La documentation de l'intention des parties est donc un élément central de sécurisation.

L'article 257 bis exige une opération réalisée entre redevables au titre de l'activité transmise. Lorsque les loyers sont exonérés de TVA sans option, par exemple des locations nues à usage d'habitation, cette condition fait défaut et la dispense est écartée pour l'activité concernée : la vente suit alors le régime de droit commun des cessions d'immeubles. Pour les immeubles mixtes, combinant baux soumis à TVA et baux exonérés, l'analyse se conduit de manière fine, bail par bail, et la doctrine administrative invite à la prudence sur ces configurations.

C'est l'un des intérêts majeurs du régime : les régularisations des déductions prévues à l'article 207 de l'annexe II au CGI, normalement exigibles en cas de cession d'un immeuble dans le délai de vingt ans, ne sont pas exigées. Le bénéficiaire, réputé continuer la personne du cédant, reprend le délai de régularisation en cours et supportera, le cas échéant, les régularisations futures. Le cédant doit transmettre les informations nécessaires au suivi des coefficients de déduction attachés à l'immeuble.

L'acte doit constater les éléments qui fondent la dispense : description de l'universalité transmise, reprise des baux en cours, engagement de l'acquéreur de poursuivre l'activité locative soumise à TVA, transmission des informations relatives aux régularisations en cours, et clause réglant les conséquences d'une remise en cause éventuelle. Les deux parties mentionnent en outre le montant de la transmission sur leur déclaration de chiffre d'affaires, parmi les opérations non imposables. Une revue préalable du régime TVA de chaque bail complète utilement le dispositif.