Régularisations de TVA et cession d'immeuble : le délai de vingt ans

C'est le délai pendant lequel la TVA déduite sur un immeuble immobilisé reste susceptible d'être remise en cause (article 207 de l'annexe II au CGI). La période couvre vingt années, incluant celle au cours de laquelle l'immeuble a été acquis, achevé ou utilisé pour la première fois, chaque année représentant un vingtième de la taxe initiale. Au terme de la période, la déduction devient définitive : plus aucune régularisation n'est exigible, quelle que soit l'utilisation ultérieure ou la cession de l'immeuble.

La cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA. Réalisée pendant la période de régularisation, elle déclenche une régularisation globale : le cédant reverse la TVA initialement déduite à hauteur des vingtièmes correspondant aux années restant à courir (article 207 de l'annexe II au CGI). Une vente au cours de la onzième année laisse ainsi dix vingtièmes à reverser, soit la moitié de la taxe d'origine.

La parade principale consiste à soumettre la cession à la TVA. Pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, cela suppose d'exercer l'option prévue à l'article 260, 5° bis du CGI, formalisée dans l'acte de vente. La cession étant taxée, l'immeuble est réputé affecté à une opération ouvrant droit à déduction jusqu'au terme de la période : aucun reversement n'est dû. L'opportunité de l'option s'apprécie toutefois au regard de la situation de l'acquéreur et de l'incidence sur les droits de mutation.

Oui. Lorsque la déduction initiale n'avait été que partielle (immeuble affecté pour partie à des opérations exonérées, par exemple), la taxation de la cession pendant la période de régularisation permet une déduction complémentaire : le cédant récupère une fraction de la taxe non déduite à l'origine, calculée sur les années restant à courir (article 207 de l'annexe II au CGI). La vente taxée peut ainsi améliorer la position TVA du cédant au lieu de la dégrader.

Lorsque la cession n'est pas soumise à la TVA et donne lieu à régularisation, le cédant peut transférer au bénéficiaire une fraction de la taxe ayant grevé l'immeuble, correspondant aux années de régularisation restantes (article 207, III de l'annexe II au CGI). Ce transfert s'opère par la délivrance d'une attestation mentionnant le montant de la taxe que le bénéficiaire est en droit de déduire. L'acquéreur assujetti qui immobilise l'immeuble et l'affecte à des opérations ouvrant droit à déduction peut alors déduire la taxe ainsi transférée, ce qui atténue le coût du reversement dans l'équilibre global de l'opération.

Oui, lorsque ses conditions sont réunies. L'article 257 bis du CGI dispense de TVA les transmissions d'une universalité totale ou partielle de biens réalisées entre redevables, cas fréquent de la vente d'un immeuble loué avec transfert des baux, l'acquéreur poursuivant l'activité locative soumise à TVA. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant : aucune régularisation n'est exigée lors de la transmission, et la période de vingt ans se poursuit entre les mains de l'acquéreur. La qualification d'universalité doit toutefois être vérifiée au cas par cas, l'administration et le juge y attachant des conditions précises.

Oui. Indépendamment de toute cession, l'article 207 de l'annexe II au CGI impose une régularisation annuelle lorsque le coefficient de déduction de l'année s'écarte du coefficient de référence au-delà du seuil réglementaire : changement d'affectation des locaux, évolution de la part d'activité taxée, passage d'une location taxée à une location exonérée. La régularisation joue dans les deux sens, reversement ou complément de déduction, à hauteur d'un vingtième par année concernée. Un suivi annuel du coefficient est donc indispensable pendant toute la période.