Recodification — TVA

À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).

TVA immobilière, régularisations

Régularisations de TVA et cession d'immeuble : le délai de vingt ans

La TVA déduite lors de l'acquisition ou de la construction d'un immeuble immobilisé n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de régularisation de vingt ans (article 207 de l'annexe II au CGI). Pendant cette période, toute cession déclenche une régularisation globale : une vente exonérée sans option oblige à reverser la taxe initialement déduite par vingtièmes, à hauteur des années restantes ; une vente soumise à la TVA, de plein droit ou sur option (article 260, 5° bis du CGI), écarte ce reversement et peut même ouvrir une déduction complémentaire. Le cédant peut en outre transférer au bénéficiaire une fraction du droit à déduction par attestation. Le cabinet sécurise ces arbitrages en amont de chaque cession.

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— En bref
Mécanisme
Régularisation de la TVA déduite sur les immeubles immobilisés (annexe II au CGI, article 207)
Période
Vingt ans, décomptés par vingtièmes, incluant l'année d'acquisition ou d'achèvement
Cession exonérée
Reversement de la TVA initialement déduite à hauteur des vingtièmes restants
Cession taxée
Pas de reversement, déduction complémentaire possible ; option de l'article 260, 5° bis du CGI
Parades
Option pour la taxation, attestation de transfert du droit à déduction, dispense de l'article 257 bis
— Le texte

Ce que dit l'article 207 de l'annexe II au CGI

En une phrase : l'article 207 de l'annexe II au CGI pose que la déduction opérée est définitivement acquise à l'entreprise, puis énumère les cas où elle doit malgré tout être corrigée. Pour un immeuble immobilisé, cette correction reste possible pendant vingt ans, à raison d'un vingtième par année.

Le mécanisme repose sur deux notions. Le coefficient de déduction de référence est celui retenu l'année où l'immeuble est acquis, achevé ou utilisé pour la première fois : c'est l'étalon. Le coefficient de déduction de l'année traduit l'utilisation réelle de l'immeuble au cours de chaque année suivante. L'écart entre les deux commande la régularisation.

  • I. La déduction opérée dans les conditions des articles 205 et 206 de l'annexe II est définitivement acquise à l'entreprise, sous réserve des régularisations prévues aux II et suivants
  • II. Pour les biens immobilisés, la régularisation est annuelle et s'opère par cinquièmes pendant cinq ans ; par dérogation, elle s'opère par vingtièmes pendant vingt années pour les immeubles immobilisés
  • II. Chaque régularisation annuelle est égale à la fraction du produit de la taxe initiale par l'écart entre le coefficient de déduction de l'année et le coefficient de déduction de référence, en complément de déduction si l'écart est positif, en reversement s'il est négatif
  • II. Aucune régularisation annuelle n'est due lorsque cet écart n'excède pas un dixième en valeur absolue ; la régularisation annuelle s'effectue avant le 25 avril de l'année suivante
  • III. Une régularisation globale est en outre opérée lors de la cession ou de l'apport de l'immeuble : elle est égale à la somme des régularisations annuelles qui auraient été effectuées jusqu'au terme de la période
  • III. Lorsque la cession n'est pas soumise à la TVA sur le prix total ou la valeur totale, le coefficient de taxation est réputé égal à zéro pour les années restant à courir : d'où le reversement par vingtièmes
  • III. Le cédant peut alors délivrer au bénéficiaire une attestation mentionnant le montant de la taxe que celui-ci est en droit de déduire, à proportion du rapport entre le nombre d'années restant à courir et le nombre total d'années de la période

Deux conséquences pratiques, souvent mal mesurées. La première : le reversement ne dépend ni du prix de vente, ni de la plus-value, mais uniquement de la taxe d'origine et du nombre de vingtièmes restants. Un immeuble vendu à perte peut donc générer un reversement considérable. La seconde : l'attestation de transfert n'efface pas le reversement du cédant, mais elle crée chez l'acquéreur un droit à déduction équivalent, qui se négocie dans le prix.

Le décompte des années, le coefficient de référence exact et l'articulation avec d'éventuelles régularisations annuelles passées se vérifient dossier par dossier : c'est le premier travail que nous conduisons avant toute cession.

— Exemples chiffrés

Trois exemples chiffrés de régularisation sur vingt ans

Les trois cas ci-dessous reprennent la même mécanique : taxe initialement déduite × nombre de vingtièmes restants, l'année de la cession comprise dans le décompte.

SituationDécompteCession exonéréeCession taxée
Bureaux acquis en 2016
TVA de 500 000 € intégralement déduite
Cession envisagée en 2026		10 années écoulées (2016 à 2025)
10 vingtièmes restants (2026 à 2035)		500 000 × 10/20
= 250 000 € à reverser
dont 250 000 € transférables par attestation		Aucun reversement
option de l'article 260, 5° bis
Immeuble mixte acquis en 2020
TVA de 300 000 €, coefficient de déduction de référence de 60 %, soit 180 000 € déduits
Cession envisagée en 2026		6 années écoulées (2020 à 2025)
14 vingtièmes restants (2026 à 2039)		180 000 × 14/20
= 126 000 € à reverser		300 000 × 40 % × 14/20
= 84 000 € de déduction complémentaire
Entrepôt achevé en 2005
TVA de 400 000 € intégralement déduite
Cession envisagée en 2026		Plus de vingt années écoulées
Hors période de régularisation		Aucun reversement
la déduction est définitivement acquise		Aucune régularisation

Le deuxième exemple illustre l'inversion complète du raisonnement : le même immeuble, cédé la même année, coûte 126 000 euros s'il est vendu exonéré et rapporte 84 000 euros s'il est vendu taxé, soit un écart de 210 000 euros pour une seule ligne dans l'acte. Encore faut-il que l'acquéreur récupère la TVA facturée sur le prix, sans quoi l'économie du cédant devient un coût pour lui : l'arbitrage se négocie, il ne se décrète pas.

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La déduction sur un immeuble n'est jamais acquise avant vingt ans

Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable (article 271 du CGI). Mais pour les immeubles immobilisés, cette déduction initiale reste sous surveillance pendant vingt ans : l'article 207 de l'annexe II au CGI organise un suivi par vingtièmes, destiné à faire coïncider la taxe effectivement déduite avec l'utilisation réelle de l'immeuble à des opérations ouvrant droit à déduction.

Deux familles de régularisations coexistent. Les régularisations annuelles corrigent, année après année, les variations d'affectation de l'immeuble (évolution du coefficient de déduction au-delà du seuil réglementaire). Les régularisations globales interviennent lors d'événements ponctuels, au premier rang desquels la cession de l'immeuble : elles soldent en une fois les années restant à courir.

C'est là que se joue l'essentiel. Une cession intervenant dans le délai de vingt ans et exonérée de TVA (immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sans option) déclenche un reversement de la taxe initialement déduite, à proportion des vingtièmes non encore écoulés. Sur un immeuble ayant supporté plusieurs centaines de milliers d'euros de TVA, l'enjeu se chiffre rapidement. À l'inverse, une cession soumise à la TVA, de plein droit ou sur option (article 260, 5° bis du CGI), neutralise le reversement et peut ouvrir une déduction complémentaire.

Le cabinet privilégie un nombre limité d'interventions afin de garantir l'implication directe des associés sur chaque dossier, et évalue systématiquement la pertinence d'une intervention avant tout engagement.

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Le mécanisme des régularisations, point par point

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La période de vingt ans et les régularisations annuelles

L'article 207 de l'annexe II au CGI place les immeubles immobilisés sous un suivi de vingt années, contre cinq pour les autres immobilisations.

  • Période de vingt ans, incluant l'année de l'acquisition, de l'achèvement ou de la première utilisation de l'immeuble
  • Chaque année représente un vingtième de la taxe initiale, la référence étant le coefficient de déduction de l'année de départ
  • Régularisation annuelle lorsque le coefficient de déduction de l'année varie au-delà du seuil réglementaire par rapport au coefficient de référence : complément de déduction ou reversement partiel
  • Un immeuble détenu au-delà du terme de la période est libéré de toute régularisation : la déduction initiale devient définitive
02

Cession exonérée sans option : le reversement par vingtièmes

La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA ; réalisée pendant la période de régularisation, elle a un coût.

  • La cession exonérée est assimilée, pour les années restantes, à une affectation à une opération n'ouvrant pas droit à déduction
  • Régularisation globale : reversement de la TVA initialement déduite, à hauteur des vingtièmes correspondant aux années non encore écoulées, année de la cession comprise
  • Exemple de principe : immeuble acquis avec 500 000 euros de TVA déduite, revendu au cours de la onzième année, soit dix vingtièmes restants : reversement de l'ordre de 250 000 euros
  • Le reversement constitue une charge définitive pour le cédant s'il n'est pas anticipé dans le prix ou neutralisé par une option
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Cession soumise à TVA : pas de reversement, voire un complément

La taxation de la cession, de plein droit ou sur option, inverse la logique : l'immeuble est réputé utilisé pour une opération taxée jusqu'au terme de la période.

  • Cession taxée de plein droit (immeuble achevé depuis cinq ans au plus, terrain à bâtir) : aucune régularisation négative au titre de la cession
  • Cession d'un immeuble ancien avec option pour la taxation (article 260, 5° bis du CGI) : l'option, exercée dans l'acte, écarte le reversement par vingtièmes
  • Déduction complémentaire possible lorsque la déduction initiale avait été partielle : la taxation de la cession permet de récupérer une fraction de la taxe non déduite à l'origine, à hauteur des années restantes
  • L'arbitrage se fait au regard de la situation de l'acquéreur (récupérateur ou non), des droits de mutation et de la base taxable (prix total ou marge selon les cas)
04

Transfert du droit à déduction et dispense de l'article 257 bis

Deux correctifs complètent le dispositif : l'attestation de transfert au profit du bénéficiaire et la neutralisation complète en cas de transmission d'universalité.

  • En cas de cession non soumise à la TVA ayant donné lieu à reversement, le cédant peut transférer au bénéficiaire, par attestation, une fraction de la taxe initiale correspondant aux années restantes (annexe II au CGI, article 207, III)
  • Le bénéficiaire, s'il est assujetti utilisant l'immeuble pour des opérations ouvrant droit à déduction et l'inscrit en immobilisation, déduit la taxe ainsi transférée
  • L'attestation mentionne le montant de la taxe que le bénéficiaire est en droit de déduire ; sa rédaction conditionne la déduction chez l'acquéreur
  • Article 257 bis du CGI : en cas de transmission d'une universalité totale ou partielle entre redevables (immeuble loué avec bail transféré, notamment), la cession est dispensée de TVA et aucune régularisation n'est exigée, le bénéficiaire continuant la personne du cédant pour la période restant à courir
— Calculateur

Calculer le reversement de TVA sur votre cession

Renseignez la taxe qui a grevé l'immeuble, le coefficient de déduction de référence et les deux années : le calculateur compare la cession exonérée, la cession soumise à la TVA et la dispense de l'article 257 bis.

Outil pédagogique. Le calcul retient la formule de l'article 207 de l'annexe II au CGI (taxe initiale × vingtièmes restants, année de la cession comprise). Le décompte exact des années, le coefficient de déduction de référence, les régularisations annuelles déjà opérées et l'éligibilité à la dispense de l'article 257 bis s'apprécient au cas par cas.

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Notre approche

Le cabinet intervient en amont de la cession : reconstitution de l'historique TVA de l'immeuble (taxe d'origine, coefficient de référence, régularisations annuelles passées), chiffrage du reversement selon les scénarios, arbitrage entre exonération, option de l'article 260, 5° bis et dispense de l'article 257 bis, rédaction des clauses TVA de l'acte et, le cas échéant, de l'attestation de transfert du droit à déduction. Le cabinet assiste également cédants et acquéreurs en cas de remise en cause du traitement retenu lors d'un contrôle.

  • Régularisations de TVA
  • Période de vingt ans
  • Reversement par vingtièmes
  • Option article 260, 5° bis
  • Article 257 bis
— FAQ

Régularisations de TVA sur immeubles : vos questions

Qu'est-ce que la période de régularisation de vingt ans ?

C'est le délai pendant lequel la TVA déduite sur un immeuble immobilisé reste susceptible d'être remise en cause (article 207 de l'annexe II au CGI). La période couvre vingt années, incluant celle au cours de laquelle l'immeuble a été acquis, achevé ou utilisé pour la première fois, chaque année représentant un vingtième de la taxe initiale. Au terme de la période, la déduction devient définitive : plus aucune régularisation n'est exigible, quelle que soit l'utilisation ultérieure ou la cession de l'immeuble.

Que se passe-t-il si je vends un immeuble exonéré de TVA pendant cette période ?

La cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de TVA. Réalisée pendant la période de régularisation, elle déclenche une régularisation globale : le cédant reverse la TVA initialement déduite à hauteur des vingtièmes correspondant aux années restant à courir (article 207 de l'annexe II au CGI). Une vente au cours de la onzième année laisse ainsi dix vingtièmes à reverser, soit la moitié de la taxe d'origine.

Comment éviter le reversement par vingtièmes lors de la vente ?

La parade principale consiste à soumettre la cession à la TVA. Pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, cela suppose d'exercer l'option prévue à l'article 260, 5° bis du CGI, formalisée dans l'acte de vente. La cession étant taxée, l'immeuble est réputé affecté à une opération ouvrant droit à déduction jusqu'au terme de la période : aucun reversement n'est dû. L'opportunité de l'option s'apprécie toutefois au regard de la situation de l'acquéreur et de l'incidence sur les droits de mutation.

Une vente soumise à TVA peut-elle ouvrir un droit à déduction supplémentaire ?

Oui. Lorsque la déduction initiale n'avait été que partielle (immeuble affecté pour partie à des opérations exonérées, par exemple), la taxation de la cession pendant la période de régularisation permet une déduction complémentaire : le cédant récupère une fraction de la taxe non déduite à l'origine, calculée sur les années restant à courir (article 207 de l'annexe II au CGI). La vente taxée peut ainsi améliorer la position TVA du cédant au lieu de la dégrader.

Qu'est-ce que l'attestation de transfert du droit à déduction ?

Lorsque la cession n'est pas soumise à la TVA et donne lieu à régularisation, le cédant peut transférer au bénéficiaire une fraction de la taxe ayant grevé l'immeuble, correspondant aux années de régularisation restantes (article 207, III de l'annexe II au CGI). Ce transfert s'opère par la délivrance d'une attestation mentionnant le montant de la taxe que le bénéficiaire est en droit de déduire. L'acquéreur assujetti qui immobilise l'immeuble et l'affecte à des opérations ouvrant droit à déduction peut alors déduire la taxe ainsi transférée, ce qui atténue le coût du reversement dans l'équilibre global de l'opération.

La dispense de l'article 257 bis évite-t-elle toute régularisation ?

Oui, lorsque ses conditions sont réunies. L'article 257 bis du CGI dispense de TVA les transmissions d'une universalité totale ou partielle de biens réalisées entre redevables, cas fréquent de la vente d'un immeuble loué avec transfert des baux, l'acquéreur poursuivant l'activité locative soumise à TVA. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant : aucune régularisation n'est exigée lors de la transmission, et la période de vingt ans se poursuit entre les mains de l'acquéreur. La qualification d'universalité doit toutefois être vérifiée au cas par cas, l'administration et le juge y attachant des conditions précises.

Les régularisations annuelles concernent-elles aussi les immeubles conservés ?

Oui. Indépendamment de toute cession, l'article 207 de l'annexe II au CGI impose une régularisation annuelle lorsque le coefficient de déduction de l'année s'écarte du coefficient de référence au-delà du seuil réglementaire : changement d'affectation des locaux, évolution de la part d'activité taxée, passage d'une location taxée à une location exonérée. La régularisation joue dans les deux sens, reversement ou complément de déduction, à hauteur d'un vingtième par année concernée. Un suivi annuel du coefficient est donc indispensable pendant toute la période.

Cité par

Une cession à structurer, un reversement à chiffrer ou à éviter ?

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