Le groupe TVA appliqué à l'immobilier : les loyers intragroupe hors du champ de la TVA

C'est un régime optionnel qui permet à des assujettis établis en France, étroitement liés entre eux sur les plans financier, économique et organisationnel, d'être traités comme un seul assujetti à la TVA. Le groupe reçoit son propre numéro d'identification, un représentant souscrit les déclarations pour l'ensemble et, surtout, les opérations entre membres deviennent des opérations internes hors du champ de la TVA. L'option engage le groupe pour une période obligatoire de trois années civiles.

L'intérêt principal tient aux loyers intragroupe : dès lors que la foncière et ses locataires sont membres du même assujetti unique, les loyers ne supportent plus de TVA. Les preneurs qui ne récupéraient pas la taxe, ou la récupéraient partiellement (cliniques, établissements financiers, organismes de formation), cessent de supporter une TVA rémanente sur leurs loyers, et le groupe supprime le préfinancement de la taxe entre entités. Le bilan doit toutefois intégrer les effets sur le droit à déduction et la taxe sur les salaires, qui peuvent réduire ou annuler cet avantage.

Oui, tant que le bailleur et le preneur sont membres du même assujetti unique : la location constitue une opération interne hors du champ de la TVA, sans taxe collectée ni facture soumise aux règles TVA entre les deux entités. En revanche, les loyers facturés à des locataires extérieurs au groupe restent soumis au droit commun : exonération des locations nues avec faculté d'option, taxation des locations aménagées selon les règles habituelles. La composition du périmètre détermine donc directement quels flux sont neutralisés.

Avant l'option, une foncière qui loue en TVA à ses filiales déduit la taxe sur ses immeubles à raison de ses loyers taxés. Une fois membre du groupe, ces loyers deviennent des flux internes hors du champ : le droit à déduction s'apprécie au niveau de l'assujetti unique, en fonction des opérations réalisées par les membres avec les tiers. Si les locataires internes réalisent des opérations exonérées, la taxe d'amont supportée sur l'immeuble n'est plus déductible à due proportion. Le recalcul des coefficients avant option est donc indispensable, immeuble par immeuble.

C'est un risque réel. L'article 231 du CGI assujettit à la taxe sur les salaires les employeurs qui ne sont pas soumis à la TVA sur 90 % au moins de leur chiffre d'affaires. Une société dont l'essentiel des recettes provient désormais d'opérations internes, hors du champ de la TVA, peut franchir ce seuil et devenir redevable de la taxe sur la totalité ou une partie de ses rémunérations. Depuis le 1er janvier 2026, l'article 231 A du CGI exonère toutefois les rémunérations versées par un membre d'un assujetti unique lorsque ce membre n'aurait pas été redevable de la taxe hors groupe et que le chiffre d'affaires du groupe ouvrant droit à déduction atteint au moins 90 % de son chiffre d'affaires imposable : cette exonération protège les groupes très majoritairement taxables, mais pas ceux qui comptent des activités exonérées significatives. Pour une foncière ou une société de moyens dotée de personnel, ce coût peut absorber une part significative du gain attendu sur les loyers. La simulation doit être conduite entité par entité avant l'option.

L'entrée dans l'assujetti unique modifie l'utilisation de l'immeuble au regard de la TVA : des loyers antérieurement taxés deviennent des flux internes hors du champ. Ce changement s'analyse selon les règles de régularisation du droit à déduction de l'article 207 de l'annexe II au CGI, dans une logique comparable au transfert d'un bien entre secteurs d'activité. Selon la situation des membres utilisateurs et leurs opérations avec les tiers, l'entrée peut déclencher un reversement partiel de la taxe initialement déduite ou rester neutre. Cet examen doit être conduit avant l'option, immeuble par immeuble, sur la période de vingt ans.

Le représentant de l'assujetti unique, désigné parmi les membres, souscrit les déclarations de TVA du groupe et en acquitte le montant. Chaque membre demeure toutefois solidairement tenu au paiement de la taxe, des intérêts de retard et des pénalités, à hauteur des sommes dont il serait redevable s'il n'était pas membre du groupe. Une convention interne doit organiser le financement de la taxe, la circulation des économies réalisées et les recours entre membres, faute de quoi la solidarité et la répartition du coût deviennent des sources de litige, entre associés comme avec l'administration.