Le terrain à bâtir : définition fiscale, TVA et droits de mutation

C'est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme (article 257, I, 2, 1° du CGI, dans sa rédaction issue de la loi du 16 août 2022). La définition est purement objective : elle dépend de la situation du terrain au regard des documents d'urbanisme au jour de la cession, non de l'intention de construire de l'acquéreur ni des stipulations de l'acte. Un terrain classé en zone constructible est ainsi un terrain à bâtir même si l'acquéreur n'entend pas y édifier de construction.

Non. La TVA ne s'applique de plein droit que lorsque le vendeur est un assujetti agissant en tant que tel : marchand de biens, lotisseur, aménageur, promoteur, ou entreprise cédant un terrain affecté à son activité. Le particulier qui vend un terrain à bâtir dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé n'agit pas en qualité d'assujetti et la vente échappe à la TVA. La frontière peut néanmoins se déplacer lorsque le vendeur entreprend des démarches actives de commercialisation ou des travaux d'aménagement comparables à ceux d'un professionnel ; chaque situation mérite un examen particulier.

Le régime de la marge (article 268 du CGI) s'applique lorsque l'acquisition du terrain par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction, cas typique de l'achat auprès d'un particulier. La taxe est alors assise sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, et non sur le prix total. La jurisprudence y a ajouté une condition d'identité : le Conseil d'État a jugé que la marge suppose que le bien revendu soit juridiquement identique au bien acquis (CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp), et la CJUE a précisé le champ du régime dans l'affaire Icade Promotion (aff. C-299/20). Un terrain acquis bâti puis revendu comme terrain à bâtir, ou un terrain divisé entre l'achat et la revente, peut ainsi se voir refuser la marge.

C'est l'engagement, souscrit dans l'acte par un acquéreur assujetti, de revendre le bien dans un délai de cinq ans. Il ramène la taxation de la mutation au taux réduit global de 0,715 % (taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % prévu à l'article 1594 F quinquies du CGI, majorée des frais d'assiette et de recouvrement), au lieu des droits de droit commun. C'est le régime naturel du marchand de biens, qui achète pour revendre. Si la revente n'intervient pas dans le délai, l'acquéreur devient redevable des droits dont il avait été dispensé, assortis de l'intérêt de retard, sauf substitution d'un engagement de construire en cours de délai.

C'est l'engagement, souscrit dans l'acte par un acquéreur assujetti, d'édifier un immeuble neuf dans un délai de quatre ans. Il substitue aux droits proportionnels un simple droit fixe de 125 euros (article 691 bis du CGI), ce qui en fait le régime le plus favorable pour le promoteur ou le constructeur. Le délai peut être prorogé sur demande adressée à l'administration. Le non-respect de l'engagement, en l'absence de prorogation, entraîne l'exigibilité des droits dont l'acquisition avait été dispensée, avec intérêt de retard.

Oui, les deux régimes s'articulent. L'acquéreur qui a pris un engagement de revendre peut, avant l'expiration du délai de cinq ans, lui substituer un engagement de construire lorsque son projet évolue, par exemple lorsqu'un marchand de biens décide finalement de construire lui-même. La substitution inverse est en revanche plus contrainte. Ces bascules obéissent à des conditions de forme et de délai précises : leur formalisation dans les actes et auprès de l'administration doit être soignée pour préserver le bénéfice du régime de faveur.

Lorsque le bâtiment existant est impropre à un quelconque usage, ruine, immeuble dont l'état rend impossible toute utilisation, chantier inabouti, la doctrine administrative assimile l'ensemble à un terrain à bâtir : la cession suit alors le régime des terrains à bâtir, TVA de plein droit si le vendeur est assujetti. À l'inverse, un bâtiment encore utilisable, même vétuste ou destiné à la démolition, maintient en principe la qualification d'immeuble bâti. Cette frontière factuelle est une source récurrente de redressements : l'état du bâtiment au jour de la vente doit être documenté avec précision.