Le terrain à bâtir : définition fiscale, TVA et droits de mutation

C'est un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme (article 257, I, 2, 1° du CGI, dans sa rédaction issue de la loi du 16 août 2022). La définition est purement objective : elle dépend de la situation du terrain au regard des documents d'urbanisme au jour de la cession, non de l'intention de construire de l'acquéreur ni des stipulations de l'acte. Un terrain situé en zone urbaine ou à urbaniser d'un plan local d'urbanisme, dans un secteur constructible d'une carte communale ou dans la partie urbanisée d'une commune dépourvue de document d'urbanisme est ainsi un terrain à bâtir, dès lors que le règlement applicable permet d'y autoriser des constructions au jour de la vente, même si l'acquéreur n'entend pas y édifier de construction.

Non. La TVA ne s'applique de plein droit que lorsque le vendeur est un assujetti agissant en tant que tel : marchand de biens, lotisseur, aménageur, promoteur, ou entreprise cédant un terrain affecté à son activité. Le particulier qui vend un terrain à bâtir dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé n'agit pas en qualité d'assujetti et la vente est hors du champ de la TVA. La frontière peut néanmoins se déplacer lorsque le vendeur entreprend des démarches actives de commercialisation ou des travaux d'aménagement comparables à ceux d'un professionnel (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60 et 70) ; chaque situation mérite un examen particulier.

Le régime de la marge (article 268 du CGI) s'applique lorsque l'acquisition du terrain par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction, cas typique de l'achat auprès d'un particulier. La taxe est alors assise sur la différence entre le prix de vente (charges comprises, hors TVA sur la marge) et l'ensemble des sommes versées pour l'acquisition, et non sur le prix total. La jurisprudence y a ajouté une condition d'identité de qualification juridique : le Conseil d'État a jugé que la marge suppose que le bien revendu ait la même qualification que le bien acquis (CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp). Un terrain acquis bâti puis revendu comme terrain à bâtir, après démolition ou après division pour céder des parcelles nues, se voit ainsi refuser la marge (CE, 11 octobre 2022, n° 464561). À l'inverse, la division en lots ou la viabilisation d'un terrain acquis comme terrain à bâtir ne fait pas, par elle-même, obstacle à la marge (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, aff. C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727).

C'est l'engagement, souscrit dans l'acte par un acquéreur assujetti, de revendre le bien dans un délai de cinq ans. Il ramène la taxation de la mutation au taux réduit global de 0,715 % (taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % prévu à l'article 1020 du CGI, majorée du prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2,14 %, article 1647, V, b du CGI), au lieu des droits de droit commun, dont le taux dépend du département et de la date de l'acte (jusqu'à 6,32 % au total dans les départements ayant porté le droit départemental à 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028). Le délai est ramené à deux ans pour les reventes par lots déclenchant le droit de préemption des locataires et, en cas d'acquisitions successives entre assujettis, le délai du premier acquéreur s'impose aux suivants. Lorsque le terrain à bâtir est acquis avec TVA sur le prix total, le taux de 0,70 % s'applique déjà de plein droit (article 1594 F quinquies, A du CGI) et l'engagement est sans objet ; selon l'analyse du cabinet, il n'a d'intérêt que lorsque le vendeur n'est pas assujetti ou lorsque la TVA est due sur la marge. Si la revente n'intervient pas dans le délai, l'acquéreur devient redevable, dans le mois qui suit l'expiration du délai, des droits dont il avait été dispensé, assortis de l'intérêt de retard (article 1840 G ter du CGI), sauf substitution d'un engagement de construire en cours de délai.

C'est l'engagement, souscrit dans l'acte par un acquéreur assujetti, de réaliser dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf (construction nouvelle ou travaux lourds rendant l'immeuble à l'état neuf) ou nécessaires pour achever un immeuble inachevé. Il substitue aux droits proportionnels un simple droit fixe de 125 euros (article 691 bis du CGI), ce qui en fait le régime le plus favorable pour le promoteur ou le constructeur. Pour les terrains destinés à des maisons individuelles, l'exonération est limitée à 2 500 m² par maison. Le délai peut être prorogé d'un an, de manière renouvelable, sur demande motivée déposée au plus tard dans le mois suivant son expiration ; le silence gardé par l'administration pendant deux mois vaut acceptation. Le non-respect de l'engagement, en l'absence de prorogation, entraîne l'exigibilité, dans le mois qui suit l'expiration du délai, des droits dont l'acquisition avait été dispensée, avec intérêt de retard (article 1840 G ter du CGI).

Oui, les deux régimes s'articulent. L'acquéreur qui a pris un engagement de revendre peut, avant l'expiration du délai de cinq ans, lui substituer un engagement de construire lorsque son projet évolue, par exemple lorsqu'un marchand de biens décide finalement de construire lui-même. La substitution inverse est en revanche plus contrainte : elle n'est possible que dans la limite de cinq ans à compter de l'acquisition initiale, l'engagement de revendre étant réputé pris à cette date, moyennant le paiement de la taxe de 0,715 % et de l'intérêt de retard couru. Ces bascules obéissent à des conditions de forme et de délai précises : leur formalisation dans les actes et auprès de l'administration doit être soignée pour préserver le bénéfice du régime de faveur.

Lorsque le bâtiment existant est impropre à un quelconque usage (ruine, immeuble rendu inutilisable par son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti) et que le terrain d'assiette est lui-même situé dans une zone où des constructions peuvent être autorisées, la doctrine administrative assimile l'ensemble à un terrain à bâtir (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 120) : la cession suit alors le régime des terrains à bâtir, TVA de plein droit si le vendeur est assujetti. À l'inverse, un bâtiment encore utilisable, même vétuste ou destiné à la démolition, maintient en principe la qualification d'immeuble bâti. Cette frontière factuelle est une source récurrente de redressements : l'état du bâtiment au jour de la vente doit être documenté avec précision.