建筑用地：税法定义、增值税与不动产转让税

指依据地方城市规划（plan local d'urbanisme）、其他具有同等效力的规划文件、市镇规划图（carte communale）或法国城市规划法典第 L. 111-3 条可以获准建造的土地（经 2022 年 8 月 16 日法律修订的 CGI 第 257 条 I, 2, 1°）。该定义纯属客观：它取决于转让之日土地在现行规划文件下的状况，而非买方的建造意图或公证文书的约定。因此，位于可建造区域的土地即为建筑用地，即使买方并不打算在其上建造任何建筑。

不是。只有当卖方是以纳税人身份行事的纳税人时，增值税才依法当然适用：不动产商人、土地分割开发商、土地整理商、房地产开发商，或转让用于其经营活动土地的企业。在管理私人财产的框架内出售建筑用地的个人不具有纳税人身份，该出售不缴纳增值税。但当卖方主动开展商业化推广，或实施与专业人士相当的整理开发工程时，界限可能发生移动；每一情形都值得专门审查。

当转让方取得该土地时未产生进项税抵扣权时，适用差额征税制度（CGI 第 268 条），典型情形是向个人购入土地。此时税款以售价与购入价之间的差额为计税基础，而非全价。判例在此之上增加了一项同一性条件：法国最高行政法院判定，差额征税要求转售的财产与购入的财产在法律上同一（CE, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp），欧盟法院则在 Icade Promotion 案（aff. C-299/20）中明确了该制度的适用范围。因此，以已建成不动产购入而作为建筑用地转售的土地，或在购入与转售之间经过分割的土地，可能被拒绝适用差额征税。

这是作为纳税人的买方在公证文书中作出的、在五年内转售财产的承诺。它使转让的税负降至合计 0.715% 的优惠税率（CGI 第 1594 F quinquies 条规定的 0.70% 土地公示税，另加核定与征收费用），而非普通税率。这是以买进转卖为业的不动产商人的常规制度。若未在期限内完成转售，买方须补缴原先获免的税款并加收滞纳利息，除非在期限内以建造承诺替代。

这是作为纳税人的买方在公证文书中作出的、在四年内建成新建筑的承诺。它以 125 欧元的定额税（CGI 第 691 bis 条）取代比例税，因而是对开发商或建造商最为有利的制度。期限可向税务机关申请延长。未履行承诺且未获延期的，须补缴取得时获免的税款并加收滞纳利息。

可以，两种制度可以衔接。已作出转售承诺的买方，可在五年期限届满前，因项目变化而以建造承诺替代，例如不动产商人最终决定自行建造。反向替换则受到更多限制。此类转换须遵守严格的形式和期限条件：应在公证文书中并向税务机关规范办理，以保住优惠制度的适用。

当现有建筑物完全无法使用时，如废墟、状况已无法作任何使用的建筑、烂尾工程，税务机关的行政解释将整块土地视同建筑用地：转让即适用建筑用地税制，卖方为纳税人时增值税依法当然适用。反之，仍可使用的建筑物，即便破旧或注定拆除，原则上仍维持已建成不动产的定性。这一事实层面的界限是税务调整的常见来源：出售之日建筑物的状况应予以精确记录。