À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
La TVA immobilière française repose sur un édifice technique articulé autour de quelques articles-clés du CGI : l'article 257 (champ d'application), l'article 261, 5° (exonération des immeubles achevés depuis plus de 5 ans), l'article 260, 5° bis (option pour la TVA), l'article 268 (TVA sur marge), et l'article 257 bis (transmission d'universalité). Ce guide synthétise les règles applicables aux transactions courantes : cession d'immeuble neuf, cession d'immeuble achevé depuis plus de 5 ans, application de la TVA sur marge, et cas particulier de la transmission d'universalité. À jour des décisions du Conseil d'État sur la condition d'identité (CE 11 octobre 2022, n° 464561) et la jurisprudence Promialp (CE 27 mars 2020, n° 428234).
La TVA immobilière ne se réduit pas à un taux à appliquer. Avant tout calcul, il faut qualifier l'opération : cédant assujetti agissant en tant que tel ? Immeuble neuf ou ancien ? Terrain à bâtir ou bâti ? Régime applicable (TVA de plein droit, exonération, marge, dispense de l'art. 257 bis) ? Chacune de ces qualifications conditionne le traitement TVA et les droits d'enregistrement.
Le coût d'une requalification est élevé : rappel de TVA + intérêts de retard de l'art. 1727 du CGI (0,20 %/mois soit 2,40 %/an), majoration de 40 % ou 80 % en cas de manquement délibéré ou d'abus de droit (CGI art. 1729), régularisation de la TVA d'amont, déchéance des engagements de revendre ou de construire le cas échéant. La sécurisation se fait en amont, dans la rédaction de la promesse et de l'acte.
Le cabinet sécurise la qualification fiscale de chaque opération immobilière complexe et défend les contribuables face aux requalifications de l'administration.
Chaque transaction immobilière doit être rapprochée d'un régime précis. La grille ci-dessous structure l'analyse.
Un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'art. 257 du CGI (non achevé depuis plus de 5 ans + construction nouvelle ou travaux ayant rendu à l'état neuf) cédé par un assujetti agissant en tant que tel est imposable à la TVA de plein droit au taux de 20 %. Les droits d'enregistrement sont alors limités à un droit fixe de 125 € (taxe de publicité foncière comprise) pour le marchand de biens engagé à revendre (CGI art. 1115).
L'article 261, 5° du CGI exonère de TVA les cessions d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Mais l'article 260, 5° bis ouvre une option pour la TVA, qui peut être pertinente quand le cédant souhaite éviter une régularisation de la TVA précédemment déduite (par vingtièmes, CGI ann. II art. 207). L'option doit être claire et non équivoque dans l'acte de cession (jurisprudence récente).
Le régime de la TVA sur marge n'est applicable qu'à deux conditions cumulatives : (a) l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction ; (b) condition d'identité entre l'acquisition et la revente — caractéristiques physiques et qualification juridique. CE 11 octobre 2022, n° 464561 : pour un terrain à bâtir détaché d'un immeuble bâti, l'identité suppose une distinction parcellaire dès l'acquisition initiale. CE 27 mars 2020 (Promialp), n° 428234 : la transformation d'un terrain bâti en terrain à bâtir (démolition) écarte la TVA sur marge.
Lorsque la cession s'inscrit dans la transmission d'une universalité totale ou partielle de biens entre deux assujettis à la TVA, l'art. 257 bis prévoit qu'il n'y a pas de livraison au sens TVA. Conséquence : pas de TVA sur la cession + pas de régularisation de la TVA d'amont déduite. L'option de l'art. 260, 5° bis ne s'applique pas dans cette hypothèse. La doctrine récente (CE 2024) exige que l'option à la TVA, lorsqu'elle est exercée alternativement, soit explicite et non équivoque.
Une cession réalisée par un particulier n'agissant pas en qualité d'assujetti (au sens de l'art. 256 A du CGI) est en principe hors champ de la TVA. Mais attention : la jurisprudence CJUE Slaby/Kuć (15 septembre 2011, C-180/10 et C-181/10) puis du Conseil d'État ont consacré la notion de « démarches actives de commercialisation foncière » qui peut faire basculer un particulier en assujetti occasionnel pour la cession de terrains à bâtir.
Le cabinet sécurise les opérations immobilières complexes dès la phase d'analyse fiscale préalable : qualification du cédant et du cessionnaire (assujetti / non-assujetti, agissant en tant que tel), du bien (neuf / ancien, terrain à bâtir / bâti, identité de qualification), de l'opération (cession isolée / transmission d'universalité), et arbitrage des options possibles (TVA / TVA marge / dispense 257 bis / cumul avec engagements de revendre ou de construire).
Notre maîtrise transversale — TVA, droits d'enregistrement, IS, IR, contentieux — permet de penser l'opération dans sa globalité. Nous coordonnons en direct avec les études notariales pour sécuriser la rédaction des promesses et actes authentiques, et défendons les contribuables en cas de remise en cause par l'administration.
Trois critères principaux : (1) la qualité du cédant (assujetti à la TVA au sens de l'art. 256 A du CGI, agissant en tant que tel) ; (2) la nature du bien (immeuble neuf — non achevé depuis plus de 5 ans + construction ou travaux à l'état neuf — vs immeuble ancien) ; (3) la nature de l'opération (cession isolée vs transmission d'une universalité au sens de l'art. 257 bis). En l'absence de l'un de ces critères, la TVA peut ne pas s'appliquer.
L'article 257, I 2° du CGI définit l'immeuble neuf : pas achevé depuis plus de 5 ans et issu d'une construction nouvelle ou de travaux ayant rendu l'immeuble à l'état neuf. Les critères de gros œuvre sont alternatifs (majorité des fondations OU des éléments hors fondations OU de la consistance des façades hors ravalement OU surélévation). Les critères de second œuvre sont cumulatifs et exigent au moins 2/3 des éléments remis à neuf.
L'option (CGI art. 260, 5° bis) est pertinente quand le cédant a déduit la TVA d'amont (acquisition, travaux, charges) et que la cession en exonération déclencherait une régularisation par vingtièmes de cette TVA déduite (CGI ann. II art. 207). L'option neutralise la régularisation. Elle suppose toutefois un acquéreur lui-même assujetti à la TVA, sauf à devoir collecter la TVA sur le prix sans la facturer à l'acquéreur. L'option doit être claire et non équivoque dans l'acte.
Le régime de la TVA sur marge (CGI art. 268) suppose deux conditions cumulatives : (1) l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (vente entre particuliers, exonérée, etc.) ; (2) condition d'identité entre l'acquisition et la revente, sur les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien (CE 11 octobre 2022, n° 464561). La transformation d'un terrain bâti en terrain à bâtir par démolition fait perdre l'identité (CE Promialp, 27 mars 2020, n° 428234) et écarte la TVA sur marge.
Lorsqu'une universalité totale ou partielle de biens est transmise entre deux assujettis à la TVA, l'art. 257 bis prévoit qu'il n'y a pas de livraison de biens ou de services au sens TVA. La cession ne déclenche donc pas de TVA et ne déclenche pas non plus la régularisation de la TVA d'amont déduite. Le bénéfice de cet article est subordonné à la poursuite de l'activité par le cessionnaire — l'administration vérifie que le bien continue à être affecté à la même activité économique.
Oui, à titre exceptionnel. La jurisprudence CJUE Slaby/Kuć (15 septembre 2011) puis du Conseil d'État a consacré la notion de démarches actives de commercialisation foncière : un particulier qui mobilise des moyens similaires à ceux d'un producteur ou d'un commerçant (viabilisation, marketing, intermédiation professionnelle) bascule en assujetti occasionnel pour la vente de terrains à bâtir. Voir notre analyse dédiée : Démarches actives de commercialisation foncière.
La règle générale : une opération soumise à la TVA n'est pas soumise aux droits d'enregistrement proportionnels (5,80 % / 6,40 %). Reste due une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % (au lieu de 5,80 %). Le marchand de biens qui prend l'engagement de revendre dans les 5 ans (CGI art. 1115) bénéficie en outre d'une exonération étendue. Voir notre analyse : Engagement de revendre & abus de droit.
Sujets fréquemment articulés avec le guide TVA immobilière sur les transactions.
Cadre général de la TVA immobilière : champ, régimes, options, exonérations.
Voir la page TVARégime de l'art. 268 du CGI et jurisprudence Promialp / CE 11 octobre 2022.
Voir la page TVAMécanique de l'option pour la TVA et règles de forme à respecter.
Voir la page Marchand de biensArticulation TVA et engagements de revendre / construire.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour qualifier l'opération, arbitrer les options, sécuriser la rédaction des actes et défendre vos intérêts en cas de remise en cause.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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