Recodification — TVA

À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).

TVA immobilière — Option pour la taxation

Lettre d'option TVA :
attention au timing

Plusieurs régimes TVA immobiliers reposent sur une option du contribuable : option pour la TVA des bailleurs de locaux nus à usage professionnel (CGI art. 260, 2°), option pour la TVA sur la cession d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans (CGI art. 260, 5° bis), choix entre l'application de l'article 257 bis (transmission d'universalité, hors champ) et l'option pour la TVA sur la cession. Chacune de ces options est encadrée par des règles de forme (mention dans l'acte, lettre adressée à l'administration) et de fond (champ d'application, durée d'engagement). Une option mal calée — trop tôt, trop tard, mal rédigée — peut entraîner soit la perte du droit à déduction de la TVA d'amont, soit la collection d'une TVA non récupérable par l'acquéreur. La doctrine BOFiP exige que la formulation de l'option soit claire et non équivoque.

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— En bref
Option location
CGI art. 260, 2° — locaux nus à usage professionnel
Option cession
CGI art. 260, 5° bis — immeubles achevés > 5 ans
Forme
Mention dans l'acte ou lettre à l'administration
Exigence
Option claire et non équivoque (jurisprudence)
Articulation 257 bis
Pas d'option si universalité applicable
— 01

Une mécanique formelle aux conséquences économiques majeures

Le mécanisme de l'option pour la TVA est l'une des particularités du régime français — il permet, pour les opérations en principe exonérées, de réintégrer volontairement le champ taxable. L'objectif est en général de préserver le droit à déduction de la TVA d'amont (acquisition, travaux, charges) qui serait sinon remis en cause (régularisation par vingtièmes, CGI ann. II art. 207).

Mais l'option n'est pas sans contrepartie : elle entraîne la collection effective de la TVA sur les opérations futures. En location, cela signifie que le bailleur facture la TVA au locataire (récupérable s'il est lui-même assujetti). En cession, cela signifie que la TVA est due sur le prix de vente — récupérable par l'acquéreur s'il est assujetti, mais coût net s'il est consommateur final. Le choix dépend donc en pratique de la qualité de la contrepartie.

Les enjeux de forme et de timing sont essentiels : l'option doit être prise au moment et dans les formes prévus par le texte, sous peine d'être inopposable. La doctrine BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30) exige une formulation de l'option claire et non équivoque — une formulation floue dans l'acte de cession peut être requalifiée par l'administration. Et l'articulation avec l'article 257 bis (transmission d'universalité) crée une zone de complexité supplémentaire.

— 04

Deux cas pratiques traités au cabinet

Anonymisés. Les montants sont arrondis. Documents et procédure justifiés sur demande, sous secret professionnel.

SCI Z — Option location requalifiée par l'administration

SCI à l'IS, immeuble de bureaux loué à un assujetti, option pour la TVA exercée par lettre en 2022 mais sur un libellé ambigu. Contrôle 2025 : l'inspectrice considère l'option inopposable à raison du défaut de clarté, et notifie le rappel de TVA déduite sur les travaux 2022-2024 (~85 k€) + régularisation par vingtièmes sur la valeur d'acquisition (~120 k€). Notre intervention : (1) production de l'historique des échanges entre l'associé et l'administration démontrant l'intention claire d'opter, (2) analyse de la doctrine BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-30) sur l'exigence d'une option claire et non équivoque, (3) proposition d'option formelle rétroactive ratifiant la situation. Issue : option reconnue, abandon du redressement contre une formalisation correcte pour les exercices à venir.

Cession bureau Paris — Articulation 257 bis manquée, 350 k€ d'enjeu

Foncière cédant un immeuble de bureaux à une autre foncière qui poursuit l'exploitation locative. Acte rédigé par notaire avec une option art. 260, 5° bis ET une mention 257 bis simultanées. L'administration, en contrôle, soulève l'incompatibilité et requalifie l'opération en universalité hors champ — entraînant le rappel de la TVA déduite à tort par l'acquéreur et le maintien d'une régularisation par vingtièmes côté cédant (350 k€ cumulés). Notre intervention : (1) audit conjoint des deux contribuables, (2) démonstration que les conditions d'universalité ne sont pas réunies (différence d'activité, modification substantielle), (3) confirmation de l'option art. 260, 5° bis comme régime applicable. Issue : régime TVA option maintenu, abandon du redressement, formalisation d'un avenant correctif à l'acte.

— 03

Qui peut opter — quand — pour quoi — avec quels risques

01

Qui peut opter

Les assujettis à la TVA sur certaines opérations en principe exonérées, à condition d'agir dans le cadre d'une activité économique au sens de l'art. 256 A.

  • Bailleurs de locaux nus à usage professionnel (CGI 260, 2°)
  • Cédants d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans (CGI 260, 5° bis)
  • Personnes morales soumises à TVA dans leurs autres activités
  • Particuliers exclus en règle générale, sauf exceptions
02

Quand opter

Le moment et les formes diffèrent selon le cadre. Une option prise hors délai ou hors forme peut être inopposable.

  • Location : déclaration spécifique à l'administration, par immeuble
  • Cession : mention claire et non équivoque dans l'acte ou par lettre
  • Avant tout début effectif des opérations exonérées en cause
  • Durée minimale d'option propre au cadre choisi (ne pas confondre avec la durée du bail)
03

Pour quoi opter

L'arbitrage repose sur la récupération de la TVA d'amont et la qualité de la contrepartie.

  • Préserver le droit à déduction (acquisition, travaux, charges)
  • Éviter la régularisation par vingtièmes (CGI ann. II art. 207)
  • Collection effective de TVA neutre si le locataire/acquéreur est assujetti
  • Coût net à supporter si la contrepartie est consommateur final
04

Risques d'erreur

Les conséquences d'une option mal posée sont économiques et fiscales majeures.

  • Inopposabilité de l'option → rappel de TVA collectée + régularisation déduction
  • Articulation 257 bis (universalité) ratée : double imposition ou exonération à tort
  • Coordination contractuelle absente : litige sur le prix net (TVA récupérable ?)
  • Audit déduction antérieure manqué : économie nette nulle voire négative
— 02

5 erreurs à éviter sur les options TVA immobilières

Chaque erreur peut coûter cher : refus de l'option, rappels de TVA, régularisations par vingtièmes, contentieux.

1. Option informelle ou ambiguë

L'option doit être explicite — mention claire dans l'acte de cession ou dans la lettre adressée à l'administration. Une formulation type « la cession sera soumise à la TVA si nécessaire » ou des incohérences entre les clauses TVA et les autres clauses fiscales fragilisent l'option. La doctrine BOFiP exige une formulation claire et non équivoque.

2. Option prise hors délai (location)

Pour la location de locaux nus à usage professionnel (CGI art. 260, 2°), l'option doit être notifiée à l'administration via une déclaration spécifique à chaque immeuble (ou à chaque ensemble d'immeubles concerné). L'option a un effet pour une durée minimale qui ne se confond pas avec la durée du bail. Une option prise après le début effectif des opérations risque d'être inopposable rétroactivement.

3. Option de cession contradictoire avec 257 bis

Lorsque la cession s'inscrit dans une transmission d'universalité au sens de l'art. 257 bis (cession à un assujetti qui poursuit l'activité), l'opération est hors champ TVA et l'option de l'art. 260, 5° bis n'est pas applicable. Une option exercée alternativement à 257 bis doit être explicite et univoque — la doctrine BOFiP sanctionne les formulations qui laissent les deux régimes simultanément ouverts.

4. Option sans coordination avec l'acquéreur

L'option du cédant ne devient efficace que si l'acquéreur peut récupérer la TVA facturée — ou est consommateur final mais accepte le coût. Une option exercée sans concertation avec l'acquéreur peut transformer une vente en désaccord sur le prix net. La clause de prix dans la promesse doit prévoir explicitement le sort de la TVA (TTC, HT plus TVA, TVA récupérable ou non par l'acquéreur).

5. Option sans audit du droit à déduction antérieur

Avant d'opter pour la TVA sur une cession, il faut auditer la TVA précédemment déduite sur l'immeuble (acquisition, travaux). En l'absence d'option, la cession en exonération déclenche une régularisation par vingtièmes (CGI ann. II art. 207). L'option neutralise cette régularisation, mais oblige à collecter la TVA. L'arbitrage économique dépend du solde net entre TVA collectée et régularisation évitée.

— 05

Notre approche au cabinet

Le cabinet sécurise les options pour la TVA à toutes les étapes : audit préalable du droit à déduction et des régularisations potentielles, arbitrage économique entre option et exonération, rédaction des clauses de l'acte et de la lettre d'option à l'administration, suivi en cas de contrôle ou de remise en cause.

Sur les opérations complexes qui combinent option et art. 257 bis (transmission d'universalité), nous structurons la rédaction pour éviter toute ambiguïté entre les deux régimes — la jurisprudence sanctionne les formulations qui laissent l'analyse à l'administration.

L'option pour la TVA est rarement complexe en théorie ; elle est presque toujours mal exercée en pratique. Trois lignes de plus dans l'acte, et l'enjeu se chiffre en centaines de milliers d'euros.
— François Ouairy, avocat associé — pôle TVA & fiscalité immobilière
— Questions fréquentes

Tout ce que vous devez savoir avant d'exercer une option TVA

Quand opter pour la TVA sur une location de locaux nus ?

L'option de l'article 260, 2° du CGI est pertinente quand : (a) le locataire est lui-même assujetti à la TVA et peut donc récupérer la TVA facturée ; (b) le bailleur a déduit ou souhaite déduire la TVA d'amont (acquisition, travaux). Sans option, la location est exonérée et le bailleur n'a pas de droit à déduction. L'option doit être notifiée à l'administration et est en principe valable pour une durée minimale avec engagement de poursuite.

Quand opter pour la TVA sur une cession d'immeuble > 5 ans ?

L'option de l'article 260, 5° bis est pertinente quand le cédant a précédemment déduit la TVA d'amont sur l'immeuble et qu'une cession en exonération (régime par défaut, art. 261, 5) déclencherait une régularisation par vingtièmes (CGI ann. II art. 207). L'option neutralise la régularisation mais oblige à collecter la TVA. L'arbitrage dépend de la qualité de l'acquéreur (assujetti récupérant la TVA / consommateur final supportant le coût) et du solde net.

Comment formuler l'option dans l'acte de cession ?

L'option doit être claire et non équivoque — la jurisprudence récente a précisé cette exigence. Mention type recommandée : « Conformément à l'article 260, 5° bis du CGI, le cédant exerce l'option pour l'application de la TVA à la présente cession. La cession sera soumise à la TVA au taux de 20 % calculée sur le prix hors taxes ». Les clauses de prix doivent être cohérentes (TTC ou HT + TVA), et les clauses de répartition des frais doivent prévoir le sort de la TVA.

Quelle articulation avec l'article 257 bis ?

Si la cession s'inscrit dans une transmission d'universalité de biens entre deux assujettis (art. 257 bis), l'opération est hors champ TVA et l'option n'est pas applicable. Si les conditions de l'art. 257 bis sont remplies, il faut le mentionner expressément dans l'acte (« cession s'inscrivant dans la transmission d'une universalité au sens de l'art. 257 bis du CGI »). Une exclusion claire de l'option doit accompagner cette mention pour éviter toute ambiguïté.

Que se passe-t-il si l'option est mal formulée ?

L'administration peut refuser l'effet de l'option et requalifier l'opération en exonération de droit commun (art. 261, 5). Conséquences : (a) la TVA collectée est requalifiée en TVA facturée à tort (CGI art. 283, 3) — non déductible par l'acquéreur, supportée définitivement par le cédant ; (b) la régularisation par vingtièmes redevient applicable (CGI ann. II art. 207). Les enjeux financiers peuvent être considérables. La rédaction soignée est cruciale.

Une option peut-elle être révoquée ?

Pour les options de location, oui — sous conditions et après écoulement de la durée minimale. Pour les options de cession, la question ne se pose pas : l'option produit ses effets à la date de l'acte et est consommée. En revanche, en cas de nullité de l'acte ou de résiliation rétroactive, le sort de la TVA collectée et déduite doit être analysé au cas par cas — souvent au prix de régularisations complexes.

Comment auditer l'opportunité d'une option ?

Trois axes : (1) cartographier la TVA d'amont déduite sur l'immeuble depuis son acquisition (montant, dates, régularisations potentielles par vingtièmes) ; (2) qualifier la contrepartie (acquéreur assujetti / non-assujetti, capacité à récupérer la TVA) ; (3) simuler les deux scénarios (option / exonération) et arbitrer sur le solde net. Cet audit doit être conduit en amont de la signature de la promesse.

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François Ouairy, avocat associé

Article rédigé par

Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.

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