L'article 1594-0 G, A du CGI exonère des DMTO les acquisitions d'immeubles par un assujetti à la TVA qui s'engage à effectuer dans un délai de 4 ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf — seul un droit fixe de 125 € reste dû. Lorsque le délai ne peut être tenu, une prorogation annuelle renouvelable est expressément prévue par les textes : la procédure, codifiée à l'article 266 bis de l'annexe III au CGI, suppose une demande motivée adressée au DDFIP en lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant l'expiration du délai en cours. Mécanisme essentiel pour sécuriser les opérations dont le calendrier de chantier dépasse la fenêtre initiale.
L'engagement de construire de l'article 1594-0 G, A du CGI est un régime de faveur substantiel : exonération totale des DMTO proportionnels et application du seul droit fixe de 125 €, soit une économie d'environ 5,80 % du prix d'acquisition (6,40 % en Île-de-France). En contrepartie, l'acquéreur — qui doit être assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A — s'engage à réaliser dans les 4 ans des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257 du CGI.
À la différence de l'engagement de revendre, le législateur a prévu une soupape de sécurité : la prorogation annuelle, renouvelable, codifiée par l'article 266 bis de l'annexe III au CGI. Cette procédure répond à une réalité opérationnelle — les chantiers immobiliers prennent rarement l'allure prévue, entre aléas administratifs (permis, recours), techniques (sols, structure, dépollution), financiers (montage, défaillance d'entreprises) et conjoncturels.
L'acceptation tacite après deux mois sans réponse négative motivée est une particularité utile, mais ne dispense pas d'une rédaction soignée : une demande mal motivée expose à un refus tardif et au déclenchement de la déchéance.
La procédure prévue par l'article 266 bis de l'annexe III au CGI est précisément encadrée. Chaque condition de forme et de fond est susceptible de déclencher un refus.
La demande de prorogation doit être adressée dans le mois suivant l'expiration du délai initial de 4 ans (ou de la prorogation précédente). Hors ce délai, la demande est irrecevable. Le calendrier doit donc être suivi avec rigueur — un agenda de déclenchement automatique est indispensable.
Envoi par lettre recommandée avec accusé de réception au directeur départemental (ou régional) des finances publiques du lieu de situation de l'immeuble. La preuve de l'envoi dans les délais conditionne la recevabilité — le tampon de la Poste fait foi.
La demande doit comporter trois rubriques : (a) le rappel des circonstances de l'engagement initial (date d'acquisition, nature et localisation de l'immeuble, plan de construction prévu) ; (b) les faits justifiant le report (aléas administratifs, techniques, financiers — détaillés et étayés) ; (c) la nature des travaux projetés et le montant des droits dont l'exonération reste conditionnée à leur réalisation.
Si l'administration ne répond pas par un refus motivé dans les deux mois suivant la réception de la demande, la prorogation est tacitement acceptée. Cette règle protège le contribuable contre l'inertie administrative, mais ne s'applique pas si la demande est jugée irrecevable (hors délai, défaut de motivation, etc.).
Les renouvellements de prorogation ne sont pas illimités. La doctrine fixe une limite cumulative de 5 ans au-delà du délai initial de 4 ans, soit une durée totale maximale de 9 ans à compter de l'acquisition. Au-delà, l'exonération est définitivement perdue — sauf situation très exceptionnelle relevant de la force majeure.
Le cabinet sécurise les demandes de prorogation à toutes les étapes : audit du calendrier (date d'expiration, opportunité de prolonger), rédaction de la demande motivée (circonstances, justifications, nature des travaux), suivi de la réception et de l'éventuel refus, contentieux le cas échéant.
Sur les opérations complexes qui combinent engagement de revendre et engagement de construire, ou qui supposent une reprise par sous-acquéreur, le cabinet articule l'ensemble des engagements pour préserver l'exonération sur la durée totale de l'opération — y compris au-delà du délai initial.
Le délai initial est de 4 ans à compter de l'acquisition (CGI art. 1594-0 G, A). Pendant cette période, l'acquéreur — qui doit être assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A — doit réaliser les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257 du CGI. L'exonération est totale (DMTO proportionnels + maintien d'un droit fixe de 125 €).
Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l'immeuble (CGI annexe III, art. 266 bis). La demande doit être adressée dans le mois suivant l'expiration du délai en cours (4 ans initiaux ou prorogation précédente). Hors ce délai, elle est irrecevable.
Trois éléments : (1) le rappel des circonstances de l'engagement initial (acquisition, projet de construction) ; (2) les faits justifiant le report du délai (motivation détaillée et étayée — retards de permis, recours, défaillance d'entreprise, aléas techniques, etc.) ; (3) la nature des travaux projetés et le montant des droits dont l'exonération reste subordonnée à la réalisation de la construction. Une demande mal motivée s'expose à un refus.
L'absence de réponse négative motivée dans les deux mois suivant la réception de la demande vaut acceptation tacite. Cette règle protège le contribuable contre l'inertie administrative. Elle ne s'applique pas si la demande est entachée d'un vice de recevabilité (hors délai, défaut total de motivation, demande non motivée).
La prorogation est annuelle et renouvelable — chaque année, une nouvelle demande peut être introduite dans le mois suivant l'expiration de la prorogation précédente. Toutefois, la doctrine fixe une limite cumulative de 5 ans au-delà du délai initial, soit une durée totale maximale de 9 ans à compter de l'acquisition. Au-delà de cette limite, l'exonération est définitivement perdue.
Le refus déclenche la déchéance à l'expiration du délai non prorogé. Les droits non perçus deviennent exigibles dans le mois suivant l'expiration de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois soit 2,40 %/an), sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI. Le refus de prorogation peut être contesté par voie de recours hiérarchique, puis contentieux devant le tribunal administratif.
Sujets fréquemment articulés avec la prorogation de l'engagement de construire.
Vue d'ensemble : revendre, construire, prorogations, reprise.
Voir la page Engagement de construireConditions de reprise par un sous-acquéreur assujetti.
Voir la page Engagement de revendreL'asymétrie de régime — comparaison avec l'art. 1115 du CGI.
Voir la page Pôle ImmobilierCadre général des DMTO et exonérations.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour analyser l'opportunité d'une prorogation, rédiger la demande motivée, sécuriser le calendrier et défendre vos intérêts en cas de refus.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
© BENSAID Avocats — Les informations de ce site ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient se substituer à une analyse fiscale personnalisée.