La nécessité d’apporter une preuve objective de la sortie du régime des marchands de biens pour amortir l’immeuble

Lorsque l’exploitant décide que l’immeuble est destiné à être vendu et manifeste ainsi son intention spéculative, il y a lieu de l’inscrire en stock. Cette inscription en stock ferme logiquement la voie à la constatation d’amortissements.

La distinction de ces régimes étant liée à l’intention de l’exploitant, les divergences entre les contribuables et l’administration fiscale sont fréquentes. Tel est le cas dans la décision rendue par la Cour administrative d’appel de Nancy le 16 mars 2023 (n°21NC00422 ).

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François OUAIRY avocat fiscalité financière et fiscalité immobilière

Les faits de la décision

Une Société Civile Immobilière (SCI), soumise à l’impôt sur les sociétés, opérant à la fois comme marchand de biens et exploitant de biens immobiliers, a acquis un immeuble destiné à être un hôtel-restaurant, avec une intention déclarée de revente.

L’immeuble a été loué à une société pour exploitation, et la SCI a enregistré l’immeuble comme un actif immobilisé dans son bilan, réalisant également des amortissements.

Malgré l’exploitation de l’immeuble, la SCI a maintenu auprès de l’administration fiscale son intention de vendre l’immeuble pour réaliser un profit, insistant sur sa continuité en tant que marchand de biens.

Par conséquent, l’administration fiscale, considérant l’objet de revente de l’immeuble, a classifié l’immeuble comme un élément de stock plutôt qu’un actif immobilisé, et a donc contesté les amortissements que la SCI avait effectués sur l’immeuble.

La décision et sa portée

Dans son jugement du 16 mars 2023, la cour administrative d’appel de Nancy a confirmé le redressement opéré par l’administration fiscale en relevant que le courrier du 30 mai 2000 ne manifeste pas objectivement un changement d’affectation du bien.

En outre, la SCI n’invoquait pas suffisamment d’éléments de fait permettant de manifester objectivement le changement d’affectation de l’immeuble.

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