Para-hôtellerie :
LMNP, LMP et impôt sur le revenu

Ils sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (CGI art. 34). La fourniture de prestations de services para-hôtelières (accueil, nettoyage, linge, petit-déjeuner) confère à l'activité un caractère commercial. Cette qualification s'applique quel que soit le montant des recettes : il n'existe pas de seuil en deçà duquel les revenus seraient traités comme des revenus fonciers ou des revenus de location meublée passive.

Le loueur en meublé est réputé professionnel (LMP) lorsque, de façon cumulative, les recettes annuelles de l'activité excèdent 23 000 euros et sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (CGI art. 155, IV). À défaut, il est non professionnel (LMNP). Le statut détermine l'imputation des déficits, l'assujettissement aux cotisations sociales et le régime des plus-values de cession.

Sous le régime réel, l'exploitant déduit chaque année une fraction de la valeur de l'immeuble (hors terrain, par composants) et du mobilier, au titre de l'amortissement (CGI art. 39 C). Ce mécanisme réduit le résultat imposable. La déduction de l'amortissement de l'immeuble est toutefois plafonnée : elle ne peut ni créer ni aggraver un déficit fiscal. La fraction d'amortissement non déduite est reportée sur les exercices suivants.

Cela dépend du statut. Le LMP relève des plus-values professionnelles, avec une exonération possible selon le montant des recettes après cinq ans d'activité (CGI art. 151 septies). Le LMNP relève des plus-values des particuliers, avec les abattements pour durée de détention et l'exonération au terme du délai de droit commun. Le régime doit être anticipé dès l'acquisition, car il influence fortement la rentabilité nette d'une opération.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de cession des biens détenus en LMNP : les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui en augmente l'assiette imposable. Auparavant, ces amortissements restaient sans incidence sur la plus-value des particuliers. Des exceptions sont prévues, notamment pour certaines résidences services.

La loi prévoit des exceptions à la réintégration, visant principalement certaines résidences services : résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées ou en situation de handicap. Pour ces biens, les amortissements déduits ne viennent pas majorer l'assiette de la plus-value. L'application de ces exceptions suppose une vérification précise de la nature de la résidence et des conditions posées par le texte.

Non. Le LMP offre l'imputation des déficits sur le revenu global et l'accès aux exonérations de plus-values professionnelles (CGI art. 151 septies), mais il emporte l'assujettissement aux cotisations sociales et une gestion plus lourde. Le LMNP peut rester préférable dans de nombreuses situations, en particulier depuis la réforme de 2025 qui n'affecte pas les résidences services éligibles aux exceptions. L'arbitrage se fait au cas par cas, en fonction des recettes, des autres revenus du foyer et de l'horizon de détention.

Oui. Le caractère professionnel résulte du seul constat des conditions de l'article 155, IV du CGI : dès lors que les recettes dépassent 23 000 euros et excèdent les autres revenus d'activité du foyer, le statut de LMP s'applique de plein droit, sans démarche particulière. Ce basculement peut être subi, par exemple en cas de baisse des autres revenus du foyer, et modifier le régime des plus-values applicable à une cession ultérieure. Un suivi annuel est nécessaire.