准酒店服务：
LMNP、LMP 与个人所得税

按工商利润征税（法国税法典第 34 条）。准酒店配套服务的提供（接待、清洁、床品布草、早餐）赋予该活动商业性质。该定性不论收入金额多少均适用：不存在低于某一门槛即可按不动产收入或被动带家具出租收入处理的情形。

当以下两项条件同时满足时，带家具出租人被视为职业出租人（LMP）：该活动的年收入超过 23 000 欧元，且超过税务家庭的其他劳动收入（法国税法典第 155 条 IV）。否则为非职业出租人（LMNP）。身份决定亏损的抵扣方式、社会保险缴款义务以及出售时的资本利得税制。

在实际利润税制下，经营者每年可将不动产（不含土地，按组成部分计提）及家具价值的一部分作为折旧扣除（法国税法典第 39 C 条）。这一机制可减少应税利润。但不动产折旧的扣除设有上限：折旧不得产生或扩大税务亏损。未能扣除的折旧部分可结转至以后年度。

视身份而定。LMP 适用职业资本利得税制，经营满五年后可依收入金额享受免税（法国税法典第 151 septies 条）。LMNP 适用个人资本利得税制，可按持有年限享受减免，并在法定持有期届满后免税。资本利得税制应自购置之时即予规划，因为它对交易的净收益影响重大。

2025 年财政法案第 84 条修改了 LMNP 名下持有物业出售时资本利得的计算方式：出租期间已扣除的折旧如今将从计算所采用的购置价格中扣减，从而扩大应税税基。此前，这些折旧对个人资本利得的计算没有任何影响。法案设有例外，尤其针对某些服务式公寓。

法律设有例外，主要涉及某些服务式公寓：学生公寓、老年人或残障人士公寓。对于此类物业，已扣除的折旧不会扩大资本利得税基。适用这些例外须对公寓的性质及法律规定的条件进行严格核实。

不是。LMP 身份可将亏损抵扣综合所得，并可享受职业资本利得免税（法国税法典第 151 septies 条），但须缴纳社会保险缴款，管理负担也更重。在许多情形下 LMNP 仍可能更为可取，特别是 2025 年改革并不影响符合例外条件的服务式公寓。取舍须结合收入、家庭其他所得及持有期限逐案分析。

是的。职业性质仅取决于法国税法典第 155 条 IV 所定条件是否成就：一旦收入超过 23 000 欧元且超过家庭其他劳动收入，LMP 身份即自动适用，无需任何手续。这一转换可能是被动发生的，例如家庭其他收入下降时，并可能改变日后出售时适用的资本利得税制。因此有必要进行年度跟踪。