La TVA recodifiée dans le CIBS : ce qui change pour l'immobilier

Le code des impositions sur les biens et services, créé par l'ordonnance n° 2021-1843 du 22 décembre 2021, regroupe progressivement les impositions frappant les biens et les services : accises sur les énergies, alcools et tabacs, taxes sur les transports, puis d'autres prélèvements sectoriels. Le transfert de la TVA, opéré par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, achève ce mouvement : la TVA occupe désormais le livre II du code, avec une rédaction modernisée en articles courts.

Le CGI demeure le siège des règles législatives de TVA jusqu'au 31 août 2026. À compter du 1er septembre 2026, ces règles sont codifiées au livre II du CIBS, en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Les opérations immobilières dont le fait générateur intervient avant cette date restent régies par les textes du CGI dans leur rédaction alors applicable.

En principe non : l'exercice est conduit à droit constant, ce qui signifie que les règles de fond (champ, exonérations, options, taux, droit à déduction) sont reprises sans réforme d'ensemble. La réécriture intégrale comporte toutefois des ajustements de rédaction : codification de solutions jurisprudentielles, reclassements entre loi et règlement, reformulation de certains dispositifs comme la dispense de l'article 257 bis du CGI. Sur les points sensibles d'une opération, une vérification texte à texte reste recommandée.

Ces articles sont abrogés au 1er septembre 2026 et leur contenu est repris dans le livre II du CIBS sous une nouvelle numérotation. Des tables de concordance accompagnent la réforme et permettent d'identifier, pour chaque ancien article, les dispositions nouvelles correspondantes. Par ailleurs, selon la technique habituelle de recodification, les références aux dispositions abrogées contenues dans les actes et contrats s'entendent des dispositions correspondantes du CIBS : un acte visant l'ancien article ne devient pas caduc pour autant.

Non, une transition est aménagée : les assujettis peuvent continuer de viser les anciens articles du CGI sur leurs factures pendant une période de tolérance courant jusqu'au 31 décembre 2027. Deux stratégies s'offrent ensuite : basculer vers les références du CIBS, ou viser directement les dispositions de la directive 2006/112/CE, dont la numérotation est indifférente aux recodifications internes. La mise à jour des paramétrages de facturation doit être planifiée avant la fin de la tolérance.

Le risque de remise en cause pour ce seul motif est limité : les références aux dispositions abrogées s'entendent des dispositions correspondantes du nouveau code, et l'intention des parties reste identifiable. Il demeure préférable, pour les options TVA, les engagements de construire ou de revendre et les clauses de TVA sur marge, de viser les nouveaux articles du CIBS, le cas échéant avec un rappel de l'ancienne référence : la clarté du visa évite toute discussion avec l'administration ou le cocontractant.

Oui. L'administration a soumis ses commentaires réorganisés selon le plan du CIBS à une consultation publique du 18 février au 15 avril 2026. La doctrine relative à la TVA immobilière (livraisons d'immeubles, options, TVA sur marge, taux réduits) est appelée à être republiée sous les nouvelles références. Pendant la transition, il convient de vérifier la version applicable des commentaires invoqués, notamment pour l'opposabilité de la doctrine sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales.