À compter du 1er septembre 2026, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Il s'agit d'une recodification à droit constant — la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 31 décembre 2027 (période de transition).
Céder un contrat de vente en l'état futur d'achèvement avant la livraison de l'immeuble soulève des questions de TVA délicates : qualification de l'opération, taux applicable, sort de la TVA déjà versée sur les appels de fonds, taux des appels de fonds postérieurs. Ces questions deviennent sensibles lorsque le contrat bénéficie d'un taux réduit, comme en matière de logement locatif intermédiaire (10 %, article 279-0 bis A du CGI) : le rescrit BOI-RES-TVA-000064, actualisé le 8 juillet 2026, sécurise désormais le transfert et met fin au débat sur un possible taux de 20 %. Le cabinet accompagne cédants, cessionnaires et promoteurs dans la structuration de ces transferts.
En vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur édification. Celui qui cède sa position avant l'achèvement ne transmet donc pas un simple droit contractuel : il transfère un immeuble en cours de construction, avec les droits et obligations attachés au contrat.
Toute la difficulté fiscale tient à la qualification de cette mutation intermédiaire : cession d'un immeuble inachevé, ou opération s'inscrivant dans la continuité de la livraison d'un immeuble neuf ? De cette qualification dépendent le taux de TVA applicable à la cession, le sort de la TVA acquittée par le cédant sur les appels de fonds antérieurs, et le taux des appels de fonds postérieurs facturés par le promoteur au cessionnaire.
L'enjeu est maximal lorsque le contrat bénéficie d'un taux réduit conditionné, comme en logement locatif intermédiaire : une requalification aurait pu faire basculer l'opération au taux normal de 20 %, alors que l'équilibre économique du programme a été construit sur 10 %. C'est précisément le point que la doctrine actualisée du 8 juillet 2026 vient sécuriser.
Le cabinet privilégie un nombre limité d'interventions afin de garantir l'implication directe des associés sur chaque dossier, et évalue systématiquement la pertinence d'une intervention avant tout engagement.
La cession d'un contrat de VEFA avant achèvement emporte transfert de la propriété acquise au fil de l'avancement.
Le rescrit BOI-RES-TVA-000064, mis à jour avec le BOFiP LLI, sécurise le transfert au taux réduit.
Une version antérieure du rescrit avait fragilisé la pratique en retenant une lecture défavorable.
La sécurisation du taux se joue dans la préparation du transfert.
Le cabinet intervient sur les transferts de contrats de VEFA à tous les stades : audit de la position TVA du cédant, vérification de l'éligibilité du cessionnaire (notamment en logement locatif intermédiaire), structuration de l'acte de cession, coordination avec le promoteur et le notaire, et défense en cas de remise en cause du taux. L'analyse s'articule avec le droit commun de la TVA immobilière et, le cas échéant, avec les autres régimes de faveur du programme.
Oui. L'acquéreur en VEFA peut céder sa position avant la livraison : le cessionnaire reprend les droits et obligations du contrat et poursuit le paiement des appels de fonds. Sur le plan fiscal, l'opération constitue une mutation portant sur un immeuble en cours de construction, dont la qualification commande le régime de TVA applicable. La préparation de l'acte et la coordination avec le promoteur sont déterminantes.
Depuis la mise à jour du rescrit BOI-RES-TVA-000064 du 8 juillet 2026, le taux réduit de 10 % de l'article 279-0 bis A du CGI est préservé lorsque le cessionnaire satisfait aux conditions du dispositif de logement locatif intermédiaire. Les appels de fonds postérieurs au transfert sont facturés par le promoteur directement au taux réduit.
Non. Dans le cadre sécurisé par le rescrit actualisé, le cédant conserve la déduction de la TVA à taux réduit acquittée auprès du promoteur sur les appels de fonds antérieurs au transfert. Le traitement précis dépend toutefois de la situation du cédant au regard de la TVA : une revue préalable de sa position est recommandée.
Parce qu'une version antérieure du rescrit retenait une qualification de la cession en immeuble inachevé, régime auquel le taux réduit du logement locatif intermédiaire n'était pas attaché : la cession risquait alors le taux normal de 20 %, en rupture avec l'équilibre économique des programmes. La version du 8 juillet 2026 retient la solution favorable et clôt ce débat pour les opérations entrant dans ses prévisions.
Sa propre éligibilité au dispositif : qualité de personne morale, localisation de l'immeuble en zone éligible, respect de la condition de mixité, et capacité à souscrire et tenir l'engagement de location intermédiaire (résidence principale, plafonds de loyers et de ressources). Un manquement ultérieur expose au complément de TVA selon le barème dégressif du dispositif.
La problématique de qualification existe pour toute cession de VEFA en cours, mais l'enjeu de taux est propre aux contrats bénéficiant d'un taux réduit conditionné (logement intermédiaire, secteur social). Pour une VEFA au taux normal, l'analyse porte principalement sur l'assujettissement de la cession, la base d'imposition et les droits de mutation. Chaque configuration mérite une revue spécifique.
La cession de VEFA s'analyse au croisement du droit commun de la TVA immobilière et des régimes de faveur.
La doctrine consolidée du logement locatif intermédiaire : mixité LF 2026, démembrement, VEFA, cession et vacance.
Voir la page PôleLe cadre général : livraisons d'immeubles, options, droits à déduction et régimes particuliers.
Voir la page GuideLe guide des transactions immobilières au regard de la TVA : neuf, ancien, engagements et options.
Voir la page Immeuble neufLa notion d'immeuble neuf et le régime des travaux : la frontière qui commande le taux et le régime.
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Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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