Logement locatif intermédiaire (LLI) :
le nouveau BOFiP du 8 juillet 2026

Le LLI est un dispositif de l'article 279-0 bis A du CGI qui applique le taux réduit de TVA de 10 % aux livraisons de logements neufs (ou issus de la transformation de locaux professionnels) acquis par des personnes morales pour être loués à usage de résidence principale, à des loyers et à des locataires sous plafonds, dans des zones où l'offre de logement est tendue. Il vise le segment situé entre le logement social et le marché libre, et s'accompagne d'une créance d'impôt au titre de la taxe foncière.

Elle consolide la doctrine après la consultation publique ouverte sur la version du 2 avril 2025. Les apports principaux : confirmation du régime pour les résidences-services exploitées par bail commercial, traitement du démembrement (taux réduit à la constitution de la nue-propriété, sort de l'extinction d'usufruit), intégration du calcul de mixité de la loi de finances pour 2026, précision de la notion d'ensemble immobilier, régime des immeubles achevés depuis moins de cinq ans, fait générateur en VEFA, et absence de reversement en cas de cession à un repreneur engagé ou de vacance avec recherche active de locataire.

Selon la formule issue de la loi de finances pour 2026 : le nombre de logements locatifs sociaux rapporté à la somme des logements sociaux et des logements intermédiaires de l'ensemble considéré doit excéder 25 %. Les logements libres du programme n'entrent plus au dénominateur, ce qui rend le seuil nettement plus accessible dans les programmes mixtes. La condition est écartée dans certaines hypothèses, notamment pour des résidences-services.

Pas nécessairement. Le complément de TVA n'est pas dû lorsque la cession intervient au profit d'un acquéreur qui s'engage à poursuivre la location dans les conditions du dispositif. À défaut, un complément reste exigible selon un barème dégressif en fonction de la durée de location déjà écoulée, l'engagement s'éteignant après vingt ans.

Non, dès lors que la vacance demeure temporaire et que le bailleur justifie d'une recherche active de locataire aux conditions du dispositif (loyers plafonnés, locataires sous plafonds de ressources). La documentation de cette recherche (mandats, annonces, diligences) est déterminante en cas de contrôle.

Oui. La doctrine du 8 juillet 2026 confirme que le taux réduit s'applique à la constitution de la nue-propriété et que l'usufruitier, personne morale, peut être le bénéficiaire du dispositif. À l'extinction de l'usufruit, le régime n'est pas remis en cause si le nu-propriétaire poursuit la location dans les conditions requises. La structuration précise (durée, sort des engagements) doit être calibrée dès l'origine.

Oui, dans les conditions précisées par le rescrit BOI-RES-TVA-000064, actualisé le 8 juillet 2026. Le transfert du contrat de VEFA au profit d'un cessionnaire qui remplit les conditions du dispositif (personne morale éligible, engagement de location intermédiaire) préserve le taux réduit de 10 % : le cédant conserve la déduction de la TVA acquittée sur les appels de fonds antérieurs, et le promoteur facture les appels de fonds postérieurs au taux réduit. Une version antérieure du rescrit avait suscité un débat sur la qualification de la cession (immeuble inachevé, avec un risque de taux à 20 %) : la mise à jour du 8 juillet 2026 lève cette difficulté. La rédaction de l'acte de cession et la vérification de l'éligibilité du cessionnaire restent déterminantes.

Le LLI est un régime de faveur au sein de la TVA immobilière : l'opération reste soumise aux règles générales des livraisons d'immeubles neufs (assujettissement, fait générateur, droit à déduction), le taux de 10 % se substituant au taux normal. L'analyse d'une opération LLI s'articule donc toujours avec le droit commun de la TVA immobilière, notamment en VEFA et en cas de revente dans les cinq ans de l'achèvement.