Fiducie immobilière

La fiducie immobilière est une opération par laquelle un constituant transfère temporairement la propriété d'un immeuble (ou de parts d'une société immobilière) à un fiduciaire qui le détient dans un patrimoine séparé, pour une finalité de sûreté, de gestion ou de transmission au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires. Régie par les articles 2011 à 2030 du Code civil, elle offre une séparation patrimoniale opposable, une neutralité fiscale recherchée et un mécanisme de réalisation extra-judiciaire en cas de défaut.

La fiducie-sûreté présente trois avantages majeurs sur l'hypothèque : réalisation extra-judiciaire rapide en cas de défaut, résistance aux procédures collectives du constituant et neutralité fiscale à la mise en place. Le coût de constitution est en revanche plus élevé qu'une hypothèque conventionnelle.

Oui, dans la majorité des configurations. À la mise en place, les transferts au patrimoine fiduciaire ne déclenchent en principe ni droits de mutation à titre onéreux (CGI 668 bis ss.), ni plus-value imposable au niveau du constituant. Le patrimoine fiduciaire est transparent pour la TVA et l'IS, l'imposition reste au niveau du constituant (CGI art. 223 V à 223 VG). À la liquidation ou au retransfert, le retour au constituant est également neutre. Une analyse au cas par cas reste indispensable, notamment au regard de l'IFI et de la taxe de 3 %.

Oui. La fiducie peut porter sur tout type de bien, immeubles directement détenus ou parts ou actions de sociétés immobilières (SCI, SAS d'immobilier, SCPI). La fiducie sur parts de SCI est fréquemment utilisée car elle offre les mêmes avantages que la fiducie sur l'immeuble lui-même tout en simplifiant la gestion locative et juridique. Le régime juridique applicable est celui de la fiducie sur biens meubles (C. civ. art. 2372-1 ss.), distinct de la fiducie immobilière directe (art. 2488-1 ss.).

En cas de défaut du débiteur garanti, la fiducie-sûreté permet au fiduciaire d'approprier le bien au bénéficiaire, ou de le vendre à un tiers, selon les modalités prévues au contrat. Cette réalisation s'opère sans recours préalable au juge.

La qualité de fiduciaire est réservée à des professionnels : établissements de crédit, entreprises d'investissement, compagnies d'assurance, institutions de prévoyance, Trésor public, Banque de France, avocats (C. civ. art. 2015). Le choix du fiduciaire est crucial : il doit présenter la solvabilité, la rigueur opérationnelle et la coordination juridique nécessaires à l'opération. BENSAID Avocats accompagne tant les constituants que les fiduciaires dans la mise en place des structures.

La fiducie est conclue pour une durée déterminée, ne pouvant excéder 99 ans à compter de sa constitution (C. civ. art. 2018). En pratique, la durée est calée sur la finalité : durée du financement pour une fiducie-sûreté, durée du portage ou du mandat de gestion pour une fiducie de gestion. À l'expiration, le bien revient au bénéficiaire (ou au constituant en l'absence de défaut). Une liquidation anticipée est toujours possible par accord des parties.

La taxe de 3 % (CGI art. 990 D à 990 G) frappe les entités juridiques, fiducies comprises, qui possèdent des immeubles en France, directement ou par entité interposée. Depuis le 27 juin 2026 (loi n° 2026-534, art. 102), la voie d'exonération du d du 3° de l'article 990 E ne peut plus reposer sur un engagement de communiquer sur demande : elle suppose, comme celle du e, une déclaration annuelle au plus tard le 15 mai (formulaire 2746), et seulement pour les entités qui ont leur siège en France, dans l'Union européenne, dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative ou dans un État dont un traité leur assure le même traitement que les entités françaises (le d exige l'identité de tous les détenteurs de plus de 1 %, le e celle des détenteurs connus de l'entité, au prorata). Le fiduciaire n'est pas un actionnaire au sens du e du 3° de l'article 990 E, son patrimoine ne comprenant pas, au sens des règles de l'impôt de solidarité sur la fortune, les actifs transférés dans la fiducie (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-12.737, publié au Bulletin). La seule désignation du fiduciaire ne suffit donc pas à renseigner l'actionnaire : l'identification à porter dans la déclaration se détermine, selon les circonstances de l'espèce, au regard du contrat de fiducie et des droits effectivement détenus par le constituant, le bénéficiaire et les autres titulaires de droits. Voir notre page taxe de 3 %.