Fiducie immobilière

La fiducie immobilière est une opération par laquelle un constituant transfère temporairement la propriété d'un immeuble (ou de parts d'une société immobilière) à un fiduciaire qui le détient dans un patrimoine séparé, pour une finalité de sûreté, de gestion ou de transmission au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires. Régie par les articles 2011 à 2030 du Code civil, elle offre une séparation patrimoniale opposable, une neutralité fiscale recherchée et un mécanisme de réalisation extra-judiciaire en cas de défaut.

La fiducie-sûreté présente trois avantages majeurs sur l'hypothèque : (i) réalisation extra-judiciaire rapide en cas de défaut — appropriation ou vente directe par le fiduciaire, sans procédure de saisie immobilière ; (ii) résistance aux procédures collectives du constituant — le bien fiducié, isolé dans le patrimoine fiduciaire, échappe au gage commun des créanciers ; (iii) neutralité fiscale à la mise en place — pas de droits de mutation à titre onéreux dans la majorité des configurations. Le coût de constitution est en revanche plus élevé qu'une hypothèque conventionnelle. Comparatifs détaillés sur fiduciesurete.com.

Oui, dans la majorité des configurations. À la mise en place, les transferts au patrimoine fiduciaire ne déclenchent en principe ni droits de mutation à titre onéreux (CGI 668 bis ss.), ni plus-value imposable au niveau du constituant. Le patrimoine fiduciaire est transparent pour la TVA et l'IS — l'imposition reste au niveau du constituant (CGI art. 223 V à 223 VG). À la liquidation ou au retransfert, le retour au constituant est également neutre. Une analyse au cas par cas reste indispensable, notamment au regard de l'IFI et de la taxe de 3 %.

Oui. La fiducie peut porter sur tout type de bien — immeubles directement détenus ou parts ou actions de sociétés immobilières (SCI, SAS d'immobilier, SCPI). La fiducie sur parts de SCI est fréquemment utilisée car elle offre les mêmes avantages que la fiducie sur l'immeuble lui-même tout en simplifiant la gestion locative et juridique. Le régime juridique applicable est celui de la fiducie sur biens meubles (C. civ. art. 2372-1 ss.), distinct de la fiducie immobilière directe (art. 2488-1 ss.).

En cas de défaut du débiteur garanti, la fiducie-sûreté permet au fiduciaire d'appropier le bien au bénéficiaire, ou de le vendre à un tiers, selon les modalités prévues au contrat. La valeur du bien est déterminée par expertise contradictoire. Le fiduciaire impute le produit sur la créance garantie ; tout excédent (soulte) revient au constituant. Cette réalisation s'opère sans recours préalable au juge et résiste à la procédure collective du constituant — c'est la principale force du dispositif.

La qualité de fiduciaire est réservée à des professionnels : établissements de crédit, entreprises d'investissement, compagnies d'assurance, institutions de prévoyance, Trésor public, Banque de France, avocats (C. civ. art. 2015). Le choix du fiduciaire est crucial : il doit présenter la solvabilité, la rigueur opérationnelle et la coordination juridique nécessaires à l'opération. BENSAID Avocats accompagne tant les constituants que les fiduciaires dans la mise en place des structures.

La fiducie est conclue pour une durée déterminée, ne pouvant excéder 99 ans à compter de sa constitution (C. civ. art. 2018). En pratique, la durée est calée sur la finalité : durée du financement pour une fiducie-sûreté, durée du portage ou du mandat de gestion pour une fiducie de gestion. À l'expiration, le bien revient au bénéficiaire (ou au constituant en l'absence de défaut). Une liquidation anticipée est toujours possible par accord des parties.

La taxe de 3 % (CGI art. 990 D à 990 H) impose les entités juridiques détenant des immeubles français. Le fiduciaire peut être considéré comme l'entité redevable, mais la pratique privilégie une analyse de transparence remontant au constituant ou aux bénéficiaires effectifs, en particulier pour bénéficier de l'exonération 990 E 4° par engagement de communicabilité de l'actionnariat. Le respect des obligations déclaratives (formulaire 2746) est essentiel — voir notre page taxe de 3 %.