作为巴黎的税务律师事务所，我们为不动产公司、开发商、不动产交易商、酒店经营者、家族办公室及个人提供全方位的不动产增值税问题服务：适用范围、征税制度、免税与选择、抵扣权、不动产供应、商业租赁、差额增值税、公证文书记载事项，以及税务稽查中的抗辩。本所在增值税及不动产税务领域被 Décideurs / Leaders League 评为「知名度高」。
不动产增值税是法国税法中争议最多的领域之一。新建不动产与旧不动产之间、自我供应与单纯施工之间、按全价计征增值税与差额增值税之间的界限，决定了适用的制度、计税基础及可抵扣性。定性错误可能导致增值税补征、滞纳利息，并在相应情形下产生罚款。
我们的方法：前期结构安排（制度选择、条款起草、增值税选择），为复杂交易提供保障（预售期房 VEFA、期房租赁 BEFA、土地出售、拆除、驱逐补偿、承租权转让金），以及在发生争议时进行抗辩，面向税务机关及行政法院。
本所经常受上市及非上市不动产公司、开发商、不动产交易商、酒店及准酒店经营者，以及需要进行精细增值税分析的合作公证人的咨询。
一项不动产交易，只要构成由应税人以该身份有偿实施的货物供应或服务供应，即须缴纳增值税（税法典 art. 256）。
根据不动产的性质（新建／旧有）及其认定（已建不动产／可建土地），交易适用按全价计征增值税、差额增值税或免税。
某些交易依法免税（毛租、旧不动产转让），并可在专业领域内选择征税，以享有抵扣权。
凡新建不动产的供应均须缴纳增值税 — 竣工未满 5 年，或由建造应税人实施（开发商销售、首次转移、重大改造）。
毛租原则上免征增值税 — 当承租人为应税人时，专业用房可选择征税，从而就工程及费用抵扣增值税。
一种特别制度，允许在转售不动产时不按全价、而仅就所实现的差额计征增值税（税法典 art. 268）。
在不动产增值税方面，记载义务不仅涉及一般开票：亦适用于记录应税不动产买卖或转移的公证文书。
增值税制度的基本原则（2006/112/EC 指令 art. 168 及税法典 art. 271）— 就用于产生抵扣权交易的采购所承担的税款进行抵扣。条件：合规发票、用于应税活动、具有经济使用意图。
不动产的买卖或出租经常成为稽查对象。税务机关会审查定性（应税人、新建不动产、选择），并可能重新定性交易，进行补征、罚款及计息。
巴黎办公室主管合伙人，专攻增值税、不动产税务及财富税务。Best Lawyers 2026 税法奖项，在增值税领域获 Leaders League 评为知名度高，并设有专门的不动产税务业务。在 Defrénois（面向公证人）及 Lextenso 发表关于转售承诺、土地积极销售行为及应税人财富处置的权威文章。
本所与不动产增值税、交易定性及争议抗辩相关的文章选辑。
一项收紧准酒店制度的重要判决：对带家具出租的出租人、旅游经营者及进项增值税可抵扣性的实务影响。
增值税 · 建筑不动产工程与货物供应的界限，及其对适用税率、反向征收和抵扣的影响。面向建筑企业及工程业主的实务解读。
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不动产交易商转售承诺与建造承诺的衔接、减免税及争议 — 实务视角的解析。
增值税 · 期限CE 2025 年 11 月 14 日判决（Penn Ar Bed）明确了增值税抵扣额退税驳回适用的一年期限，即使未告知救济途径亦然。
由应税人出售新建不动产（竣工未满 5 年）须按全价计征增值税。出售旧不动产原则上免税，但可选择征收增值税（视情形按全价或按差额）。可建土地的出售适用特别制度。定性 — 新建、旧有、可建土地 — 及出售方身份决定适用的制度。
就增值税而言，不动产在竣工未满 5 年时，或在源于可类比于重建的重大改造时，属于新建。工程是否实质属于事实问题：承重构件（地基、外墙、楼板、构架）的改动，或场所构成的改变。BOI-TVA-IMM-10-20-10 及最高行政法院判例明确了相关标准。
差额增值税（税法典 art. 268）仅就出售价与购入价之间的差额计征，须满足三项累积条件：（1）财产非新建，（2）取得时未抵扣增值税（向个人取得或按差额取得），（3）按原状转售。近期判例（CE 2020 年 3 月 27 日 Promialp；CE 2022 年 10 月 11 日第 464561 号）要求对财产的法律同一性进行严格分析 — 拆除或地块分割将排除该制度。
并非依法征收。不动产的毛租原则上免征增值税。但出租人可就专业用途的毛坯用房选择征收增值税（税法典 art. 260 2°）。该选择在至少 10 年内不可撤销，但可就该财产的工程及费用抵扣增值税 — 对进行大量翻新工程的出租人有用。
标准税率为 20%（新建不动产出售、带选择的出租、标准服务）。10% 的中间税率尤其适用于竣工超过 2 年的住房内的改善、改造及维护工程。5.5% 的优惠税率适用于某些能源改善工程。税率的定性在稽查中经常受到质疑 — BOI-TVA-LIQ 明确了相关标准。
抵扣权（税法典 art. 271、2006/112/EC 指令 art. 168）允许应税人就用于产生抵扣权交易的采购所承担的增值税进行抵扣。须计算三项系数：应税性、征税、准予（附件 II art. 206）。对于不动产，调整在 20 年内进行（附件 II art. 207）。混合用途或用途变更将触发调整。
三个步骤：（1）分析调整建议，以识别可争辩之处 — 不动产的定性、应税人身份、选择条件、所采用的税率；（2）在 30 日期限内答复（可延至 60 日），提供精确的事实与法律要素；（3）若维持原议，可向省级对话官、继而向省级税务委员会，并在相应情形下向行政法院提起。及早介入可显著减轻财务风险。
文章作者
Me Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, fondateur du cabinet Bensaid Avocats, inscrit aux Barreaux de Paris & Genève.
© BENSAID Avocats — 本网站发布的信息不构成法律意见。依据：税法典 art. 256、256 A（范围）、256 C（增值税集团）、257（新建不动产）、260 2° & 5° bis（选择）、268（差额增值税）、271、273（抵扣权）、289（合规发票）；税法典附件 II art. 206-207（系数及 20 年调整）；欧盟 2006/112/EC 指令；BOI-TVA-IMM；BOI-TVA-DED-10 至 60；CE 2015 年 11 月 9 日第 384682 号（积极行为）；欧盟法院 C-180/10 及 C-181/10 Słaby；欧盟法院 1996 年 2 月 29 日 C-110/94 INZO；欧盟法院 C-108/14 及 C-109/14 Larentia + Minerva；CE 2020 年 3 月 27 日第 428234 号（Promialp）；CE 2022 年 10 月 11 日第 464561 号。编辑更新：2026 年 5 月。
