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二十年期限与年度调整
CGI 附件二第 207 条将作为固定资产的不动产置于二十年的跟踪期之下，而其他固定资产仅为五年。
- 二十年期限，含不动产购置、竣工或首次投入使用的当年
- 每一年度代表初始税款的二十分之一，以起始年度的抵扣系数为参照基准
- 当年度抵扣系数相对参照系数的变动超过法规阈值时，须进行年度调整：补充抵扣或部分退还
- 持有期超过该期限届满的不动产即免除一切调整义务：初始抵扣成为最终确定
不动产增值税，税额调整
增值税调整与不动产转让：二十年期限
购置或建造作为固定资产的不动产时抵扣的增值税，须待二十年调整期届满方能最终确定（CGI 附件二第 207 条）。在此期间，任何转让都会触发一次性整体调整：未选择征税的免税出售，卖方须按剩余年度以二十分之一为单位退还当初抵扣的税款；而缴纳增值税的出售，无论是依法征税还是依选择权征税（CGI 第 260 条 5° bis），既可免除该项退还，甚至还可能产生补充抵扣。此外，卖方还可通过出具证明书，将部分抵扣权转移给受让方。本所在每一次转让之前为客户预先锁定这些安排。
巴黎 · 日内瓦 · 马赛 · 戛纳 · 里斯本
— 摘要
- 机制
- 对作为固定资产的不动产已抵扣增值税进行调整（CGI 附件二第 207 条）
- 期限
- 二十年，按二十分之一逐年计算，含购置或竣工当年
- 免税转让
- 按剩余的二十分之一份额退还当初抵扣的增值税
- 征税转让
- 无需退还，且可能获得补充抵扣；可行使 CGI 第 260 条 5° bis 规定的选择权
- 应对方案
- 选择征税、抵扣权转移证明书、CGI 第 257 bis 条规定的免征
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不动产的增值税抵扣，二十年内均非最终确定
当可抵扣税款对纳税义务人成为应缴税款时，抵扣权即告产生（CGI 第 271 条）。但对于作为固定资产的不动产，这项初始抵扣在二十年内始终处于监控之下：CGI 附件二第 207 条设立了按二十分之一逐年跟踪的制度，旨在使实际抵扣的税款与不动产实际用于可产生抵扣权业务的情况相一致。
两类调整并行存在。年度调整逐年校正不动产用途的变化（抵扣系数变动超过法规规定的阈值）。整体调整则在特定事件发生时进行，其中首要的就是不动产的转让：它一次性结清尚未届满的各个年度。
关键正在于此。在二十年期限内进行且免征增值税的转让（竣工已逾五年的不动产，且未行使选择权），将触发对当初抵扣税款的退还，按尚未届满的二十分之一份额计算。对于一栋曾承担数十万欧元增值税的不动产而言，涉及金额迅速攀升。反之，缴纳增值税的转让，无论依法征税还是依选择权征税（CGI 第 260 条 5° bis），既可免除退还义务，还可能带来补充抵扣。
本所刻意控制受理案件的数量，以确保合伙人直接参与每一个案件，并在承接之前系统评估本所介入的必要性。
— 02
调整机制逐点解析
02
未选择征税的免税转让：按二十分之一退还
竣工已逾五年的不动产出售免征增值税；但若在调整期内进行，则须付出代价。
- 就剩余年度而言，免税转让被视同用于不产生抵扣权的业务
- 整体调整：按尚未届满年度（含转让当年）对应的二十分之一份额，退还当初抵扣的增值税
- 原理示例：购置时抵扣增值税 50 万欧元的不动产，在第十一年转售，剩余十个二十分之一份额：须退还约 25 万欧元
- 若未在价格中预先考虑或未通过选择征税予以化解，该退还即构成卖方的最终负担
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缴纳增值税的转让：无需退还，甚至可获补充抵扣
对转让征税，无论依法还是依选择权，逻辑随之逆转：不动产被视为在期限届满前一直用于应税业务。
- 依法征税的转让（竣工不超过五年的不动产、建设用地）：不因转让产生任何负向调整
- 行使征税选择权转让老旧不动产（CGI 第 260 条 5° bis）：在公证契据中行使的选择权可排除按二十分之一退还的义务
- 当初始抵扣仅为部分抵扣时，可获得补充抵扣：对转让征税使卖方得以按剩余年度收回当初未抵扣的部分税款
- 取舍须结合受让方的情况（能否收回增值税）、不动产转让税（DMTO）以及计税基础（视情形按总价或差价）综合判断
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抵扣权的转移与 CGI 第 257 bis 条的免征
两项补救措施使制度更为完整：向受让方出具的转移证明书，以及整体营业转让情形下的完全中性化处理。
- 在未缴纳增值税且已触发退还的转让中，卖方可通过出具证明书，将与剩余年度对应的部分初始税款转移给受让方（CGI 附件二第 207 条第 III 款）
- 受让方若为将该不动产用于可产生抵扣权业务的纳税义务人，并将其计入固定资产，即可抵扣所转移的税款
- 证明书须载明受让方有权抵扣的税款金额；其撰写质量直接决定受让方能否实现抵扣
- CGI 第 257 bis 条：纳税义务人之间进行全部或部分整体营业转让时（尤其是连同租约一并转让的出租不动产），转让免征增值税且无需进行任何调整，受让方在剩余期限内承继卖方的法律地位
— FAQ
不动产增值税调整：您的问题
什么是二十年调整期？
这是指作为固定资产的不动产上已抵扣的增值税仍可能被重新审视的期限（CGI 附件二第 207 条）。该期限涵盖二十个年度，含不动产购置、竣工或首次投入使用的当年，每一年度代表初始税款的二十分之一。期限届满后，抵扣即成为最终确定：无论不动产其后如何使用或转让，均不得再要求任何调整。
如果我在此期间免税出售不动产，会发生什么？
竣工已逾五年的不动产出售原则上免征增值税。但若在调整期内进行，将触发整体调整：卖方须按尚未届满年度对应的二十分之一份额，退还当初抵扣的增值税（CGI 附件二第 207 条）。例如在第十一年出售，则须退还十个二十分之一份额，即原始税款的一半。
出售时如何避免按二十分之一退还？
主要的应对方案是使转让缴纳增值税。对于竣工已逾五年的不动产，这需要行使 CGI 第 260 条 5° bis 规定的选择权，并在买卖公证契据中正式载明。转让一经征税，不动产即被视为在期限届满前一直用于可产生抵扣权的业务：无需任何退还。但是否行使选择权，仍须结合受让方的情况以及对不动产转让税的影响加以权衡。
缴纳增值税的出售能否带来额外的抵扣权？
可以。当初始抵扣仅为部分抵扣时（例如不动产部分用于免税业务），在调整期内对转让征税可产生补充抵扣：卖方按剩余年度计算，收回当初未抵扣的部分税款（CGI 附件二第 207 条）。因此，征税出售不仅不会恶化，反而可能改善卖方的增值税状况。
什么是抵扣权转移证明书？
当转让未缴纳增值税并触发调整时，卖方可将不动产所承担税款中与剩余调整年度对应的部分转移给受让方（CGI 附件二第 207 条第 III 款）。该转移通过出具一份证明书完成，其中载明受让方有权抵扣的税款金额。将不动产计入固定资产并用于可产生抵扣权业务的应税受让方，即可抵扣所转移的税款，从而在交易的整体平衡中减轻退还带来的成本。
第 257 bis 条的免征能否免除一切调整？
可以，只要其条件全部满足。CGI 第 257 bis 条对纳税义务人之间全部或部分整体营业转让免征增值税，常见情形是连同租约一并转让出租中的不动产，受让方继续经营缴纳增值税的租赁业务。受让方被视为承继卖方的法律地位：转让时无需任何调整，二十年期限在受让方手中继续计算。但是否构成整体营业转让须逐案核实，税务机关和法院对此设有严格的条件。
年度调整是否也适用于继续持有的不动产？
是的。即使没有任何转让，CGI 附件二第 207 条也要求在年度抵扣系数偏离参照系数超过法规阈值时进行年度调整：例如房产用途改变、应税业务占比变化、由应税租赁转为免税租赁。调整是双向的，可能是退还，也可能是补充抵扣，每个相关年度以二十分之一为限。因此，在整个期限内每年跟踪抵扣系数不可或缺。
Cité par
— 延伸阅读
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增值税调整须结合不动产增值税的一般规则、征税选择权以及第 257 bis 条的免征一并分析。
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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