增值税集团在不动产领域的适用：集团内部租金不属于增值税征税范围

这是一项选择性制度，允许在财务、经济与组织层面紧密关联、设立于法国的纳税人，在增值税上被视为一个单一纳税人。集团取得自己的增值税识别号，由一名代表人为全体成员提交申报，最重要的是，成员之间的交易成为不属于增值税征税范围的内部交易。选择权一经行使，集团须受其约束连续三个公历年度。

主要好处在于集团内部租金：只要物业公司及其承租方同属一个单一纳税人，租金即不再负担增值税。原本无法收回税款或只能部分收回税款的承租方（诊所、金融机构、培训机构），不再在租金上承担不可收回的增值税，集团也消除了实体之间对税款的预先垫付。但整体评估必须计入对抵扣权和工资税的影响，这些影响可能削减甚至完全抵消这一优势。

是的，只要出租方和承租方同属一个单一纳税人：该出租构成不属于增值税征税范围的内部交易，两个实体之间既不产生销项税，开票也不适用增值税规则。相反，向集团外承租方开票的租金仍适用普通规则：无家具出租免税但可行使征税选择权，配套设施出租按通常规则征税。因此，集团范围的构成直接决定哪些交易被中性化。

在行使选择权之前，向子公司含税出租的物业公司凭其应税租金抵扣不动产上的税款。一旦成为集团成员，这些租金变为不属于征税范围的内部交易：抵扣权在单一纳税人层面评估，以成员与第三方进行的交易为依据。如果内部承租方从事免税业务，不动产上承担的进项税将按相应比例不再可抵扣。因此，在行使选择权之前逐栋不动产重新计算抵扣系数是必不可少的。

这是一项现实风险。CGI 第 231 条规定，营业额中至少 90% 未缴纳增值税的雇主须缴纳工资税。收入主要来源变为不属于增值税征税范围的内部交易的公司，可能越过这一门槛，就其全部或部分薪酬成为纳税义务人。不过，自 2026 年 1 月 1 日起，CGI 第 231 A 条对单一纳税人成员支付的薪酬给予免税，条件是该成员在集团之外本不构成纳税义务人，且集团产生抵扣权的营业额达到其应税营业额的至少 90%：这一免税保护绝大部分业务应税的集团，但不保护存在大量免税业务的集团。对于配备人员的物业公司或共享服务公司，这项成本可能吞噬租金上预期收益的相当一部分。必须在行使选择权之前逐一实体进行模拟测算。

加入单一纳税人改变了不动产在增值税上的用途：原本应税的租金变为不属于征税范围的内部交易。这一变化依照 Annexe II au CGI 第 207 条的抵扣权调整规则处理，其逻辑类似于资产在业务部门之间的转移。根据使用该不动产的成员的情况及其与第三方的交易，进入集团可能触发对当初已抵扣税款的部分返还，也可能保持中性。这项审查必须在行使选择权之前，逐栋不动产、在二十年期内进行。

从成员中指定的单一纳税人代表人提交集团的增值税申报并缴纳税款。但每个成员仍以其若非集团成员本应承担的税额为限，对税款、滞纳利息和罚款承担连带责任。必须通过内部协议安排税款的资金来源、所实现节税的分配以及成员之间的追偿机制，否则连带责任和成本分摊将成为争议之源，无论是在股东之间还是与税务机关之间。