L'article 1115 du CGI permet aux acquisitions réalisées par un assujetti à la TVA exerçant l'activité de marchand de biens d'être soumises au taux réduit de droits d'enregistrement de 0,715 % (au lieu de 5,80 % en métropole, 6,40 % en Île-de-France), sous condition d'un engagement de revente dans les 5 ans. Cet avantage attire mécaniquement le contrôle de l'administration sur le fondement de l'abus de droit (LPF art. L.64 et L.64 A) lorsque la qualité de marchand de biens, la réalité de l'intention de revente ou la cohérence économique de l'opération apparaissent fragiles. La grille d'analyse mobilisée par l'administration et le juge repose sur plusieurs faisceaux d'indices que tout opérateur doit maîtriser pour sécuriser ses acquisitions.
L'article 1115 du CGI permet aux assujettis exerçant l'activité de marchand de biens de bénéficier du taux réduit de droits d'enregistrement de 0,715 % (au lieu de 5,80 % en métropole et 6,40 % en Île-de-France) sous condition d'un engagement de revente dans les 5 ans. La déchéance est encourue du seul fait du non-respect du délai (BOI-ENR-DMTOI-10-50, 29/04/2014) — sauf force majeure caractérisée par les conditions cumulatives d'extériorité et d'imprévisibilité. Au-delà du rappel des droits, l'article 1840 G ter, I du CGI impose le paiement des droits dans le mois suivant la rupture de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 (0,20 %/mois soit 2,40 %/an depuis la loi de finances pour 2018, taux pérennisé par la LF 2021).
Lorsque l'opération apparaît artificielle, l'administration peut mobiliser la procédure d'abus de droit fiscal : article L.64 du LPF pour les actes à but exclusivement fiscal, ou article L.64 A du LPF pour les actes à but principalement fiscal (introduit par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, art. 109, applicable aux actes réalisés depuis le 1er janvier 2020 — notifications à compter du 1er janvier 2021). Sur le fondement de L.64, la majoration prévue par le b de l'article 1729 du CGI est de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ni n'est le principal bénéficiaire des actes constitutifs de l'abus. La procédure L.64 A, en revanche, n'emporte pas de majoration spécifique automatique — l'acte est inopposable à l'administration mais sans pénalité financière propre.
Notre cabinet sécurise les opérations en amont (structuration, rédaction des actes, traçabilité de l'intention) et défend les contribuables en aval face aux propositions de rectification et au comité de l'abus de droit fiscal.
L'analyse de l'administration et du juge ne se limite jamais à un critère unique. C'est l'accumulation de plusieurs faisceaux d'indices qui caractérise l'abus de droit.
L'acquéreur doit pouvoir démontrer son activité habituelle de marchand de biens : inscription au RCS, antériorité de l'activité, multiplicité des opérations, structure adaptée. Une opération unique réalisée par un particulier ou une société sans antériorité crée un signal fort de risque.
L'intention doit être documentée dès l'acquisition : business plan, mise en commercialisation rapide, mandats agence, démarches de rénovation orientées revente. Une jouissance personnelle ou une mise en location de longue durée pendant le délai des 5 ans sont des signaux contraires.
L'opération doit présenter une logique économique de marchand : marge prévisible, valeur ajoutée par travaux, arbitrage de marché. Une revente quasi-immédiate sans valeur ajoutée à un prix proche de l'acquisition peut être requalifiée en simple opération patrimoniale.
Depuis la réforme de 2018, l'abus de droit peut être caractérisé pour des opérations à but principalement fiscal (LPF art. L.64 A) — pas seulement « exclusivement ». Le contribuable doit pouvoir démontrer une motivation économique suffisante au-delà de l'avantage fiscal.
L'articulation avec un éventuel engagement de construire (CGI 1594-0 G A) ou avec une activité parallèle de location doit être justifiée. L'administration sanctionne les changements d'engagement opportunistes en cours de délai sans justification objective.
Le cabinet intervient sur l'ensemble du cycle : analyse pré-acquisition (qualification de l'opération, choix de la structure d'acquisition, rédaction des clauses dans la promesse et l'acte authentique), traçabilité de l'intention (constitution d'un dossier probatoire dès le closing), contentieux (réponse à proposition de rectification, recours hiérarchique, saisine du comité de l'abus de droit fiscal, contentieux devant le tribunal administratif puis le Conseil d'État).
L'expérience du cabinet permet d'anticiper les angles d'attaque de l'administration et de structurer les opérations pour résister aux requalifications les plus fréquentes.
L'article 1115 du CGI permet à un assujetti à la TVA exerçant l'activité de marchand de biens de bénéficier du taux réduit de droits d'enregistrement de 0,715 % au lieu de 5,80 % en métropole (ou 6,40 % en Île-de-France), sous condition de revente dans les 5 ans à compter de l'acquisition. Le non-respect du délai entraîne la déchéance : rappel des droits non perçus, payables dans le mois suivant la rupture de l'engagement, majorés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois, soit 2,40 %/an), conformément à l'article 1840 G ter, I du CGI. En cas d'abus de droit caractérisé, s'ajoute une majoration de 40 % ou 80 % (CGI art. 1729 b).
Trois fondements coexistent : (1) la déchéance ordinaire en cas de non-respect du délai de 5 ans (rappel des droits + intérêt de retard de l'art. 1727, soit 2,40 %/an, sur le fondement de l'art. 1840 G ter, I du CGI) ; (2) l'abus de droit au sens de L.64 LPF (but exclusivement fiscal, majoration 80 % CGI art. 1729 b — ramenée à 40 % si le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ou n'est pas le principal bénéficiaire) ou de L.64 A LPF (but principalement fiscal, sans majoration spécifique automatique mais inopposabilité de l'acte) ; (3) la requalification de l'activité (activité occulte, simulation, opérations connexes — voir notre analyse dédiée à l'activité occulte de marchand de biens).
L'inscription au RCS comme marchand de biens n'est pas formellement exigée par l'article 1115 — mais elle constitue un élément de preuve majeur de la qualité d'assujetti exerçant cette activité. Un acquéreur dépourvu d'inscription RCS et sans antériorité d'activité s'expose à voir sa qualification contestée. La doctrine administrative et la jurisprudence prennent en compte un faisceau d'indices : RCS, comptabilité commerciale, multiplicité d'opérations, moyens humains et matériels.
La déchéance est automatique et résulte du seul fait du non-respect du délai (BOI-ENR-DMTOI-10-50, 29/04/2014). Les droits non perçus deviennent exigibles dans le mois suivant la rupture de l'engagement, augmentés de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois, soit 2,40 %/an), sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI. Seule la force majeure caractérisée par les conditions cumulatives d'extériorité, d'imprévisibilité et d'irrésistibilité peut faire échec à la déchéance — une difficulté commerciale ordinaire ne suffit pas. Une prorogation peut être sollicitée mais elle n'est pas de droit : elle relève de l'appréciation de l'administration (sauf cas particulier des biens situés en zone d'aménagement concerté — ZAC — pour lesquels une prorogation annuelle renouvelable peut être accordée par le DDFIP). Voir notre analyse dédiée à la prorogation.
C'est déconseillé. Une jouissance personnelle prolongée du bien pendant le délai contrarie l'intention de revente et fournit un argument à l'administration pour requalifier l'opération en acquisition patrimoniale. La mise en location courte durée orientée revente (visites, mandats actifs) reste compatible — la jouissance personnelle du marchand ou de ses associés ne l'est pas.
Trois leviers : (1) structuration — véhicule dédié (SARL, SAS) avec objet social marchand de biens, comptabilité commerciale, RCS ; (2) rédaction — clauses de l'acte précisant l'engagement, plan de revente, motivations économiques ; (3) traçabilité — conservation des éléments probatoires de l'intention (mandats, business plan, démarches de commercialisation, devis travaux orientés revente). Le cabinet propose un kit de sécurisation sur-mesure.
Réagir vite. Le contribuable dispose de 30 jours pour répondre, prorogeable de 30 jours sur demande. La saisine du comité de l'abus de droit fiscal (CADF) est de droit pour le contribuable et permet d'obtenir un avis indépendant — utile lorsque le dossier présente des éléments de cohérence économique. Au stade contentieux, l'analyse repose sur la qualité du dossier probatoire constitué dès l'acquisition.
Sujets fréquemment articulés avec l'engagement de revendre.
Vue d'ensemble : revendre, construire, prorogations, reprise. Tous les sujets MdB.
Voir la page Engagement de revendreLe délai applicable aux acquisitions destinées à la location simple — conditions et pièges.
Voir la page Engagement de revendreProcédure, motifs recevables, doctrine administrative.
Voir la page ContentieuxRéponse à proposition de rectification, recours hiérarchique, contentieux.
Voir la pagePremier échange confidentiel pour structurer votre opération en amont, ou pour défendre vos intérêts face à une proposition de rectification.
Article rédigé par
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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